Раздел объекта недвижимости
Раздел здания — это образование нескольких отдельных помещений из одного и регистрация в ЕГРН частей как отдельных объектов. Обособленными зданиями могут стать целые этажи или группы помещений. Разделить можно практически все недвижимые объекты. Чтобы разделённые части были законными, на них оформляют право собственности как на отдельный объект. Основаниями для процедуры становится желание владельца (или нескольких), либо судебное предписание. Ограничений в площади новых зданий не существует. Это значит, что владелец может поделить свою недвижимость на любое количество частей.
С коммерческой точки зрения большое здание не принесёт такой выгоды, как поделённое на части. Отдельные помещения легче продать или сдать в аренду, да и по цене это будет выгоднее. Также, если владелец возьмёт кредит, то банку в качестве залога понадобится недвижимое имущество. Весь объект по стоимости может быть даже больше суммы кредита, поэтому удобнее разделить его на части, и вместо залога оставить одну часть. Ещё одной причиной раздела становится ситуация, когда в строительство здания вложил средства не один инвестор. После окончания строительства инвесторам придётся прибегнуть к разделу. Также после этого собственнику уменьшат коэффициент кадастровой стоимости, что понизит налог на недвижимое имущество.
Раздел нежилого здания проводится в 4 этапа:
- определение заказчиком границ разделяемого объекта;
- составление кадастровым инженером техпланов на новые здания;
- подача документации для регистрации новых помещений;
- получение выписки из Росреестра с правами собственности на образованные отдельные помещения.
Для раздела необходимо, чтобы здание, которое делят, было зарегистрировано. Также для новых помещений строится отдельный выход, и они отграничиваются от главного здания перекрытиями или стенами. Оба новых объекта изолируются так, чтобы при перемещении из одной комнаты в другую вы не выходили за его пределы. Это касается и тех случаев, когда выделенное помещение находится на другом этаже. Составляется столько технических планов, сколько новых объектов образовано. Техплан готовится в электронном виде и заверяется электронно-цифровой подписью кадастрового инженера. Во время его подготовки кадастровый инженер изучает сведения о смежных с делимым помещениях, чтобы избежать накладок территории.
Проект перепланировки помещений для раздела
Часто для раздела здания прибегают к перепланировке или реконструкции. Основанием для такого рода работ станет решение собственника. Если помещение, в котором планируется перепланировка, расположена в многоквартирном доме, потребуется получить разрешение от владельцев смежных квартир или всех жильцов, если изменения коснутся общедомовой собственности, например, если потребуется оборудовать дополнительные выходы.
Для оформления перепланировки готовят проект. В техническом задании описываются исходные параметры помещения, требования к образуемым площадям и другим характеристикам. Перед разработкой документации производится обследование объекта, несущих и других конструкций, действующих коммуникаций, а также выявляются дефекты и повреждения. Рассчитываются допустимые нагрузки, в случае необходимости прорабатываются варианты укрепления. В проекте описываются изменения, которые будут производиться, и размещение новых границ здания. Определяются площади будущих объектов и фиксируются в поэтажных планах. Также описываются мероприятия, позволяющие соблюсти меры безопасности при проведении раздела, а также дальнейшей эксплуатации помещений и даётся обоснования выбора материалов конструкций.
Готовый проект согласуется в соответствующих инстанциях (Отдел архитектуры, Мосжилинспекция, Роспотребнадзор) При этом проводится его экспертиза и оформляется разрешение на перепланировку. Строительные работы проводятся в строгом соответствии с проектом, так как при отступлении может возникнуть угроза безопасности зданию и людям. Изменения, произведённые в процессе перепланировки, указываются в техническом плане, а после этого вносятся в сведения Росреестра. Если владелец нарушит правила проведения или согласования перепланировки, к нему применят штрафные санкции.
Управление Росреестра в Истринском округе может отказать в регистрации или приостановить оформление документации по разделу здания. Это произойдёт, если кадастровый инженер допустил ошибки или неточности при оформлении технического плана. При желании разделить имущество важно понимать, что раздел и выдел кардинально отличаются.
Выдел доли дома в натуре
Выдел доли дома даёт возможность собственнику выделенного помещения продать, обменять, сдать в аренду имущество. Для проведения процедуры формируется пакет документов: технический и межевой планы, техническое заключение о возможности перестройки после выдела, заявление каждого из собственников и их соглашение о способе и условиях раздела имущества, правоустанавливающие свидетельства, акты на объект недвижимости. Если с выделом доли дома в натуре согласны совладельцы, процедура проводится в досудебном порядке и формируется соглашение. В документе указываются данные о собственниках дома, сведения об объекте недвижимости, ссылка на заключение о технической возможности выдела и информация об отсутствии материальных требований сторон соглашения друг к другу.
Далее кадастровый инженер готовит новые технические планы на вновь образованные объекты и сдаёт их вместе с заявлением, вышеупомянутыми документами в Росреестр. В этом случае выдел регистрируется как сделка, и собственники получают новые выписки из ЕГРН. При этом нужно помнить, что если происходит отчуждение имущества, договор в обязательном порядке заверяется у нотариуса.
Выдел доли из имущества
Выдел доли возможен и из имущества, которая является собственностью юридических лиц. Если собственники не пришли к соглашению, спор решается в судебном порядке. При этом суд имеет право распорядиться о выплате компенсации без сохранения права собственности на имущество. Такое решение суд принимает в случае:
- отсутствия интереса совладельца пользоваться земельным участком, дом и т.д.;
- невозможности выдела без нанесения ущерба имуществу и снижению его стоимости, отсутствие отдельного входа, санузла в выделяемом помещении;
- если доля незначительна.
В суд для выделения доли необходимо представить технические документы на дом, здание или земельный участок, исковое заявление, в котором указывается порядок пользования недвижимостью или желаемый размер компенсации. Если требуется переоборудование жилого помещения, суд вправе назначить судебную строительно-техническую экспертизу. При положительном решении собственник получает самостоятельный объект имущественного права.
Кадастровые инженеры Истрариел посоветуют, как лучше разделить помещение, составят технический план без ошибок и с учётом пожеланий заказчика, подадут документы в Росреестр и получат для клиента выписку из ЕГРН с узаконенными правами собственности на новые здания.
