Все консультации с клиентами у нас бесплатные и не ограничены по времени. Во время первой консультации юристы АН Истрариел предоставят список необходимых документов для проведения сделки с объектом. Обсудят и согласуют с заказчиком план оформления сделки, составят поэтапную переговорную схему.
Проверка юридической чистоты сделки
Мы проводим необходимые мероприятия, чтобы удостовериться в юридической чистоте объекта недвижимости, запрашиваем информацию о нём в различных инстанциях на наличие обременений, притязаний и судебных разбирательств в его отношении. Также проверяем не проводились ли на объекте незаконные перепланировки, для земельного участка уточняем границы. На этом же этапе мы изучаем правоустанавливающие документы собственника и законность документов-оснований для регистрации объекта. Итоговое заключение о проверке сообщается клиенту в устной или письменной форме.
Проверить чистоту сделки следует для того, чтобы гарантировать, что на купленную недвижимость впоследствии не сможет на законных основаниях претендовать постороннее для покупателя лицо, и что позже не возникнет не оговорённых с продавцом проблем, связанных с покупаемым имуществом.
Самостоятельно проверить недвижимость и продавца по силам каждому. Можно заказать выписку из ЕГРН, осмотреть объект продажи, расспросить продавца и проверить предоставленную им документацию. Но такая проверка неполноценна без знаний специфических аспектов рынка недвижимости, возможных аферах и мошеннических схемах, без юридического образования и знания тонкостей судебной практики в сфере недвижимости.
Обратить внимание на настораживающие моменты способен только грамотный юрист узкой специализации. Юристы АН «Истрариел», используя многолетний опыт работы на рынке недвижимости и знание схем мошенников и аферистов, всесторонне проверяют правоустанавливающую и иную документацию на недвижимое имущество, изучают историю операций с объектом, проверяют информацию о собственниках, делают запросы в необходимые инстанции и делают подробнейший юридический анализ, чтобы предоставить клиенту полную информацию, расчёт рисков и рекомендации по покупке недвижимости. Это помогает клиентам чётко видеть перспективы приобретения конкретных объектов недвижимости и принимать взвешенные решения.
Виды выписок из ЕГРН
Выписки из ЕГРН на объекты недвижимости делятся на доступные только гражданам, имеющим непосредственное отношение к недвижимости (например, выписка о правах лица на имеющиеся у него объекты или о признании владельца недееспособным), и доступные всем (их может потребовать любой гражданин, не подтверждая при этом свои права на интересующий объект). Документация различается по объёму предоставляемой информации, форме, стоимости, доступу к получению. К общедоступным относятся такие документы:
- Выписка ЕГРН об объекте недвижимости (расширенная). В ней отражена полная информация об объекте. Кроме общих сведений отсюда заявитель узнаёт, не находится ли имущество под обременением: арест, ипотека, права третьих лиц. Документ дополняется техническими сведениями: координаты, подробное описание нахождения границ земельного надела, контуры построек, зданий, сооружений, отнесённых к незавершённому строительству. В выписке также отражаются сведения о владельцах соседних наделов, стоимости по кадастру. Кроме технической составляющей, воспроизводится информация о том, что регистрационные действия невозможны без личного присутствия владельца или доверенного лица. Документ разъясняет, попадает ли надел в ЗОУИТ, что считается важным при планировании строительства и влияет на цену участка.
- Выписка ЕГРН о переходе прав на объект недвижимости. Из неё получают сведения о прошлых и нынешних собственниках объекта. При этом исчерпывающую информацию о владельцах разрешено запросить узкому кругу граждан, но ФИО предоставят любому заинтересованному лицу. Также указывается дата регистрации прав и документация, которая послужила основанием для прекращения прав. Такие сведения пригодятся перед покупкой недвижимого объекта, так как частая смена владельцев настораживает. Однако, из этого документа не получится узнать об обременениях участка и сведения о стоимости по кадастру.
- Выписка о кадастровой стоимости недвижимого объекта. Предназначена для одной цели — узнать достоверную стоимость объекта по кадастру. Потребуется для расчёта рыночной стоимости и высчитывания правильного налога.
- Выписка о зарегистрированных договорах участия в долевом строительстве. В документ включаются сведения об участке, где планируется возведение многоэтажки. Собственником участка в этом случае указывается застройщик, а все оформленные ДДУ с указанием ФИО дольщиков перечисляются как обременения прав на землю. В зависимости от количества дольщиков выписка занимает до пятидесяти страниц, из-за объёма стоит дороже. Потребуется тем, кто оформляет недвижимость по уступке права требования или тем, кто планирует приобрести жильё в этом доме для получения информации о процессе продаж.
