СПОЗУ необходима тем, кто планирует начать строительство или ремонтно-реставрационные работы на земельном участке. Согласно законодательству, схема нужна для разработки архитектурного проекта и получения разрешительной документации. К тому же она позволит определить подходящее место для возведения объекта с учётом установленных норм.
При разработке документа мы учитываем результаты геодезических изысканий, особенности участка, а также размещение коммуникационных систем. Это поможет увидеть, как будет расположено здание, а также позволит рассчитать первоначальную стоимость архитектурного проекта. С помощью детального чертежа мы решаем вопросы по планированию и обустройству участка с размещением зданий, ограждающих конструкций, а также организацией бытового и хозяйственного обслуживания.
Схема планировочной организации земельного участка входит в состав архитектурной части строительной документации для коммерческих и производственных объектов. Поэтому, разработка СПОЗУ — обязательная процедура при получении разрешения на строительство. Основой для формирования схемы служит градостроительный план и сведения, полученные при топографической съёмке. Этот документ представляет собой чертёж участка масштабом 1:500, в котором отражены параметры, технические характеристики и месторасположение объекта с уточнением возможностей для проезда или подхода к нему, указанием точных территориальных границ, наличия и расположения публичных сервитутов, санитарных разрывов, а также предложений по благоустройству.
С помощью этой схемы можно увидеть, как будет располагаться здание на участке по окончанию строительства. В градостроительном плане указывается место, в границах которого можно строить, а в СПОЗУ точно прорисовывается расположение строения. И отклонятся от этого чертежа можно не больше чем на пять метров. Тоже касается и площади застройки — расхождение допускается не больше 5-10%.
СПОЗУ представляет собой изображение планируемых к возведению на этом участке капитальных строений, а также уже построенных. Схематично, с учётом масштаба в документе отображаются следующие характеристики:
- параметры объектов: площадь, количество этажей над землёй, высота;
- коэффициент и плотность застройки;
- расположение сервитутов;
- положение объекта на участке с указанием подхода и подъезда к нему;
- границы участка и дома;
- варианты благоустройства, типы ограждений.
СПОЗУ для коммерческих объектов
Схему при строительстве объекта ИЖС желательно подать вместе с разрешением на строительство. Без получения разрешительной документации дом не получится зарегистрировать, а, следовательно, прописаться в нём и подключить к коммуникациям.
СПОЗУ для частных домов готовится после изучения картографического материала и представляет собой чертёж с расположением будущего дома на участке. При формировании схемы используют специальные условные обозначения, расшифровка которых указывается в правом углу, в центре рисуется схема, внизу — информация с примечаниями.
Для формирования схемы потребуется предоставить следующие документы: ГПЗУ, документацию, подтверждающую права на землю, выписку из ЕГРН. Если на участке уже есть построенные объекты, то потребуется их технический план, а также проект планируемого дома или эскиз. Если его нет, то требуются сведения о планируемом объекте: размер, этажность, материал стен, высота, общая и жилая площадь.
СПОЗУ для разрешения на строительство
Для оформления разрешения на строительство объектов для коммерции потребуется сформировать архитектурный проект. В этом случае схема войдёт в состав проектной документации, на основании которой участок будет застраиваться. Формировать схему при этом будут проектировщики, так как она станет частью архитектурного проекта и будет подтверждать, что выполняемые строительные работы соответствуют необходимым требованиям закона.
В этом случае содержание СПОЗУ регламентируется правительственным постановлением № 87 (от февраля 2002 года, в редакции от 13.04.2010). Проектировщики разрабатывают чертёж, на котором изображают планируемое здание и инженерные сети с учётом требований, предъявляемых к проектной документации.
Чем грозит нарушение СПОЗУ
Нормы и правила, разработанные для строительства, определяют, на каком минимальном расстоянии друг от друга, от дороги и от соседей можно размещать строения на участке, сколько этажей возводить, в каких местах подключать инженерное оборудование, какое освещение провести, и как благоустроить участок.
За отступление от схемы планировочной организации застройщиков ждут штрафы. Помимо этого, здание, построенное с нарушениями, приравняют к самострою и заставят его снести. Расходы, необходимые для демонтажа строения, владелец объекта понесёт самостоятельно. Чтобы избежать судебных разбирательств во время строительства юристы компании Истрариел советуют придерживаться СПОЗУ, градостроительного плана и других проектных документов.
Возведение постройки с нарушением СПОЗУ
Если при строительстве нарушены красные линии, следует пересмотреть нормативные документы о зонировании территории. Бывает, что в них содержатся ошибочные сведения о прохождении красных линий, либо эти сведения напечатали с задержкой. Это можно использовать как аргумент в суде в пользу собственника объекта при обжаловании решения о сносе строения.
За несоблюдение обязательных для исполнения требований и отступления от СПОЗУ застройщикам грозят штрафные санкции, предусмотренные Кодексом об административных правонарушениях (№ 195 от 30.12.2001). Кроме того, сооружение может быть признано самовольным и подлежащим сносу в соответствии со статьей 222 ГК. Необходимо отметить, что затраты на демонтаж постройки ложатся на владельца. При несоблюдении требований нормативных актов и СНиПов застройщиков ждут большие расходы и долгие судебные тяжбы. Чтобы технические проблемы не переросли в юридические, при строительстве следует руководствоваться СПОЗУ, градостроительным планом и другой проектной документацией.
Что касается строительства с пересечением красных линий, то тут необходимо обратить внимание на официально опубликованные нормативно-правовые акты о градостроительном зонировании. Часто публикации таких документов содержат неполные или неточные сведения о местоположении красных линий, либо печатаются с большим запозданием, что ограничивает возможность ознакомления. Ненадлежащая форма опубликования может стать весомым аргументом в пользу застройщика при обжаловании в суде. Мы поможем в разрешении спорных вопросов, даже если постройка возведена с нарушением нормативов и СНиПов.
Кадастровые инженеры компании Истрариел готовят межевой план, разрабатывают СПОЗУ, ГПЗУ и другую документацию, необходимую для оформления строительства. Наши юристы помогут зарегистрировать строение, если оно возводилось с отклонениями от градостроительных норм. Мы формируем проектную документацию для строительства коммерческих зданий, загружаем проект в ИСОГД и контролируем его проверку в инстанциях.
