Рыночная оценка квартиры для сделок и суда в Истринском районе

Рыночная оценка квартиры

Оценка жилья потребуется, когда собственник продаёт имущество или вносит квартиру в залог. Также есть необходимость в определении стоимости во время судебных разбирательствах по поводу раздела недвижимости. В таких ситуациях понадобится оценка эксперта и документальное подтверждение стоимости объекта.

Перед установлением стоимости проверяются представленные документы. Если квартира приобреталась у застройщика, изучаются ДДУ (договор долевого участия), экспликация квартиры и акт приёма-передачи, а также технический и поэтажный план. При наличии двух и больше предыдущих собственников, эксперты анализируют такие сведения, как:

• Удостоверение личности собственника или доверенность представителя;
• Правоустанавливающие акты (договор мены, дарения, купли-продажи, наследования);
• Технический, поэтажный план и экспликация квартиры;
• Выписка из Росреестра для проверки на обременения.

Если собственник проводил перепланировку, дополнительно запрашивается разрешение на проведение работ и ввод в эксплуатацию. При отсутствии таких сведений изменения считаются незаконными. Когда планируется приобретение в кредит, нелегальная перепланировка может повлечь за собой отказ банка в выдаче денежных средств.

Рыночная оценка для банка

Отчётность потребуется, если квартиры приобретаются в кредит или ипотеку, также при рефинансировании другого банка. Оценка необходима для того, чтобы предоставить реальную стоимость объекта на момент проведения сделки (определить стоимость залога). Банковскому учреждению требуется информация о том, что цена на недвижимость не занижена и не завышена. Необходимо узнать о состоянии жилья и степени износа, а также осуществить проверку на наличие незаконных перепланировок.

Для проведения расчёта оценки квартиры наши эксперты анализируют состояние рынка недвижимости в конкретном сегменте и изучают исходные сведения. Затем приступаем к проведению осмотра для проверки соответствия информации из ЕГРН реальным данным. На этом этапе выявляется текущее состояние квартиры. Дополнительно находим объекты-аналоги для сравнения, которые похожи на оцениваемое имущество, но отличаются по некоторым признакам. Затем выявляем характеристики, влияющие на цену продажи, например, этаж. Также размер стоимости будет формироваться в зависимости от площади, состояния квартиры (срок давности и качество ремонта), развитости инфраструктуры (наличие поблизости магазинов, аптек), транспортной доступности.

Определение рыночной стоимости при судебных спорах

Определить рыночную цену квартиры часто требуется при разрешении споров в суде о разделе имущества супругами после развода. Также оценка необходима при:

• наследственных спорах;
• аресте и изъятии квартиры по решению суда;
• изъятии недвижимости для государственных и муниципальных нужд для расчёта компенсации;
• оспаривании кадастровой стоимости объекта для снижения имущественного налога.

Когда происходит деление имущества, стороны самостоятельно устанавливают стоимость, которая может быть завышенной или заниженной. Если стороны не могут договориться о размере стоимости, суд назначает независимую оценку. Цена будет определена согласно установленным нормам. Во время погашения долговых обязательств по алиментам, ипотеке и в иных случаях, предусматривающих изъятие недвижимости судом, независимая оценка назначается сразу.

После подготовки отчёта направляем полученные сведения в суд. Когда вопрос касается снижения кадастровой стоимости, формируем заявление и направляем отчёт в отделение Росреестра для внесения изменений.

Содержание отчёта об оценке

Отчёт составляется в бумажном или в электронном формате (подписывается усиленной электронной подписью). В документе указывается дата проведения рыночной оценки, метод расчёта и выводы. В документе содержится информация об эксперте, основания для проведения оценки, точное описание квартиры. Если имущество принадлежит юридическому лицу, дополнительно указываются реквизиты.

Кадастровая оценка

Согласно федеральному стандарту кадастровая оценка проходит массово и основывается на средней рыночной стоимости объектов недвижимости. Недвижимость распределяют по группам, опираясь на схожие характеристики. В результате стоимость объектов недвижимости получается усреднённой, поэтому в среднем кадастровая стоимость ниже рыночной.

Из кадастровой стоимости исходят при расчёте налогов и оформления документации при обмене, наследовании, дарении. Рыночная оценка используется для сделок с недвижимостью — продажи аренды и т.п. При рыночной оценке жилья учитывается элитность дома, состояние квартиры, качество и давность ремонта, меблировка, расположение в шаговой доступности от дома объектов инфраструктуры и т.д. Даже протекающий кран на кухне, царапина на стене, вид из окна и соседство неблагонадёжных жильцов влияет на цену помещения на рынке недвижимости. Поэтому две одинаковые по планировке квартиры в одном доме и на одном этаже могут иметь одинаковую кадастровую стоимость, но сильно отличаться в рыночной оценке.

Есть три основных метода определения стоимости недвижимости: доходный, сравнительный и затратный. Сравнительный метод хорош, когда оценщику известна точная рыночная стоимость объекта. Затратный метод подходит для строящихся зданий, отражая стоимость сделок с участками земли, строительных материалов и подключения объекта к инженерным системам. Доходный метод применяется при аренде недвижимости.

Снижение кадастровой стоимости

В Росреестре создана комиссия, в которой можно оспорить кадастровую стоимость недвижимого имущества. Сделать это могут физические или юридические лица, чьи права и обязанности затрагиваются в этой ситуации. А также органы местного самоуправления, если вопрос касается кадастровой стоимости государственной или муниципальной собственности. Для этого нужно подать заявление и приложить к нему пакет документации, нужной для пересмотра кадастровой стоимости.

Решение комиссии возможно оспорить через суд. При этом физическое лицо может сразу обратиться в суд, минуя комиссию. А юридическим лицам, органам государственной власти и местного самоуправления нужно сначала подать заявление в комиссию, и только потом, при отклонении заявления или затягивании сроков его рассмотрения — в суд.

Используя анализ рыночной ситуации и ценообразующие факторы, дипломированные оценщики АН «Истрариел» в краткие сроки предоставят точную информацию о стоимости объектов недвижимости в Истринском округе.

В отчёт вносятся информативные фотографии всех помещений, подъезда и прилегающей территории. Объекты-аналоги представляем на карте, чтобы определить близость расположения к оцениваемой квартире. По завершении устанавливается стоимость квартиры, дата определения и перечень используемых документов. Отчёт является действительным в течение 6 месяцев.

Эксперты-оценщики «Истрариел» проведут оценку квартиры согласно установленным требованиям. На основании осмотра и представленных сведений будет сформирован отчёт, который можно использовать при продаже имущества, судебных разбирательствах или для снижения налога.