Выписка из ЕГРН на участок
Потребуется всегда, когда регистрируется право собственности. Документ станет результатом регистрации права. Если человек совершает такие действия как регистрация, объединение, раздел, перераспределение, выделение участка, всегда оформляется новая выписка. Это основной документ, подтверждающий создание нового участка и его индивидуальные характеристики. Если сведения о нём занесены в ЕГРН, это основание считать такой участок реально существующим. В документ входят такие сведения: описание объекта, площадь, протяжённость, его адрес, сведения о кадастровом инженере, который оформлял недвижимость и проводил геодезические мероприятия. В графическую часть вносится план участка и его координаты. Для помещений добавляется поэтажный или ситуационный план, где расположен объект.
Не надо пугаться электронного формата выписки, так как она заверяется электронно-цифровой подписью Росреестра, которая имеет такую же юридическую силу, как и обыкновенная печать. К тому же, если собственник пользуется бумажным вариантом, то перед совершением сделки, например, купли-продажи или дарения потребуется отправить запрос в ЕГРН для того, чтобы подтвердить законность владения имуществом. Наличие бумажной выписки не даёт права проводить сделки, так как информация в ней может быть уже не достоверной. Поэтому бумажный вариант актуален на тот день, в который его получили, а органы, занимающиеся оформлением сделок, обязательно сделают запрос в Росреестр.
Кадастровые инженеры АН Истрариел получают срочные выписки из ЕГРН в электронном или бумажном формате в Истринском округе. У нас оформлен личный кабинет на портале Росреестра, что позволит отслеживать получение информации. Перед оформлением сделок мы в обязательном порядке с помощью выписок проверяем чистоту объекта и гарантируем клиентам отсутствие непредвиденных обстоятельств.
Получаем выписку из ЕГРН перед проведением сделок с недвижимостью в Истринском округе. Проверяем информацию о зарегистрированных правах и характеристиках объекта, узнаём кадастровую стоимость, отслеживаем историю перехода права собственности на конкретный объект. Также в выписке Росреестра уточняем сведения о недееспособности собственника или обо всех объектах недвижимости, которые зарегистрированы на собственника.
Выписка ЕГРН считается основополагающим документом для проведения сделок с недвижимостью, и включает в себя сведения и о собственнике, и об объекте недвижимости. Часто требуется форма ЕГРН №1, которая содержит полную и достоверную информацию для составления конкретного договора купли-продажи или отчуждения. Однако, при сделках с недвижимостью в новостройках и на вторичном рынке потребуются разные сведения, это следует учесть при получении выписки Росреестра.
При заключении сделки на отчуждение недвижимости юристы АН Истрариел заказывают выписку, в которую помимо сведений о правообладателях также входит информация об отсутствии обременений. Такая выписка содержит все (если такие имеются) требования на право собственности третьими лицами, предъявленные в судебном порядке, и наличие или отсутствие ареста на квартиру. В обязательном порядке нашими юристами будет установлено, не числится ли квартира, дом или земля предметом залогового в банке имущества. Таким образом, выписка ЕГРН относится к основополагающей документации для проведения сделок с недвижимым имуществом у нотариуса.
Составление договора
До подписания договора мы ведём переговоры со второй стороной, при желании составляем предварительный договор. В нём уточняется размер задатка и прописываются обязательства сторон, например, что покупатель передаёт продавцу денежные средства и обязуется купить этот объект недвижимости. А также фиксируется ответственность каждой стороны за отказ от выполнения условий договора.
Наши юристы составляют договор с учётом всех требований, необходимых для законной регистрации документа. Если клиент в договоре желает отобразить какие-либо расчётные подробности, указать гарантии, полученные от второй стороны, это включается в договор по предварительному согласованию.
Аренда банковской ячейки
В наши обязанности входит и согласование сделки в банке. При этом мы выбираем надёжный банк с хорошей репутацией и минимальными рисками, берём на себя предстоящие переговоры с банком по поводу сроков проведения сделки, вскрытия ячейки, а также проверяем документы, предоставляемые банком для подписания клиенту. Заблаговременно производим бронирование банковской ячейки и переговорной комнаты по пожеланию клиента.
Помимо этого, наш юрист присутствует при вскрытии банковской ячейки, в которой содержатся требуемые для совершения сделки документы, проверяет наличие доступа к ячейке, а после вскрытия проверяет содержимое на наличие всех экземпляров документов.
