Нужно ли получать разрешение на реконструкцию гаража

В Московской области действует программа реновации, распространяющаяся не только на дома, но и на старые гаражи. Собственники отмечают: массовый снос автостоянок и гаражных боксов продолжается. Не все довольны последствиями. Предложенные условия реновации не устраивают владельцев. В администрацию стало поступать больше заявлений на оформление разрешения на реконструкцию гаража.

Получение разрешения на реконструкцию требуется не для всех типов гаражей. Если строение используется не для коммерческих целей, а для хозяйственных нужд, нет фундамента — такой гараж можно реконструировать без оформления документов.

Перед тем как подавать заявление в администрацию, нужно уточнить:

➔ Вид гаража — индивидуальный или числится в составе ГСК (гаражного кооператива);

➔ Размер площади. Если гараж площадью менее 50 м2, получать разрешение на реконструкцию или строительство, не требуется;

➔ Тип работ. Имеет значение, будет ли меняться внешний облик гаража, конструктивные элементы или увеличиваться размер помещения.

В любом случае предварительно стоит проконсультироваться с юристом по недвижимости или обратиться в администрацию для получения точной информации.

В каких случаях требуется разрешение на реконструкцию гаража

Нужно обращаться за получением разрешения на реконструкцию гаража при изменении внешнего облика гаража. Все работы, которые влияют на вид объекта — требуют предварительного согласования.

Изменения несущих стен, фундамента, конструкций и перекрытий гаража, которые могут повлиять на прочность объекта, также нужно согласовывать с органами власти. Законное оформление нужно для всех действий, которые приводят к изменению размеров гаража.

Получать разрешение на реконструкцию нужно при смене целевого назначения строения. То же самое делается при изменении этажности, переносе гаража на другое место, замене материалов стен или кровли.

Если участок под гаражом находится в муниципальной собственности, разрешение на реконструкцию выдаётся местным отделом администрации. Также документ оформляется, если работы будут затрагивать инженерные системы.

В каких случаях не требуется разрешение на реконструкцию гаража

Собственник может выполнять работы по переустройству гаража без предварительного оформления разрешения, если:

• Планируется косметический ремонт объекта, не затрагивающий несущие конструкции, и не меняет внешний вид;
• Делается внутренняя отделка гаража;
• Проводится замена окон, дверей, ремонтируется и утепляется кровля;
• Объект не планируется использовать под коммерческие цели;
• Гараж не имеет прочной связи с землёй и может быть перенесён. Пример: гараж «ракушка», объект со сборно-разборными конструкциями, навес для автомобиля;
• Гараж находится в составе ГСК, работы по реконструкции не расходятся с уставом кооператива. Если нет нарушения прав других владельцев гаражного кооператива, разрешение на реконструкцию получать нет необходимости;
• Площадь строения — менее 50 м2. Для маленьких гаражей работы по реконструкции проводятся без согласования с органами власти. Лучше уточнить у администрации, нужно ли оформлять разрешение в конкретном случае.

Если собственник выясняет, что разрешение на реконструкцию гаража получать нужно, важно действовать правильно, подготовить необходимые документы и подать в органы власти. Иногда администрация выносит отказы — например, когда предоставлен неполный пакет справок или не получено согласие соседей, не разработан проект реконструкции.

Порядок получения разрешения на реконструкцию гаража

Краткий список действий для получения разрешения на реконструкцию гаража от юристов.

❶ Получить градостроительный план участка.

В ГПЗУ будут указаны необходимые сведения: кадастровый номер участка, вид использования, этажность и предельная высота строительства или реконструкции объекта, процент застройки. После того как градостроительный план получен, нужно продолжить сбор остальных документов для получения разрешения.

❷ Заполнить заявление на получение разрешения для реконструкции гаража.

