Оформление участков для строительства
Перед оформлением участка для строительства наши кадастровые инженеры проверяют следующие документы на юридическую силу и чистоту:
- Удостоверение личности или доверенность для представителя;
- Выписка из ЕГРН на участок (для изучения на наличие обременений, залога или аренды);
- Правоустанавливающие акты, например, договор мены, дарения, купли-продажи;
- Межевой или технический (при наличии) план.
Чтобы определить возможность строительства на конкретном участке, изучаем публичную кадастровую карту. По кадастровому номеру определяем, проводилось ли межевание. При отсутствии межевого плана поможем установить координаты земельного участка с использованием спутникового оборудования, минимальная погрешность которого составляет 1 см. Затем анализируем генеральный план и узнаём, нет ли в разработке государственных проектов, например, строительство трассы или завода. С помощью генплана устанавливаем наличие или отсутствие памятников культуры вблизи участка.
Также проверяем ГПЗУ и определяем наличие обременений, например, ЛЭП, санитарные, лесные или водоохранные зоны. Изучаем Правила землепользования и застройки, этот документ поможет установить в конкретном районе нормы строительства: допустимую этажность или отступы. Только после анализа сведений на участок приступаем к исследованию площади.
Проверка участка ИЖС перед оформлением
Независимо от вида разрешённого использования потребуется провести топографическую съёмку участка для изучения подземных и наземных коммуникаций. Например, под землёй может проходить газовая труба, что усложнит дальнейшее строительство или будет ему препятствовать. По результатам геологических изысканий определим степень возможной деформации, глубину промерзания и уровень грунтовых вод. Показатель вод должен быть ниже трёх метров, в противном случае необходимо будет рассчитывать дополнительные затраты на гидроизоляцию и дренажную систему.
Дополнительно определяются способы подключения к инженерным сетям для технического оснащения оборудования во время строительства. Также устанавливается мощность электроснабжения и давление газа для дальнейшего использования. Возникают ситуации, когда рядом с участком размещена газовая труба, но для проведения в дом давления будет недостаточно. Детальную информацию запрашиваем в газораспределительной организации. В процессе этих исследований собственник сможет определить, целесообразно ли вносить дополнительные средства для иного способа подключения к коммуникациям.
После того как наши кадастровые инженеры помогли определить возможность застройки, переходим к формированию проектной документации. Проект составляем согласно Градостроительному кодексу и постановлению №87, куда вносится:
- Схема планировочной организации, где описывается рельеф, указываются решения по благоустройству. Включаются планы земляных масс и инженерно-техническое обеспечение.
- Планирование архитектурных решений. В этом разделе на основании отчёта по геологическим исследованиям выносятся решения по отделке, указывается выбор материала, который обеспечит надёжность конструкции в процессе эксплуатации.
- Сведения об оборудовании и организации строительства.
- Мероприятия по охране окружающей среды.
Остальные разделы содержат информацию о техническом оснащении, мероприятий по обеспечению безопасности в ходе эксплуатации, обоснования проектировщиков и расчётную смету. Затем проект направляем вместе с уведомлением на согласование в местную администрацию. Включаем схему изображения объекта, и закрепляем уведомление подписью застройщика. При согласовании проекта, срок действия разрешительной документации составляет 10 лет, что в дальнейшем пригодится для постановки объекта на кадастровый учёт.
Строительство в СНТ
Некоторые застройщики опасаются приобретать участок под строительство в СНТ, считая, что на такой земле нельзя возвести объект капитального строительства для проживания. На самом деле в товариществе можно возвести дом не только для сезонного использования. Собственники такого строения смогут получить прописку, налоговый вычет или использовать материнский капитал. К преимуществам дома в СНТ относится низкая кадастровая и рыночная стоимость участка.
Перед строительством проводим те же мероприятия при анализе земельного участка. Отличие дома в СНТ заключается в преимуществе оформления строительства по дачной амнистии, с условием, что участок не располагается в охранной зоне. Зарегистрировать дом можно будет, подав уведомление об окончании строительных работ, на основании технического плана и декларации. Затем актуальные сведения направляются в Росреестр.
Кадастровые инженеры «Истрариел» проведут исследование участка, изучат документы на наличие ограничений и охранных зон. При необходимости подготовим межевой план, отчётность по изысканиям и оформим проектную документацию согласно СНиПу. Установим возможность застройки и зарегистрируем участок под строительство в Росреестре.
