Перед строительством нежилого здания или другого коммерческого объекта застройщику нужно подготовить перечень документов. По статистике незнание, какие документы требуются, несоблюдение законодательных норм и регламентов становятся причинами отказов. В итоге сроки строительства затягиваются.
Список документов для оформления разрешения на строительство обширен. Владельцу сложно собрать его самостоятельно — потребуется помощь геодезистов, кадастровых инженеров, проектировщиков, юристов.
Если кратко: нужен архитектурный проект, проведение инженерных изысканий, градостроительный план, отметки о прохождении экспертизы, согласование от ГУКН и много других справок.
Каждый документ должен отвечать требованиям законодательства, соответствовать нормам безопасности. Когда ведомство выдаёт разрешение, оно становится подтверждением: объект не угрожает здоровью и жизнедеятельности лиц, отвечает правилам для эксплуатации.
Какие документы для разрешения на строительство требуются в Московской области
Для выдачи РнС на строительство капитального объекта собственник участка подготавливает следующий список стандартных справок:
► Заявление застройщика;
► Правоустанавливающие документы на участок — договор сделки купли-продажи, наследования, аренды;
► Градостроительный план. Срок действия ГПЗУ составляет 3 года. Застройщик подаёт в ведомство только действующий документ;
► СПОЗУ — схема планировочной организации. На схеме должны быть указаны инженерные коммуникации, подъездные пути и другие данные;
► Межевой план и результаты изысканий. Некоторые застройщики считают, что межевание не обязательно при оформлении разрешения на строительство, но это не так;
► Архитектурный проект. Один из главных документов, запрашиваемых перед строительством зданий и сооружений. Разрабатывается проектными компаниями;
► Согласие владельцев участка на строительство объекта;
► Кадастровая выписка из Росреестра с указанием вида использования участка, категории. Если застройщик — юридическое лицо дополнительно прикладывается выписка из реестра юрлиц;
► Положительное заключение экспертизы проектной документации;
► Отметка о согласовании проекта в ИСОГД;
► Паспорт застройщика и доверенность на юриста, занимающегося сопровождением;
► Заключение экологической и историко-культурной экспертизы участка;
► Разрешение на отклонение от параметров (при необходимости);
► Заключение о безопасности изменений, внесённых в проектную документацию.
► Проект планировки территории.
Вот пример схемы расположения земельных участков.
Точный перечень документов лучше уточнять в администрации, Минжиле или у наших юристов по коммерческой недвижимости. Список справок зависит от типа объекта, который будет строиться, категории и вида использования участка и других факторов.
Куда подать документы для разрешения на строительство в Московской области
Документы для выдачи разрешения на строительство в Московской области выдаёт Министерство жилищной политики. Заявление и необходимые справки направляются в ведомство напрямую — лично собственником или юристом, который занимается оформлением. А также можно обратиться в МФЦ для передачи документов.
Заявление рассматривается в течение 1-5 рабочих дней, после чего собственнику выносится уведомление. Подавать нужно полный перечень, в том числе готовый архитектурный проект, прошедший экспертизу.
Как подать документы для разрешения на строительство, чтобы не отказали
Как показывает практика, в выдаче РнС стали отказывать в 2 раза чаще. Есть проверенные способы, как избежать отказа. Советуем придерживаться алгоритма действий:
❶ Подготовьте необходимые документы. Не забудьте получить в Росреестре кадастровые выписки на участок, приложите договор сделки. Получите ГПЗУ и иные документы, список которых указали выше.
❷ Получите согласие от всех владельцев участка, если земля оформлена в общедолевую собственность.
❸ Соблюдайте сроки, в течение которых справки имеют юридическую силу. Некоторые документы имеют ограниченную годность. Их необходимо получать в последнюю очередь — после того, как готов проект, ГПЗУ, отчёты о проведённых изысканиях.
Срок рассмотрения заявления ведомством занимает 1-7 дней. Сбор и подготовка документов для оформления разрешения на строительство — от 1 до 3 месяцев. В это время входит разработка проекта, проведение изысканий, согласование документов с ведомствами и другие действия.
