Перевод жилого помещения в нежилое поможет реализовать новую деятельность, например, открыть магазин, офис или другой объект, непригодный для постоянного проживания. Процедура изменения статуса становится сложнее, если имущество расположено в составе многоквартирного дома. В этом случае обязательно предоставление согласия соседей (не только конкретного подъезда, но и всего МКД).
На порядок признания объекта нежилым влияет тип переводимой недвижимости. Нюансы будут зависеть от целей, для которых потребовалась смена назначения. Например, чтобы перевести жилое помещение под кафе, то требуется дополнительная перепланировка и переустройство систем.
Какие помещения можно перевести в нежилые
Переводить в нежилой фонд можно квартиры на первых этажах многоквартирных домов. Если объект расположен выше 1 этажа, то под ним тоже должны находиться нежилые помещения (офисы, магазины). Оформление нового статуса допускается в отношении цокольных этажей. Если собственник принял решение о переводе, то важно позаботиться об освещении и вентиляции.
Владельцы часто признают нежилыми дома, например, под магазины. Учтите, что в таких случаях важно, чтоб дальнейшие действия соответствовали назначению земли. Если участок ИЖС и планируется коммерческая деятельность, то ВРИ нужно изменить на соответствующий вид.
Условия для перевода жилого помещения в нежилое
Для перевода объекта в нежилой нужно соблюсти ряд требований. В ст. 22 (ЖК РФ) указаны следующие условия:
- В случаях, если нельзя обеспечить отдельный вход без прохождения через жилые помещения или невозможно оборудовать проход другим способом, изменить назначение нельзя.
- Когда перевод проводится для квартиры в МКД, то допускается в отношении объектов 1 этажа. Также перевод разрешён для квартир второго этажа при условии, что помещения под квартирой тоже нежилые.
- Нельзя признать строение нежилым, если дом относится к социальному назначению.
- Изменение статуса невозможно, если в дальнейшем планируется задействовать объект для религиозных целей.
При нарушении этих условий не удастся признать жилое имущество нежилым и зарегистрировать права.
Документы для перевода жилого помещения в нежилое
Признать помещение жилым может орган самоуправления. Для этого владельцу или представителю требуется подготовить перечень документов для представления на проверку (по статье 23 Жилищного Кодекса РФ №188-ФЗ):
- Заявление на перевод статуса объекта (например, дома).
- Правоустанавливающие сведения: договор купли-продажи или свидетельство о наследовании.
- Технический план (прикладывается, если переводимая недвижимость изначально считается жилой).
- Поэтажный план. Требуется, если меняется статус в составе МКД.
- Проект для перепланировки, когда для функционирования объекта в статусе нежилого нужно обеспечить соответствующее использование.
- Единый жилищный документ или выписка из домовой книги (срок действия справки 30 дней). Разрешено представлять другие сведения, что подтвердят отсутствие зарегистрированных лиц.
- Техническая документация о состоянии имущества по результатам последней проверки (не больше 5 лет с момента обследования).
Важным пунктом становится протокол собрания. Копию такого документа нужно представить в обязательном порядке, когда помещение, которое планирует перевести собственник, относится к многоквартирному дому. Если же здание другого владельца примыкает к переводимому объекту, в этом случае также потребуется согласование.
Когда недвижимость в собственности у несовершеннолетнего лица, то нужно приложить копию свидетельства о рождении и согласие на действия законных представителей. Также необходимо представительство, если у собственника не достигнут возраст 14 лет или владелец признан недееспособным.
Когда объект в собственности нескольких лиц, но за услугой обращается один правообладатель, то требуется учесть ряд нюансов: приложить доверенность с разрешением представлять интересы остальных владельцев. Указать соглашение на признание помещения нежилым и обработку личных данных. При совместном владении получение согласования от других правообладателей становится одним из основных пунктов в процессе смены статуса недвижимости.
Обратите внимание, что документы могут быть рассмотрены в межведомственном порядке. Однако это может увеличить сроки проведения услуги. Собрать комплект может собственник самостоятельно или вместо него это сделают юристы компании «Истрариел».
Согласование перевода жилого помещения в нежилое
Перед началом работ собственникам нужно получить согласие соседей, интересы которых могут быть затронуты в процессе смены назначения недвижимости. Это относится к случаям:
- Если объект – часть многоквартирного дома МКД.
- Когда переводимое строение примыкает к другому зданию или представляет собой блокированный дом.
