Составление и регистрация договоров для сопровождения сделок с недвижимостью

Юристы АН Истрариел оказывают профессиональную помощь в составлении юридически грамотных договоров купли-продажи, обмена, дарения домов, офисных и производственных помещений, квартир, дач, земельных участков и иной частной и коммерческой недвижимости. Также помогают официально зарегистрировать такие сделки или оспорить заключённые раньше договоры по недвижимости в судебном порядке.

АН Истрариел гарантирует безопасность сделок с недвижимостью

Сделка с недвижимостью (купля-продажа, дарение, аренда и т.д.) должна соответствовать правовым нормам и быть юридически оформленной. Это обезопасит участников от неправомерного посягательства на предмет соглашения. Чтобы убедиться в этом, обезопасить и сохранить своё имущество, следует заказать юридическое сопровождение сделок. Такая услуга востребована при купле-продаже или обмене недвижимости, так как в этих случаях происходит отчуждение прав, после чего аннулировать незаконно оформленное соглашение сложно.

Проверка юридической чистоты

Прежде чем сделка с объектом будет оформлена, мы проверяем чистоту объекта в правовом плане и прилагаемой на него документации, а также оцениваем возможные риски на каждом этапе. Наши юристы помогут грамотно оценить чистоту сделки, осмотрят и проанализируют объект недвижимости и прилагаемую документацию. Установят, не находится ли имущество в залоге и не предлагается ли уже к продаже банком или иной кредитной организацией. Также выяснят, не был ли объект недвижимости раньше продан (сдан в аренду) и теперь предлагается тем же продавцом к продаже (в аренду) повторно.

Самым распространённым примером обременений, которые выявляются при проверке чистоты объекта, считается залог на квартиру, который оформляется при расчётах заёмщика с кредитной организацией. Такой залог подразумевает, что до того момента, пока не будут прекращены отношения по кредитному договору, заёмщик имеет право распоряжаться своим имуществом исключительно с согласия банка-кредитора. Немного реже залога, встречается договор ренты, который также относится к обременениям. При таких сделках гражданин с одной стороны вроде как становится собственником недвижимого имущества, а с другой — не имеет никакого права им распоряжаться, даже проживать там до момента смерти бывшего собственника этого жилья.

Заказываем выписку из ЕГРН на дом и проверяем юридическую чистоту объекта недвижимости. Проверяем наличие незаконных перепланировок и количество собственников объекта. Выписка из ЕГРН на дом заказывается в случае, если покупатель желает приобрести у продавца недвижимость. Проверяются сведения, указанные продавцом. Это убережёт покупателя от неблагоприятных правовых последствий в будущем, например, от признания сделки недействительной.

Из выписки покупатель узнает, кто продаёт недвижимость: собственник или посредник. Последним вариантом юристы не рекомендуют пользоваться, так как он несёт риск. Из документа заявитель также узнает, есть ли проблемы с площадью, и находится ли объект недвижимости под обременением: арест, залог и кадастровую стоимость строения. Если заявитель желает узнать, какие собственники владели интересующим его объектом, и как часто они менялись, заказывается выписка о переходе прав на недвижимость. Она может быть получена любым гражданином без ограничений.

Проверка участка перед покупкой

Оформление лучше всего начать с проверки документов, предоставленных продавцом. Они подтверждают право собственности продавца земельного участка и доказывают, что объект недвижимости не имеет уголовных проблем и обременений. Следующим этапом стороны заключают договор. В этом документе должен указываться точный адрес земли, категория, площадь, кадастровый номер, наличие построек на участке и так далее. К договору купли-продажи необходимо приложить акт приёма-передачи. Необходимо заметить, что обязательным документом, без которого невозможно проведение сделок с земельными участками, считается выписка из ЕГРН, которая подтверждает факт постановки земли на кадастровый учёт.

По окончанию сделки покупатель получает следующий пакет документов, который понадобится для регистрации перехода права собственности на земельный участок:

• договор купли-продажи;
• выписка ЕГРН;
• справка об отсутствии арестов и обременений на землю;
• акт приёма-передачи земельного участка;
• справка о проведённой оценке капитального объекта, расположенного на приобретённом земельном участке;
• согласие обоих супругов на проведение сделки, этот документ заверяется нотариально.

Документы подаются в Росреестр для регистрации перехода прав на участок, и новый владелец получает выписку ЕГРН, подтверждающую, что участок принадлежит ему.

