Юридическое сопровождение сделки купли-продажи квартиры
Перед составлением договора проверяем дееспособность и добросовестность продавца. Для этого анализируем следующие документы:
- Удостоверение личности или нотариально заверенную доверенность для представителя;
- Правоустанавливающие акты на недвижимость (договор мены, дарения, купли-продажи или свидетельство о наследовании);
- Выписки из Росреестра и кадастра, с помощью которых устанавливается наличие или отсутствие ограничений;
- Справку из ПНД (психоневрологический диспансер), подтверждающую дееспособность владельца;
- Выписку из домовой книги о прописанных лицах;
- Технический, поэтажный планы и экспликацию.
Последний документ поможет определить, нет ли незаконных перепланировок (несоответствия обозначаются красными линиями). Также если после подписания остаются прописанные лица, это согласовывается и указывается в договоре, чтобы сделка не была в дальнейшем оспорена или признана ничтожной.
Затем проводится сбор дополнительных справок, например, согласие супруга на продажу, когда продавец состоит в браке или разрешение органов опеки, если в квартире прописаны несовершеннолетние дети. Наши юристы изучают переход прав собственности на квартиру и определяют риски, которые могут стать причиной оспаривания сделки. Проверяем, нет ли причин изъятия недвижимости, таких как долги по коммунальным выплатам, запрет на регистрационные действия, спор или залог в отношении имущества. Только после того, как установлена чистота данных, можно приступать к оформлению договора.
Помощь при составлении договора купли-продажи
Изначально составляется предварительное соглашение, в котором фиксируются намерения продавца и покупателя подписать основной договор. Указываются реквизиты и паспортные данные сторон, информация об объекте (адрес, кадастровый номер, площадь) и сроки расчёта. Также прописываются статьи гражданского кодекса, которые содержат информацию об обязательствах участников сделки при нарушении условий. Такой документ не регистрируется в Росреестре, и если не указана дата подписания, юридическая сила теряется через год.
Дополнительно по решению сторон устанавливается размер задатка, который выплачивается продавцу перед подписанием и вносится в счёт погашения стоимости квартиры. Если неисполнение условий произошло по вине покупателя, предварительная сумма остаётся у продавца. А если сделка не проведена по вине последнего, возвращение задатка происходит в двойном размере.
Затем приступаем к оформлению основного договора. Так же как и в предварительный вносятся полные имена, паспортные данные и контакты сторон. Фиксируется описание объекта, цена и список лиц, проживающих в квартире на момент составления соглашения. Если права владельца ограничены, например, имущество в ипотеке, это требуется указать. В качестве дополнительных условий определяется время передачи недвижимости и период снятия с регистрации прописанных лиц. Фиксируются гарантии продавца, что недвижимость не находится в обременении, условия, при которых возможно расторжение договора и меры в случае невыполнения обязательств. Вносится порядок решения споров и сроки расчёта. Распространённым и безопасным способом передачи денежных средств является банковская ячейка.
После этого участники сделки подписывают договор, затем данные будут направлены на государственную регистрацию. Покупатель получает расписку о сдаче договора в Росреестр, а по завершении оформления — выписку, подтверждающую право владения недвижимостью.
Расторжение договора купли-продажи
Расторгнуть сделку можно по обоюдному согласию сторон при отсутствии претензий или по решению суда. В первом случае подаём заявление в Росреестр о прекращении регистрации права и заключаем соглашение о расторжении сделки. Если квартира уже оформлена в собственность и денежные средства переданы продавцу, договор считается исполненным и расторжению не подлежит. Когда решить претензии мирным способом не удаётся, урегулировать вопрос можно путём подачи иска с указанием невыполненных условий или обстоятельств не соответствующим действительности.
Юристы «Истрариел» сопровождают сделки между физическими и юридическими лицами. Проводим сбор и анализ справок, актов, формируем предварительные договора с указанием обязательных и дополнительных условий. После заключения подаём документы на регистрацию и предоставляем выписку.