- В случаях, когда жилая недвижимость, что нужно признать нежилой в совместном владении нескольких лиц.
Письменное согласие заинтересованных лиц позволит легально начать работы по переводу статуса. Однако учтите, что если хотя бы один владелец против изменений, то приступить к работам не получится.
Для жильцов многоквартирных домов требуется организовать собрание, где путём голосования решается вопрос о смене назначения. Чтобы сборы состоялись, нужно присутствие минимум 50% собственников от общего количества жильцов. И не меньше 2/3 людей, что проживают в подъезде, где планируется признание объекта нежилым.
Совет юриста компании «Истрариел»: количество присутствующих важно при получении разрешения на смену статуса. На практике возникали ситуации, когда общее число собственников дома составляло 50%, а вот количество жильцов конкретного подъезда было меньше, чем требовалось для проведения собрания. Поэтому в администрации могут выдать отказ за отсутствием согласия других владельцев.
Также учитываются голоса правообладателей примыкающих квартир. То есть тех, с которыми смежные стены и что размещены над переводимым объектом. Когда хотя бы один из владельцев выразил несогласие на смену статуса, то признать помещение нежилым не получится.
Пример: Гражданин Иванов планирует перевести жилое помещение в статус нежилого в здании, где только один подъезд. В этом случае будет учитываться большинство голосов. Если бы в МКД было несколько подъездов, то рассматривалось бы большинство голосов от дома и также большинство от общего количества участников подъезда (в котором запланирована смена назначения помещений).
Обязательный пункт: Если признание объекта нежилым требует проведения дополнительной перепланировки или реконструкции, эти сведения также нужно представить на общем собрании соседей. При подписании согласования в дальнейшем у правообладателя не возникнут проблемы, если кто-то из соседей заявит о нелегальных действиях.
Перепланировка при переводе жилого помещения в нежилое
В зависимости от вида деятельности, что планирует вести собственник объекта, может потребоваться проведение перепланировки. Так как при изменении назначения недвижимости, постройка должна соответствовать нормам:
1. Отдельный вход. Становится условием для нежилых помещений в многоквартирных домах. Также может требоваться установка пандусов для маломобильных групп населения.
2. Усиление несущих конструкций строения (при необходимости). Когда собственник хочет изменить внутреннюю конфигурацию (устройство проёмов, удаление стен), требуется рассчитать возможность нагрузки на несущие элементы здания.
3. Канализация и водоснабжение. Например, нужна установка дополнительных точек санузлов и водоразбора. А также обеспечение систем для бесперебойной работы.
4. Электроснабжение. Часто требуется усиленная электропроводка. Например, когда объект отводится под кафе, салон, магазин или офис. Может требоваться замена счётчиков и увеличение мощности для нежилого фонда.
5. Кондиционер и вентиляция. При оборудовании салонов или кафе нужно установить вентиляционные системы, чтобы дальнейшая работа соответствовала санитарным требованиям. Иногда необходим монтаж вытяжных систем.
6. Шумоизоляция. Важна для нежилых помещений в жилых многоквартирных домах (магазин, офис). Также если предполагается установка специализированного оборудования, защита от шума и вибраций необходима.
Проект перепланировки может подготовить архитектор или же владелец составляет эскиз самостоятельно. Однако, если требуется переустройство инженерных сетей, рекомендуем обратиться за помощью к проектировщику. После оформления документа сотрудник передаст сведения в администрацию на рассмотрение. По завершении перепланировки потребуется проверить соответствие параметров нормам градостроительства. При выдаче Акта согласования комиссией изменения регистрируются в Росреестре.
Заявление о переводе жилого помещения в нежилое
При изменении статуса помещения важно также правильно подготовить обращение в муниципалитет. Составить заявку можно самостоятельно или обратившись за юридической помощью. В содержании заявления указывается:
- Наименование местного органа самоуправления.
- Сведения о заявителе: Ф.И.О., адрес, контакты (телефон, электронная почта).
- Информация о переводимом помещении: собственник, кадастровый номер, адрес или местоположение. А также выписка из ЕГРН.
Далее нужно внести информацию о том, как планируется эксплуатировать строение после смены статуса, например, магазин, офис, пункт выдачи товаров и другое. Затем фиксируется просьба о признании объекта нежилым на основании ЖК РФ. По завершении к заявлению прикладываются сведения.