Сопровождение сделок с недвижимостью

После заключения с клиентом соглашения на сопровождение сделки с недвижимым имуществом, мы проводим правовую оценку этой сделки и рассматриваем её возможные последствия. В то же время осуществляем переговоры с другим участником соглашения, чтобы уточнить необходимые детали. Во время переговоров согласовываем способ проведения сделки, составляем договор, подготавливаем документацию и сопровождаем стороны при передаче аванса. В договоре, заключённом с клиентом, предусмотрены сроки, в которые мы обязуемся предоставить все необходимые сведения для его подписания. При отсутствии форс-мажорных обстоятельств, сбор необходимых справок и бумаг, а также все проверки по выделенному объекту занимают в нашей компании не больше 2-х недель, причем это не зависит от того, где находится недвижимость (Москва или Московская область).

Мы начинаем работу с юридической консультации и изучения возможных рисков, как только вы определились с объектом недвижимости, причём это может быть квартира, дом или земля, выбранные вами самостоятельно. Совместно с вами мы подготовим план действий по оформлению документов и дальнейшему проведению сделки. Это необходимо для того, чтобы с точностью до одного дня обозначить дату подписания договора у нотариуса. Затем подписываем соглашение, в котором указываем перечень необходимых мероприятий, связанных с проверкой, анализом и оформлением необходимых документов в правовом поле.

При этом в список могут войти встречи и подписания необходимых договорных документов с противоположной стороной, участвующей в сделке. При составлении договора перехода прав наш юрист учтёт такие пункты как: способ и срок передачи аванса за приобретаемый объект, проведение нотариальной сделки, полный расчёт, регистрация и получение нового кадастрового номера (по желанию покупателя).

Помощь при регистрации договоров в Росреестре

Регистрация перехода права собственности

Когда договор подписан, права собственности на имущество переходят новому владельцу, но согласно законодательству, их необходимо зарегистрировать в ЕГРН (Единый государственный реестр недвижимости). Только после этого вы станете полноправным владельцем приобретённого имущества и будете распоряжаться им по своему усмотрению.

Чтобы обезопасить клиента, мы заказываем актуальные выписки из ЕГРН, смотрим, кто указан собственником, есть ли обременения, ограничения на объект недвижимости (залоги, ипотеки, под арестом). Возможно заказать выписку о переходе прав собственности, чтоб посмотреть, кто был собственником раньше. Если это жилой дом или квартира, заказывается выписка из финансово-лицевого счёта. Это покажет, кто прописан на данный момент в квартире. Можно заказать архивную выписку из домовой книги, чтобы удостовериться, что там не прописаны люди, которые проходят военную службу, либо отбывают наказание в местах лишения свободы. Это делается для того, чтоб после перехода права собственности не было притязаний третьих лиц.

Отказ Росреестра в регистрации

При получении отказа в регистрации перехода права мы изучаем причины, на которые ссылаются сотрудники Росреестра. Если найдены неточности в документации, мы исправляем недоработки и приводим документы в соответствие с требованиями закона. Если требуется, проводим дополнительные кадастровые мероприятия, например, при наложении границ, потребуется заново уточнить координаты участка. При повторной сдаче документов мы контролируем их проверку, что даёт возможность сэкономить время при возникновении дополнительных замечаний у регистратора.

Если после устранения всех недоработок сотрудники Росреестра всё равно выносят отказ, в течение месяца после него мы подаём жалобу в апелляционную комиссию. Если члены комиссии согласны с решением Росреестра, оспариваем отказ в суде. Для этого мы готовим заключение кадастрового инженера, и наши юристы представят интересы клиента в суде. Результатом нашей работы станет регистрация в ЕГРН перехода прав собственности и получение выписки, подтверждающей права собственности нового владельца.

Дополнительно юристы АН Истрариел проверяют историю смены собственников и правоустанавливающую документацию. Это требуется для установки законности прав на имущество действующим собственником. Получаем сведения из ЕГРН, по которым видно, есть ли аресты или обременения, а также наличие несовершеннолетних, которые имеют права на эту недвижимость. Устанавливаем узаконены ли все проведённые перепланировки, и нет ли задолженностей по коммунальным платежам. Выясняем, не состоят ли участники сделки на учёте в психоневрологическом или наркологическом диспансере.