В заявлении, которое собственник будет подавать в органы власти, нужно указать: адрес гаража, кадастровый номер, план реконструкции, техническое описание работ. К заявлению прикладывают: техпаспорт или техплан на гараж, проект реконструкции гаража, кадастровую выписку на участок и иные справки.

❸ Собрать другие документы и обратиться в архитектурный отдел администрации Москвы или Московской области.

Полный перечень документов, собственник самостоятельно или при помощи кадастрового инженера направляет в отдел администрации. Далее ожидает срок, установленный законодательством (около 5 рабочих дней) и получает ответное решение.

Где получить разрешение на реконструкцию гаража

Получить разрешение на реконструкцию гаража можно напрямую в администрации либо через кадастрового инженера, который займётся сбором документов. Также собственник может направить справки в многофункциональный центр (МФЦ). В отдельных ситуациях может понадобиться подача запроса в комитет Госстройнадзора Москвы.

Перед тем как обратиться в ведомства по вопросам получения разрешительной документации на реконструкцию гаража, нужно убедиться, что:

✓ Гараж поставлен на учёт;

✓ На руках имеются необходимые документы. В их числе — правоустанавливающая выписка на участок, технический план гаража, проект реконструкции и иные справки.

✓ Все документы заверены печатями и подписями;

✓ Срок действия заявлений, выписок не истёк.

Проект реконструкции гаража нужно согласовывать с ведомствами: пожарной службой, архитектурным отделом и другими инстанциями.

Какие документы нужны для реконструкции гаража

В список обязательных документов, запрашиваемых администрацией для выдачи разрешения на реконструкцию гаража, входит:

⇒ Заявление с просьбой получить разрешение;

⇒ Выписка из ЕГРН на участок;

⇒ Технический план гаража;

⇒ Градостроительный план участка под гаражом;

⇒ Правоустанавливающие документы на гараж;

⇒ Проект реконструкции гаража;

⇒ Согласие соседей (при необходимости);

⇒ Договор аренды на участок (при заключении арендной сделки).

В зависимости от ситуации сотрудник администрации может запросить иные документы для оформления разрешительной документации. Стоит отметить, что ведомство не имеет права требовать справки, не относящиеся к делу. Дополнительные выписки и акты необходимы лишь в случаях, когда сведений о технических параметрах гаража недостаточно или возникают сомнения в достоверности правоустанавливающих документов.

Проект для реконструкции гаража

Проект реконструкции гаража собственник разработать самостоятельно не может. Нужно обратиться к проектной компании или юристам/кадастровым инженерам, у которых есть соответствующее разрешение на проведение работ.

В проектную документацию для реконструкции гаража входят: архитектурные, конструктивные, инженерные решения, схемы, чертежи, планы. После того как проект готов, собственнику или юристу нужно согласовать проект с организациями. В список ведомств, которые должны поставить отметку на проектной документации, входит санитарно-эпидемиологическая служба, архитектурный отдел администрации, пожарная служба и другие организации.

Надо ли разрешение соседей при реконструкции гаража

Как показывает практика, при реконструкции гаража требуется не только разрешение, но и согласование проводимых работ с соседями. К примеру, оформление дополнительных документов требуется для тех собственников, чьи гаражи располагаются в пределах гаражных кооперативов. Или относятся к блочным капитальным строениям.

Пример из практики. К нашим юристам обратился собственник, который хотел увеличить высоту гаража. Во время консультации мы обратили внимание собственника на то, что при реконструкции будут задействованы стены соседних строений.

В этом случае интересы соседей напрямую затрагиваются. Поэтому предварительно мы посоветовали оформить согласие на реконструкцию. В противном случае собственнику пришлось бы прекратить работы по переустройству. Соседи могли бы направить жалобу председателю гаражного кооператива или в администрацию.

Согласие владельцев смежных объектов может потребоваться, если зафиксировано:

► Нарушение отступов. По правилам гаражи нужно строить на расстоянии 1 м от границы соседнего участка. Если отступ не соблюдён, нужно получить письменное согласие от соседа. В случае противоречий документ послужит подтверждением, что строительство или реконструкция не нарушает права других лиц.