Риск получить отказ повышается, если не все документы предоставлены. Нужно следить, чтобы справки согласно перечню были поданы в Министерство жилищной политики. Если архитектурный проект будет представлен без отметки о прохождении экспертизы, пожарной службы и иных организаций, в выдаче РнС откажут. Документ не выдадут до тех пор, пока не будут получены необходимые одобрения.
Обратите внимание. Сведения, указанные в градостроительном плане, должны соответствовать данным в проектной документации. Выявленные расхождения приведут к отказу и требованию привести документацию в соответствие.
При получении отказа не стоит отчаиваться — можно подать перечень справок заново. Или подать исковое заявление в суд.
Документы на получение разрешения на строительство через суд
Если выдан отказ в разрешении, собственник может попытаться устранить неточности. При повторном отрицательном решении владелец при желании оспаривает отказ ведомства в суде. Для этого понадобится список документов:
✓ Исковое заявление, в котором будут изложена суть дела, приведены основания, доказывающие неправомерность вынесения отказа ведомством;
✓ Сведения об участке, планируемом строении, контактные данные заявителя и наименование организации ответчика;
✓ Приложение к иску: правоустанавливающие документы на участок, договор купли-продажи или аренды;
✓ Градостроительный план участка, в котором отражаются параметры земли, ограничения по застройке, указаны границы и имеющиеся строения;
✓ Архитектурный проект здания с разработанными конструктивными, объёмно-планировочными решениями, инженерными разделами;
✓ Отказ в выдаче разрешения на строительство в письменном виде (оригинал и копия);
✓ Иные документы, которые доказывают правоту истца и могут оспорить отрицательное решение.
Дополнительно в ходе судебного заседания потребуется устно объяснить, какие действия были предприняты застройщиком для исправления ошибок, подкрепить аргументы доказательствами.
Лучше собрать доказательную базу до подачи искового заявления. Адвокат поможет определить стратегию действий, объяснит, какие документы подготовить, определит, нужно ли обращаться в другие инстанции до подачи заявления в суд. При желании застройщика юрист поучаствует в судебном процессе вместо застройщика, приведёт доказательства, примет во внимание обстоятельства дела. В нашей компании собственник платит деньги только в случае положительного исхода дела, при вынесении судом отрицательного решения — финансы за сопровождение иска возвращаются застройщику.
Вопросы собственников и ответы юристов
У застройщиков множество вопросов по оформлению РнС и о том, когда можно начинать работы на участке. Дали краткие ответы.
Входит ли межевание в документы для разрешения на строительство на собственном участке?
При сборе документов для ведомств Московской области застройщик собирает перечень документов, в который входят отчёты изысканий. Само по себе межевание не считается обязательным документом для получения разрешения, но отсутствие межевого плана может стать загвоздкой в оформлении. В список изысканий входит топосъёмка, межевание, требуется получение техусловий на подключение к сетям. Без установленных границ возникнут трудности в выдаче ГПЗУ, поэтому провести межевание до начала сбора справок для РнС желательно. Кроме того, сведения о границах участка нужно внести в ЕГРН и получить новую кадастровую выписку. Это снизит риск возможного отказа.
Ниже образец свидетельства, подтверждающего допуск к работам.
Можно ли залить фундамент, и потом подавать документы на разрешение на строительство?
Можно ли залить фундамент, а потом заниматься оформлением разрешительной документации зависит от того, что собственник планирует строить. Для частных домов допустимо начать строительные работы — потом можно оформить дом по дачной амнистии. Если речь идёт о коммерческом объекте, а разрешение на строительство выдаётся обычно на здания, магазины, склады, фитнес-центры и другие объекты нежилого фонда, то сначала нужно оформить документы. Залить фундамент, а потом начать сбор справок нельзя.
У застройщика на руках должно быть основание — разрешительная документация. Выполнять работы на участке, начинать возведение конструкций можно только после получения документации. В противном случае фундамент могут признать самовольной постройкой и потребовать снести. Перед тем как начинать строительство, вкладывать в него финансы и использовать материалы, лучше проконсультироваться с юристом.