Куда обращаться за переводом помещения
Обратиться за признанием объекта нежилым требуется в местный орган самоуправления. Например, по Москве – это Департамент городского имущества. Сведения можно передать лично, через официальный сайт или портал Госуслуг. Если собственник действует через онлайн-ресурсы, то, как правило, первоначально регистрируется заявка. Затем в течение 5 рабочих дней подгружаются оригиналы документов.
Срок предоставления услуги не превышает 34 рабочих дней (в других регионах до 45 дней) и начинается с момента регистрации заявки. В случае получения решения о приостановке время может увеличиться в связи с исправлением несоответствий или подготовкой недостающих справок.
Обратите внимание, что способ подачи сведений для физических и юридических лиц отличаются. Предварительно проконсультируйтесь с юристом.
Регистрация перевода жилого помещения в нежилое
После одобрения на перевод в нежилое помещение муниципалитетом или Департаментом городского имущества следующим шагом становится регистрация в Росреестре. Для этого нужно подготовить заявление по установленному образцу. И приложить перечень документов для проверки:
- Правоустанавливающие сведения на недвижимость: свидетельство о наследовании, договор купли-продажи или другие.
- Решение представителей органа самоуправления.
- Технический план.
- Проект перепланировки или реконструкции с разрешительной документацией (если такие работы проводились).
- Копии согласия соседей и результаты собрания.
Материалы передаются на рассмотрение. В течение 5 рабочих дней государственный регистратор вносит информацию в базу Росреестра. По завершении владелец получает выписку ЕГРН, по которой можно проверить смену статуса.
Стоимость перевода объекта в нежилой
Стоимость перевода помещения из жилого в нежилое составляет 150 тыс. рублей и выше. Расчёт зависит от типа исходного объекта и последующей деятельности. Также расходы занимают и сопутствующие услуги:
Экспертиза для перевода нежилого помещения в жилой – 35 000 р.
Согласование перепланировки – от 40 тыс.
Проект перепланировки – 50 тыс.
Технический план – 15 тыс.
Также в стоимость входят дополнительные нотариальные услуги, госпошлины, разрешения от государственных ведомств и регистрация. Подробно рассчитать сумму можно после изучения исходных сведений об объекте. Свяжитесь с нашими юристами для уточнения цен в конкретной ситуации.
Отказ в переводе жилого помещения в нежилое
Обратите внимание, что не всегда получится перевести помещение в нежилое. На это может повлиять ряд факторов:
| Строение расположено на участке с другим целевым назначением. | Например, собственник хочет перевести дом под коммерческую недвижимость. При этом исходный объект находится на землях ИЖС. Когда участок отведён под такой ВРИ, использовать здания в коммерческих целях запрещено (без перевода назначения). |
| Несоответствие требованиям градостроительства. | Постройка должна соответствовать параметрам нежилого. Если выполняется перевод жилой квартиры в МКД, то требуется предусмотреть отдельный вход или парковочные места. Также перевод назначения не будет осуществлён, если единственный способ оборудовать вход – это через жилые помещения. |
| Соседи или совладельцы возражают против перевода. | Этот момент относится к жильцам многоквартирного дома. А также к лицам, что владеют соседними зданиями, примыкающими к основному общей стеной. |
| Нарушение экологических или санитарных требований. | Например, здание в зонах, где нельзя размещать нежилые помещения. То есть вблизи природоохранных или санитарных зон. |
| Обнаружены обременения. | На практике возникают ситуации, когда на имущество наложен арест, сервитут, аренда или ипотека. До снятия ограничений перевод статуса невозможен. В случае аренды арендатор может запросить разрешение у собственника на признание объекта нежилым. В остальных ситуациях требуется ожидать снятия ограничений. |
| Строение не соответствует нормам безопасности. | Если постройка признана аварийной и подлежит сносу, то выполнить смену статуса не получится. |
| Объект относится к культурному наследию. | На перевод статуса помещения потребуется соответствующее разрешение от ГУКН. Однако в большинстве случаев заявители получают отказ, так как при переводе в нежилой фонд нарушается сохранность наследия. |
Переводим жилые помещения в нежилые для коммерции или других целей. Проверяем возможность признания объекта нежилым. Анализируем, какие требуется соблюсти условия для конкретного типа недвижимости. При необходимости готовим и согласовываем проект перепланировки. Взаимодействуем с государственными ведомствами, представляем интересы клиента на основании доверенности. Работаем с отказами, оспариваем неправомерные решения. По завершении регистрируем изменения в Росреестре. Свяжитесь с юристами по нашим контактам и получите первичную бесплатную консультацию.