Оформление сделки происходит при обязательном присутствии нашего сотрудника. В его обязанности входит проверка документов, удостоверяющих личность, у всех участников сделки. Также до подписания договора следует удостовериться, что все виды требуемых документов распечатаны сторонами согласно действующей согласованной редакции, и сверить оригиналы документов с их копиями.
Мы готовим передаточный акт, который свидетельствует о состоянии объекта на момент совершения сделки и фиксируем время, когда риск непредвиденной гибели объекта переходит на другого владельца. Также контролируем передачу денежных средств между сторонами.
Регистрация перехода прав
После совершения сделки мы подаём документы на регистрацию права собственности нового владельца на недвижимость. В назначенный день мы гарантированно получим выписку ЕГРН с зарегистрированным правом и передадим собственнику.
При покупке недвижимого имущества нужно располагать полной информацией об объекте недвижимости и продавце. Для этого нужно:
- заказать выписку из ЕГРН на предлагаемый к продаже объект недвижимости и сравнить сведения с предоставленной продавцом информацией. Даже если продавец предоставил свою выписку, это не гарант верности изложенных сведений — выписку могут подделать;
- сравнить документацию на недвижимость с фактической ситуацией. Выехать на место, просмотреть правоустанавливающую документацию, технический план и т.д. Адрес, информация о собственнике, площадь должны совпадать;
- проверить регистрацию перепланировки или реконструкции, если таковые были;
- сверить фактические границы земельного участка с указанными в выписке из ЕГРН, иначе потом межевание и риски, связанные с его отсутствием, лягут на плечи нового владельца;
- проверить, кому принадлежит имущество, причём сам собственник должен быть правоспособен и дееспособен на момент заключения сделки. Решение о недееспособности выносит только суд;
- узнать, из действующего ли паспорта продавец указывает реквизиты в документации, попросить показать свидетельство о праве собственности, где указаны паспортные данные владельца. Сделка, совершённая по недействительной документации, незаконна;
- проверить, как собственник получил недвижимость во владение: в результате покупки, дарения, мены, наследования и т.д. При дарении и наследовании вероятно появление неучтённых законных наследников, оспаривающих право на жилье через суд. Также, если квартира покупалась, когда продавец состоял в браке, необходимо согласие супруга на продажу, т.к. приобретённое в браке имущество считается общим, и в дальнейшем возможно также оспаривание права собственности;
- узнать историю операций с недвижимостью. Если за короткий срок было произведено много действий, высока вероятность мошенничества;
- в договоре нужно прописать, в течении какого времени после покупки прописанные обязаны сняться с учёта, а с временно зарегистрированных лиц необходимо взять нотариально заверенное обязательство о снятии с регистрационного учёта в заранее оговоренный срок;
Также следует обратить внимание на следующие случаи:
- если владелец жилья состоит на учёте в психоневрологическом или наркологическом диспансере, он имеет право распоряжаться собственностью, но покупка этого жилья связана с рисками. При решении всё-таки купить недвижимость у такого продавца в момент подписания сделки необходимо присутствие врача специальной квалификации, который выдаст справку о том, что на момент подписания договора продавец осознавал реальность и отдавал отчёт в своих действиях;
- если у объекта не один собственник, потребуется согласие каждого, а если среди владельцев недвижимости есть инвалид или несовершеннолетний, нужно разрешение органов опеки и попечительства;
- на недвижимость не должно быть возложено никаких обременений. Залог, ипотека, кредит, арест и т.д. препятствуют законной передаче прав собственности. Также желательно получить справку об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам, потому что долги по имуществу переходят к новому владельцу вместе с правом собственности;
- если продажа объекта недвижимости происходит по доверенности, нужно проверить основания для такого представительства. Часто по доверенности и с использованием фиктивных документов продают недвижимость мошенники.
Это далеко не полный список необходимых проверок. В конкретной ситуации могут потребоваться дополнительные проверки по другим аспектам.
Обращаясь к услугам АН Истрариел, вы получаете юридическую поддержку и консультацию на всех этапах заключения сделки. Мы не допустим обмана или неправомерных действий со стороны банка или продавца недвижимости. Наша проверка чистоты сделки гарантирует, что в будущем не появятся третьи лица, заинтересованные в этом объекте. Помимо сопровождения сделки мы самостоятельно готовим документы для регистрации, подаём их и получаем выписку из ЕГРН с зарегистрированными правами.
Мы гарантируем полное сопровождение сделок с недвижимостью в Истринском округе «под ключ». А также полноценную бесплатную консультацию, проверку юридической чистоты объекта, выбор надёжного банка, резервирование банковской ячейки, составление договора, контроль при передаче денежных средств и регистрацию прав нового владельца.
