Оформление строительства в МинСтрой и МинЖил

При возведении коммерческих объектов проводим геодезические, геологические и экологические изыскания, готовим градостроительный план, СПОЗУ и проект. Напрямую взаимодействуем с Минжилом и Стройнадзором при оформлении разрешения на строительство и ввода объекта в эксплуатацию.

Инженерные изыскания на участке под строительство

При строительстве коммерческих объектов формируется проект, который потребуется для получения разрешения на строительство, а после его окончания — разрешения на ввод в эксплуатацию. Перед формированием проекта в обязательном порядке проводят инженерные изыскания по геодезии, геологии и экологии. геологические исследования включают в себя сбор сведений об участке, бурение скважин и проведение лабораторного анализа образцов грунта, что позволит выбрать место застройки с учётом особенностей почвы и уровня залегания грунтовых вод. Исследования по геодезии дают полную информацию о рельефе местности и наличии инженерных сетей на участке. С их помощью получают топографические материалы. Экологические исследования помогают спрогнозировать воздействие окружающей среды на возводимый объект и разработать мероприятия по уменьшению негативного влияния строительства на экологию местности.

Градостроительный план земельного участка

Также перед составлением проекта потребуется сформировать ГПЗУ, который станет основой для формирования проекта и обязательным документом при оформлении разрешения на строительство и ввода объекта в эксплуатацию. После получения градостроительного плана застройщик увидит пятно застройки, то есть место, где допускается размещение объекта, а также зону размещения инженерных сетей и общественных сервитутов. Это гарантирует соблюдение при возведении объекта отступов от границ соседнего участка и от дороги.

Из градплана застройщик также узнает, наложены ли на участок обременения, требующие согласования. Возведение запланированного дома будет осложнено, если участок находится в зоне, или даже нескольких зонах с особыми условиями использования. Таких зон насчитывается не менее 23, и у каждой из них свои особенности. В Истринском районе Московской области чаще всего встречаются следующие три зоны:

• Зона охраны памятников истории и культуры. Для строительства дома в такой зоне понадобится согласование схемы-плана в Министерстве культуры. Также требуется археологическое исследование участка, а в некоторых случаях и проведение раскопок, стоимость которых составляет от 200 тысяч рублей и выше. Зона распространяется на 5-10 км от архитектурных или культурных памятников.
• Приаэродромная территория. Согласования с Росавиацией требуют все строительные работы на участках в радиусе 50 км от аэропорта.
• Водоохранная зона. Разделяется на полосы в зависимости от близости к водоохранному объекту. Каждая полоса запрещает или допускает строительство, но при обязательном согласовании с Росрыболовством.

При подготовке градостроительного плана мы готовим заявления, топографическую съёмку и получаем согласования всех организаций, наложивших обременения на участок.

Схема планировочной организации участка

Схема потребуется при начале строительства, для реконструкции и при внесении изменений в уже готовую проектную документацию. При формировании проекта строительства коммерческого объекта СПОЗУ представляет собой целый раздел. Если в ГПЗУ прорисовывается пятно застройки (место, где возможно разместить объект), то схема планировочной организации участка отображает чёткое место расположения будущей постройки. В соответствии со схемой располагаются все объекты на участке, на ней же отмечают соответствующие инженерные сети. Этот документ непосредственно фиксирует заявленные застройщиком параметры, исключая возникновение в будущем спорных моментов, связанных с конфигурацией и посадкой строений. СПОЗУ в обязательном порядке должна соответствовать градостроительному плану участка, поэтому логично заказывать оформление этой документации в одной организации.

В состав схемы в обязательном порядке включаются сведения о количестве этажей (включая подземную часть, цокольный этаж, мансарду и т.д.); указывается высота в двух измерениях: от отмостки и до конька крыши. При этом не учитывают трубы и другие выступающие выше конька части. Высчитывается и обозначается площадь объекта по его границам с учётом выступающих частей, например, гаража, террасы, крыльца. Разработчики СПОЗУ высчитывают и указывают коэффициент строительной площади, он определяется как соотношение площади строящегося объекта к площади всей территории, и высчитывают общую площадь застройки.

Проект организации строительства

После подготовки ГПЗУ и СПОЗУ наши проектировщики приступают к формированию проектной документации. В зависимости от объекта она состоит из 10-12 разделов, в которые включаются отчёты по экологии, геологии и геодезии. Также разрабатываются спецразделы, например, мероприятия для доступа инвалидов, документация по противопожарной безопасности или сохранению экологии. Если объект надзорный, мы проводим экспертизу проекта, то есть проверяем его на соответствие нормам закона, и после этого загружаем в ИСОГД. Наличие личного кабинета у наших сотрудников позволяет отслеживать проверку и своевременно исправлять недочёты. После окончания проверки в ИСОГД документацию загружают для получения разрешения на строительство.

При проектировании коммерческого объекта следует учесть:

• конструкция фундамента должна быть прочной, способной выдержать высокую нагрузку;
• потребуются мероприятия по безопасной эксплуатации объекта;
• функциональность здания должна сочетаться с привлекательностью для посетителей;
• площадь участка и здания должна быть максимально использована.

Однако, возведение здания для коммерческих целей нельзя начинать без уведомления Государственного строительного надзора. Застройщик должен согласовать с этим ведомством этапы планируемых работ и даты контрольных проверок сотрудниками Стройнадзора. Когда здание готово, проводится строительное обследование (проверяется соответствие построенного объекта проектной документации) и, если нареканий нет, информация об этом заносится в Технический осмотр здания. Документ изучают сотрудники Стройнадзора и выдают Заключение о соответствии строительства. Документация подаётся в Министерство жилищной политики, сотрудники которой выдают разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.

Преимущества оформления строительства коммерческого объекта «под ключ» заключаются в том, что юристы компании Истрариел дают гарантию на получение конечного результата, то есть разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Трудности возникают на любом этапе. Например, при проверке проекта в ИСОГД ему присваивают индивидуальный номер, который дублируется для каждого его раздела. При выявлении недоработок в одном из разделов исправить их сможет только та организация, которая его формировала, иначе придётся делать проект заново.

Строительство коммерческого объекта

Если мы оформляем строительство от начала и до конца, мы самостоятельно ведём переговоры с представителями Министерства жилищной политики и Стройнадзора. Перед подачей документации на разрешение на строительство или реконструкцию мы тщательно их изучаем, формируем необходимый пакет и устраняем недочёты, чтобы не допустить отказ, так как донести недостающие документы не получится, придётся подавать весь пакет заново. В процессе возведения здания даём рекомендации застройщику по устранению технических ошибок и проводим контрольные геодезические измерения, чтобы удостовериться, что возведение объекта соответствует проекту. Также мы поможем получить технические условия на проведение коммуникаций к зданию и разработаем мероприятия по облагораживанию территории.

Юристы АН Истрариел оформляют строительство коммерческих объектов «под ключ». Представляем интересы застройщика в Минжиле: сопровождаем проверку проектной документации, оформляем разрешение на строительство и разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.