Обязательным этапом оформления строительства объектов для коммерческих целей станет разработка проектной документации. Без этого документа не получится оформить разрешение на строительство, ввести объект в эксплуатацию и зарегистрировать. Состав и количество разделов проекта чётко регламентируется в зависимости от сложности возводимого здания, а порядок утверждения и согласования определён нормативными актами. Контролирующие органы на разных стадиях проверяют как сам проект, так и соответствие ему строящегося объекта.
Ещё до начала формирования проекта следует провести инженерные изыскания, сформировать ГПЗУ и СПОЗУ, получить технические условия на подключение к инженерным сетям. В градостроительном плане изображают схематичное расположение строения на земельном участке в соответствии со СНИП. Также отображают охранные зоны (водоохранную, культурно-историческую и др.), которые ограничивают строительство и требуют согласования с установившими их организациями. В двух документах готовится схема планировочной организации. В одном документе изображается строение на земельном участке, во втором — схема расположения коммуникаций, на которой отображают расположение инженерных сетей на земельном участке и в будущем строении.
Для согласования технических условий потребуется учредительный пакет документов для юридического лица, сведения из паспорта физического лица и правоустанавливающие документы на земельный участок (свидетельство о праве собственности, выписка из ЕГРН или действующий договор аренды). Документы предоставляются в обслуживающие организации и заключаются договоры на подключение воды, газа, света. После этого проектировщики приступают к формированию разделов проекта.
Регистрация проекта в ИСОГД
Первую проверку проектная документация проходит в ИСОГД. Для этого документы, входящие в состав проекта, заверяются электронно-цифровой подписью и загружаются на портале госуслуг. Однако, для человека, который столкнулся с этим впервые, эта процедура сопряжена с рядом сложностей.
Во-первых, не каждая электронно-цифровая подпись подойдёт для этих действий. Застройщику следует позаботиться о приобретении электронной подписи, походящей для внесения документации в ИСОГД. Во-вторых, на компьютер устанавливается определённая программа, позволяющая загрузить документацию. В-третьих, придётся разобраться, какой раздел за что отвечает, чтоб понимать, куда его следует загрузить.
Отказ в регистрации проекта в ИСОГД
При правильной загрузке, регистрация в ИСОГД занимает один день, и в течение двух недель проверяющие уведомят о положительном результате проверки или сообщат об отказе в регистрации документов. Отказать могут по следующим причинам:
- Загружены не все необходимые разделы проекта. Часто не прикладывают сведения о инженерно-технических мероприятиях или мероприятиях по обеспечению доступа инвалидов.
- Разделы проекта не соответствуют требованиям. В них может отсутствовать заверения проектной организации о том, что проект разработан в соответствии с ГПЗУ, заданием на проектирование, сведениями об возможном использовании участка и др. Также, например, к возврату документов приведёт отсутствие в разделе «ПОС» календарного плана строительства, который включает и подготовительный период.
- Отсутствие электронной подписи соответствующего стандарта на каждом разделе проекта.
- Отсутствие утверждения застройщиком или техническим заказчиком проекта.
Внесение корректировок в проект
Трудность корректировки проекта при приостановках в ИСОГД заключается в том, что проекту присваивают индивидуальный номер. Эти цифры дублируются для каждого раздела проекта. Поэтому вносить корректировки таким образом, чтобы не менять присвоенный номер, может только та проектная организация, которая разрабатывала весь проект. Поменять проектировщика в процессе проверки или оформлении разрешения на строительство проблематично. Придётся привести серьёзные обоснования причин смены разработчика проекта. Это может повлечь изменение номера проекта, и застройщику придётся заново оплачивать новый проект.
Чтобы этого не произошло, юристы компании Истрариел оформляют строительство коммерческих объектов в Истринском округе в комплексе. Мы проводим изыскания, формируем ГПЗУ, СПОЗУ и разрабатываем проект. Далее регистрируем проектную документацию в ИСОГД, в случае приостановок корректируем разделы проекта. После регистрации в ИСОГД оформляем разрешение на строительство. При таком подходе мы гарантируем собственнику одобрение строительства проверяющими инстанциями и введение здания в эксплуатацию.