► Примыкание гаража к соседнему объекту. Ранее собственники могли устно договориться о размещении построек со смежной стеной. Причиной становился узкий участок, имеющий небольшую площадь. Но перед проведением реконструкции требуется повторно согласовать проведение работ. Иначе переустройство могут признать незаконным. Особенно если планируется менять общие коммуникации.

Итог. Собственник получил согласование от соседей, обратился за сбором и подготовкой остальных документов и получил разрешение на реконструкцию гаража. Провёл работы на объекте, составил технический план и переоформил гараж в Росреестре. В ЕГРН были внесены новые сведения о параметрах капитального строения.

Можно ли реконструировать гараж в ГСК

Краткий ответ юриста: да, реконструировать гараж, находящийся в гаражном кооперативе, можно. Но оформление требует соблюдения условий. Собственник собирает разрешения и разрабатывает техническую документацию.

Перед получением разрешения на реконструкцию гаража в ГСК нужно учитывать устав кооператива. В уставе прописываются правила и установленные ограничения на реконструкцию гаражей, их площадь и другие параметры. Собственник должен ознакомиться с регламентом ГСК, чтобы при реконструкции по незнанию не нарушить утверждённые положения.

В отдельных ситуациях потребуется получить согласие на проведение реконструкции от других членов гаражного кооператива. К согласию прикладывается проект реконструкции, технический план, кадастровая выписка на участок и иные документы.

Перед оформлением документов для реконструкции гаража в ГСК нужно уточнить у председателя, какие работы можно проводить, получить юридическую консультацию и уточнить список требуемых документов.

Вопросы собственников и ответы юристов

Юристы ответили на частые вопросы собственников гаражей о реконструкции.

Как реконструировать гараж без согласования с соседями?

Нужно ли получать согласие от соседей на реконструкцию гаража зависит от особенностей объекта. Если интересы владельцев смежных строений не нарушаются, гараж оформлен в собственность, внешний вид гаража — не меняется, то согласие не нужно.

Если реконструкция гаража может стать причиной нарушения границ или препятствий для входа на соседний участок, то согласование с соседями требуется обязательно. Стоит проанализировать устав ГСК — прописано ли в нём требование получать одобрение.

Нужно следить, чтобы при реконструкции гаража соблюдались санитарные и противопожарные нормы.

Если согласие не требуется, всё равно нужно уведомить соседей о предстоящей реконструкции гаража. Это необходимо, чтобы избежать споров.

Можно ли старый дом реконструировать в гараж?

Реконструировать старый дом в гараж можно. Нужно соблюдать определённые условия и получить разрешение в администрации. Перед тем как заняться сбором документов, нужно учесть следующие нюансы: статус дома, право собственности, техническое состояние и другие параметры.

Пояснение: стоит убедиться, что дом находится в единоличной собственности заявителя. Если объектом владеют несколько человек, нужно получить письменное согласие каждого собственника, в котором будет указано, что они не возражают против проведения реконструкции. Перед проведением работ также нужно убедиться, что конструктивные элементы дома позволяют переделать их в гараж. Возможно, понадобится укрепление стен или кровли.

Перед реконструкцией дома в гараж владельцу нужно определить размеры и площадь будущего строения, следить за соблюдением градостроительных норм. При изменении внешнего облика старого дома при реконструкции под гараж нужно получить согласие от администрации. Там же владелец оформляет разрешение на реконструкцию. Для этого предъявляются правоустанавливающие документы на дом, проект реконструкции, разработанный в соответствии с градостроительными нормами и особенностями строения. После того как реконструкция старого дома в гараж завершена, собственник обращается за составлением технического плана гаража, подаёт в Росреестр с другими документами и получает кадастровую выписку на новый объект.

Какие причины отказа в выдаче разрешения на реконструкцию гаража?

