Разрешение на строительство зданий и домов

Оформляем разрешительную документацию для строительства и реконструкции объектов ИЖС: готовим уведомления, после возведения дома формируем технический план, подаём в ЕГРН и регистрируем строение. Получаем согласование от организаций, наложивших ограничения на использование участка.

Частный дом в г. Истра

Подача уведомления на строительство объектов ИЖС

Для оформления объектов ИЖС в местную администрацию перед началом возведения объекта подаётся уведомление о планируемом строительстве, в котором указываются сведения о застройщике, кадастровый номер и расположение участка, ВРИ, планируемые цели использования будущей постройки и др. К нему прикладывается схема, на которой изображается расположение дома, то есть пятно застройки.

При соответствии планируемого объекта нормам в течение недели собственник получит уведомление о соответствии, которое даёт право начинать строительные работы. Документ действителен в течение 10 лет. Если строение по каким-то параметрам нарушает установленные нормы (например, выявлены охранные зоны, несоблюдение отступов 3 метра, другие ограничения в использовании участка), то собственник в течение недели получит уведомление о несоответствии с указанием причины.

Уведомление о несоответствии

Причинами получения собственником отказа могут стать:

• Неподходящие для возведения дома категория и ВРИ участка. Это самая частая причина отказа. Строить капитальный объект можно на землях ИЖС, СНТ, ЛПХ, а на землях, предназначенных для занятий огородничеством не разрешается строить объекты капитального строительства.
• Несоответствие параметров планируемого дома нормам, разработанным для объектов капстроительства. Чтобы не вынесли отказ по этой причине, постройка должна быть для одной семьи, высотой не больше 20 м, не выше 3-х этажей и не предназначаться для коммерческих целей.
• Подача документов неуполномоченным лицом. Например, если собственник не оформил доверенность на своего представителя.
• Попадание участка в зону с особыми условиями, ограничивающими строительство.

План действий собственника в случае получения отказа зависит от указанных в нём причин. Если допущена ошибка или неточность в документации, разрешается повторная подача после исправления недочётов. На представителя застройщика оформляется доверенность, а при попадании участка в защитно-санитарную зону потребуется получение согласования. Если собственник считает отказ администрации неправомерным, его можно обжаловать в суде.

Уведомление об окончании строительства

В течение 30 дней после возведения постройки кадастровый инженер готовит техплан и подаёт в администрацию вместе с уведомлением об окончании и о начале строительства. Если сотрудники администрации заподозрят, что нарушены нормы строительства, они выедут на место для личного осмотра построенного дома. Поэтому несоответствия следует устранять своевременно, иначе зарегистрировать постройку не получится. Если нарушений не выявлено, объект ставят на кадастровый учёт и регистрируют право собственности.

В случае получения застройщиком отказа администрации есть два варианта исправить ситуацию: получить разрешение на отклонение от предельных параметров строительства или зарегистрировать дом через суд. В судебные органы потребуется предоставить отказ администрации, подготовить иск и аргументы, которые объяснят, почему были нарушены требования. Наши кадастровые инженеры готовят заключение, которое используется в качестве доказательства в суде. Если решение суда положительное, оно станет основанием для регистрации дома в Росреестре.

Если собственник получил разрешение на строительство до введения уведомительной системы, и оно ещё действительно, то можно возводить объект, а после окончания работ подготовить технический план и подать уведомление об окончании строительства. Аналогичным образом оформляется разрешительная документация на реконструкцию объектов. Для частных домов потребуется известить администрацию о планируемой перестройке, после этого сформировать технический план и внести изменения в сведения Росреестра.

Согласование строительства с аэропортом

Чтобы при строительстве сделать правильный отступ от границ участка, потребуется заказать ГПЗУ, где будет указано пятно застройки, в пределах которого можно расположить дом, а также обозначены санитарные зоны, которые делятся на два типа: на те, в границах которых можно строиться, но с разрешения соответствующих инстанций, и на те, которые запрещают любое строительство. Если участок расположен в охранной зоне, то оформить разрешительную документацию как на строительство частных домов, так и коммерческих зданий не получится без получения согласования. Охранные зоны, в которые попадает участок, отображаются в ГПЗУ, либо к уведомлению о несоответствии сотрудники администрации прикладывают памятку с указанием учреждений, с которыми требуется согласовать возведение объекта. Если начать возводить строение без согласования охранных зон, его признают самостроем и обяжут снести.

Получение разрешения на строительство вблизи аэропорта

Если участок попадает в охранную зону аэропорта, то строительство придётся согласовать с Росавиацией. Вся приаэродромная территория делится на 7 подзон, в каждой из которых действуют определённые ограничения, и результат согласования будет зависеть от того, в какую зону попал участок. Перед началом возведения объекта формируется ГПЗУ, СПОЗУ, заключение Роспотребнадзора, которое включает результаты проведённых измерений качества воздуха, уровня шума и электромагнитного излучения. Эти документы вместе с заявлением с просьбой согласовать строительство подаются в Федеральное агентство воздушного транспорта.

В течение месяца сотрудники Росавиации изучат документацию и определят, не помешает ли планируемый объект движению самолётов, радиотехнического оборудования, не создаст ли помех для видимости и т.д. После этого собственник получит ответ в письменном виде с указанием документов и нормативных актов, на основании которых вынесено решение. Аналогичным образом оформляется согласование с МОЭСК, Управлением Росрыболовства, Министерством культуры, Федеральным агентством по недропользованию и другими организациями, накладывающими ограничения на пользование участками.

Разрешение на перепланировку

Переустройство помещения, которое приведёт к изменению площади жилых и нежилых зон, перемещению стен, перекрытию вентиляционных ходов или изменению местоположения инженерных сетей, требует обязательного согласования с Мосжилинспекцией, если объект находится в Москве, или с отделом Архитектуры администрации области. При изменении фасада (окна, двери) потребуется получить письменное согласования облика от Москомархитектуры. Для проживающих в «коммуналке» и желающих сделать ремонт, затрагивающий помещения общего пользования, потребуется согласовать перепланировку квартиры со всеми жильцами и получить их письменное согласие.

Если планируется перенос двери, создание арочного прохода или другие простые работы, в жилищную комиссию достаточно предоставить эскиз планируемых работ. Если же затеяна глобальная перепланировка квартиры, или производится переоборудование нежилого объекта, разрабатывается проект, который готовит лицензированная проектная организация.

После завершения перепланировки необходимо вызвать кадастрового инженера, который приедет на объект, обмеряет помещение, составит новый технический план с учётом проведённых изменений и внесёт обновления в сведения Росреестра. При составлении технического плана инженер будет опираться на проект или эскиз, в котором будет отображено состояние до и после перепланировки. Для нежилого помещения потребуется техническое заключение о состоянии конструкций, в которой указывается, что при перепланировке не затрагивались несущие конструкции, и нагрузка распределяется согласно нормам.

Юристы АН Истрариел оформляют разрешения для строительства, реконструкции и перепланировки частных домов. Оформляем уведомления и согласуем строительство на участках, попавших в особые зоны (Росавиация, Министерство культуры, Управление Роснедр, Агентство по Росрыболовству). После окончания возведения нового объекта готовим технический план, ставим строение на кадастровый учёт, регистрируем право собственности. После реконструкции вносим изменения в Росреестр.