Нужно ли загружать документы в ИСОГД в Москве, чтобы получить разрешение на строительство?
Для получения разрешительной документации в Москве нужно предоставить перечень документов, установленный законом, а также загрузить в ИСОГД архитектурный проект. Поэтому да, нужно получить положительное заключение экспертизы проекта и предварительно загрузить документацию в ИСОГД. При возникновении сложностей наши юристы поэтапно добавят каждый альбом проекта в портал. Законом установлено: через 10 дней после выдачи разрешения застройщик обязан подать сведения в ИСОГД.
Почему очень трудно получить разрешение на строительство от департамента градостроительства, документы возвращают второй раз?
Ведомства отказывают в выдаче разрешения по разным причинам. Законодательством установлены основания для отказа, юристы назвали самые распространённые:
➔ Отсутствие необходимых документов или их несоответствие;
➔ Несовпадение вида использования участка и целевого назначения объекта;
➔ Не утверждённые Правила землепользования и застройки в конкретном регионе;
➔ Отсутствие проектной документации по планировке территории;
➔ Нулевой ГПЗУ;
➔ Несоответствие документов требованиям строительства;
➔ Отрицательное решение экспертизы проектной документации.
Причин для отказа много. Как правило, собственники сталкиваются с отказами даже после внесения исправлений в перечень документов — у некоторых справок истекает срок годности, у других — отсутствует печать и подпись. Отдельные документы получить сложно: ведомства не дают необходимые сведения. Компания «Истрариел» помогает оформить разрешение на строительство в сжатые сроки, без отказа. Мы выполняем комплекс действий для ускоренного получения документа, загружаем проект в ИСОГД, делаем изыскания, получаем ГПЗУ, условия для подключения к инженерным сетям.
Как заказать оформление разрешения на строительство
Оформление разрешительной документации представляет собой сложную процедуру. Это не просто подача документов — получение разрешения проводится поэтапно, требует комплексного подхода. Заказать оформление разрешения на строительство можно в компании «Истрариел». Ниже описание, что мы делаем на каждом этапе.
1 стадия. Предварительная аналитика. Оценивается, подходит ли выбранный участок под строительство. На стадии выявляются проблемы с участком. Если допущены ошибки при проведении изысканий, вид использования не соответствует будущему зданию, в разрешении будет отказано. Юристы проводят комплексный анализ выбранного участка: проверяют документы, при необходимости меняют ВРИ, делают изыскания, уточняют границы. На этом этапе собственник получает готовый к строительству участок, документы на который соответствует градостроительным требованиям Москвы и области.
2 стадия. Внесение изменений в Правила землепользования и застройки (при необходимости). Получение ГПЗУ. Меняем территориальную зону, если это нужно, категорию и ВРИ. Вносим изменения в ПЗЗ, получаем градостроительный план с указанным пятном застройки. Также заключаем дополнительное соглашение о строительстве, которое прикладывается к договору аренды.
3 стадия. Разработка архитектурного проекта и согласование АГО. Разрабатываем и утверждаем архитектурно-градостроительные решения, согласовываем фасад здания в администрации.
4 стадия. Экспертиза проектной документации и регистрация в ИСОГД. Детально прорабатываем каждый раздел, следим за соблюдением строительных норм. На этом этапе вносим необходимые изменения в проект, утверждаем на экспертизе. Загружаем проект в ИСОГД в электронном виде. После проверки документации ведомством выдаём собственнику решение.
5 стадия. Подача комплекта документов в Минжил и получение одобрения. После многоэтапной процедуры выдаём собственникам РнС.
Прайс на оформление документов в Минстрой и Минжил в Москве и Московской области.
Заказывайте получение разрешения на строительство в компании «Истрариел». Проведём изыскания, разработаем проект, согласуем в ИСОГД и ведомствах. Если у вас уже есть готовый комплект документации, проверим на соответствие законодательным нормам, исправим неточности до вынесения отказа. Гарантированно выдаём разрешение на строительство коммерческих объектов. Звоните по номеру, указанному на сайте.