В выдаче разрешения на реконструкцию гаража могут отказать. Администрация выносит отрицательное решение по разным причинам:

• Поданные справки не соответствуют требованиям законодательства. При подаче неполного пакета документов органы власти не могут выдать разрешение — например, если отсутствует проект реконструкции, согласие соседей или иные немаловажные справки и акты;
• Обнаруженные ошибки в документации. Несоответствие проекта реконструкции параметрам, нарушение требований, неточности в заявлении приводят к отказу;
• Нарушены положения земельного законодательства. К примеру, выявлено несоответствие вида использования участка, спорные ситуации с границами. В отдельных случаях реконструируемый гараж и вовсе может выйти за пределы участка. Если выявлены ограничения на участок или объект (арест, сервитут), нужно устранить их и потом подать документы на оформление разрешения заново;
• Не соблюдаются строительные нормы и требования пожарной безопасности. Если выяснится, что строительные материалы для реконструкции гаража не соответствуют правилам пожарной безопасности или неправильно спроектирована система вентиляции, освещённости. Требования к прочности и устойчивости конструкций также не соблюдены;
• Возникли споры с соседями по поводу проводимой реконструкции. Или вблизи объекта расположена зона культурного наследия, или водоохранная зона;
• Нет на руках согласований с определёнными инстанциями. Например, архитектурным отделом администрации, пожарной службой, Росрыболовством и другими организациями.

Чтобы не получить отказ в выдаче разрешения на реконструкцию гаража, убедитесь, что проект реконструкции соответствует требованиям закона. Если отрицательное решение получено, проанализируйте причину, устраните неточности. В сложных случаях можно попытаться оспорить отказ в суде.

Какую ответственность несёт владелец гаража за незаконную реконструкцию?

За проведение реконструкции без разрешения администрации собственнику грозит административная ответственность. Назначается штраф, размер которого варьируется в зависимости от местоположения объекта. Определённую сумму за нарушение выплатят как физические, так и юридические лица. Кроме того, органы власти могут направить владельцу уведомление об устранении нарушений с требованием привести гараж в первоначальное состояние. Либо оформить разрешение на реконструкцию.

Кроме штрафов, владелец может получить повестку об участии в судебном заседании. Такое происходит, если реконструкция нарушила права соседей. Также администрация может обратиться в суд по вопросам сноса самовольного реконструированного гаража.

Если при реконструкции повреждено чужое имущество, владелец несёт ответственность и возмещает ущерб. В некоторых ситуациях и вовсе может быть уголовная ответственность: если гараж после реконструкции обрушился и причинил вред соседям, зафиксированы угрозы здоровью.

Сколько стоят услуги юриста при оформлении реконструкции гаража?

Затраты на реконструкцию гаража зависят от того, какие услуги требуются собственнику.

Получение разрешения на реконструкцию гаража в компании «Истрариел» стоит 10 000 рублей.

Разработка проекта реконструкции — 50 000 рублей.

Если возникли проблемы с участком, нужна регистрация или смена ВРИ — это обойдётся собственнику в 10 000 рублей (оформление права собственности) и 100 000 рублей (смена вида использования).

Составление технического плана после реконструкции гаража стоит 15 000 рублей.

Юридическое сопровождение в суде по спорным вопросам — 20 000 рублей.

Оформление гаража по гаражной амнистии — 25 000 рублей.

При заказе комплексных услуг предоставляем скидки. Перед сбором документов даём владельцу гаража расширенную юридическую консультацию. Определяем, какие справки нужно собирать в конкретном случае.

Компания «Истрариел» занимается оформлением документов на объекты недвижимости. Регистрируем гаражи, дома, получаем разрешение на реконструкцию. Выдаём проекты перепланировки, технические планы, получаем кадастровые выписки. Взаимодействуем с администрацией по вопросам оформления документов. Звоните, получим разрешение на реконструкцию для вашего гаража.