Реконструкция существенно меняет занимаемую площадь, это влияет на характеристики жилья и затрагивает интересы служб, с которыми придётся согласовать работы. Поэтому и разрешительная документация на реконструкцию оформляются также, как на строительство.
В уведомлении о реконструкции указывают точный адрес дома, его кадастровый номер и характеристики, сведения о собственнике, совладельцах и о ВРИ земельного участка. К уведомлению об окончании реконструкции требуется приложить технический план объекта. Если участок принадлежит нескольким лицам, прикладывают правоустанавливающий документ с указанием доли каждого собственника, или соглашение об аренде несколькими лицами. Если дом зарегистрирован в долевой собственности, потребуется письменное согласие всех содольщиков. Если кто-то из владельцев будет против, провести реконструкцию не получится.
Уполномоченные органы в течение недели после подачи уведомления проверяют, соответствуют ли изменённые параметры дома установленным нормам (этажность, высота дома, площадь застройки, отступы от границ участка). Учитывается вид разрешённого использования участка, а также установленные ограничения.
После завершения реконструкции готовится новый техплан и подаётся в Росреестр, где вносят изменения в части площади, жилых комнат, нежилых помещений. При этом не меняется кадастровый номер, и не изменяется собственник. При подаче уведомления на реконструкцию действует территориальный признак, подавать уведомление надо в том отделе, где находится объект.
Получение ГПЗУ и СПОЗУ
После замены разрешения на строительство и реконструкцию частных домов на уведомление, ГПЗУ и СПОЗУ перестали быть обязательными документами. Все ограничения, наложенные на участок, администрация прописывает в уведомлении. Однако, юристы АН Истрариел советуют сформировать ГПЗУ, потому что в нём указывается больше информации, чем в уведомлении о несоответствии. ГПЗУ позволяет обозначить допустимый объём работ и избежать обрушения дома из-за неправильного использования земли.
В градостроительном плане изображают пятно застройки, указываются все обременения и прикладываются памятки на согласование. Выполнив все требования, указанные в ГПЗУ, собственник гарантировано получит разрешение на реконструкцию. В СПОЗУ обозначается площадь дома до реконструкции и после, а также площадь застройки. Обозначается этажность и материал стен. Готовить проект для реконструкции объектов ИЖС не требуется.
Возможные обременения земельного участка
При планировании реконструкции собственник может столкнуться с требованием согласовать свои действия с различными инстанциями. В Истринском районе чаще всего встречаются такие обременения:
- Территория при аэродромах. В этом случае требуется получить согласование с органами управления аэродромом. (Министерством обороны Российской Федерации, Управлением Росавиации и другим структурами).
- Земли историко-культурного назначения. При этом требуется государственная историко-культурная экспертиза, подразумевающая проведение на участке архитектурных раскопок.
- Водоохранная зона. Требует согласование с Федеральным агентством по рыболовству. С такой же ситуацией приходится сталкиваться, если участок в прибрежной полосе водоёма.
Ограничения также могут быть связаны с частными случаями, предусмотренными местным и федеральным законодательством.
Облик дома после реконструкции
Если в ГПЗУ указывается, что требуется согласование внешнего облика здания, то к уведомлению прикладывается описание того, как будет выглядеть дом после реконструкции. Описание формируется в текстовом или графическом формате. Обязательно указание основных параметров, включая строительные материалы, цветовое решение, архитектуру фасада.
Основное внимание уделяется цветовому решению и высоте постройки. Для лучшего понимания готовится изображение. Оно должно быть качественным, включать отображение фасадов и конфигурацию с разных сторон. Для этого используют специальные программы, с помощью которых изображают дом в соответствии с будущими изменениями.
Уведомление о несоответствии реконструированного объекта
Администрация может отказать в разрешении на проведение реконструкции. Причиной служат нарушение отступов, несоответствие параметров дома ПЗЗ или документации по планировке территории, а также подача уведомления лицом, не имеющим право на это. В этом случае получить разрешение на реконструкцию можно через суд. Для этого потребуется заключение градостроительного эксперта, который выедет на место, проведёт замеры и сформирует заключение для суда. После этого юрист подготовит иск в суд, расположенный в том же районе, что и орган власти, выдавший уведомление о несоответствии.
Кадастровые инженеры компании Истрариел оформляют реконструкцию частных домов в Истринском округе. Мы формируем ГПЗУ и СПОЗУ и согласовываем реконструкцию с необходимыми организациями. После завершения строительных работ готовим технический план и вносим изменения в сведения Росреестра. Проводим градостроительную экспертизу для предоставления в суд.
