Обязать снести самовольную постройку, безоговорочно суд может только в двух случаях. Первый — застройщик не имеет прав на земельный участок (аренда, собственность). Либо здание построено за пределами конкретного участка, например, в границах земель общего пользования. Во всех остальных случаях есть способы законно привести характеристики самостроя в соответствии с нормами и зарегистрировать права собственности.
Иногда достаточно провести небольшую реконструкцию, выкупить часть муниципальной земли, а иногда и инициировать судебное разбирательство.
Перед тем как подать исковое заявление, собственнику самостроя рекомендуем оценить риски отрицательного решения суда. Для этого проверяем, не нарушены ли отступы от соседних участков и земель общего пользования. Выезжаем на местность и проводим контурную съёмку для понимания, правильно ли было проведено ранее межевание. А если границы и вовсе были не установлены, организовываем геодезическую съёмку и сравниваем полученные данные с информацией в кадастровой карте.
Часто на данном этапе выявляются ошибки. Например, самострой возведён не в границах участка либо нарушены охранные зоны. В этом случае мы анализируем ситуацию и находим законные решения, которые помогут узаконить строение. В некоторых случаях помогает перераспределение земельных участков. Повезло тем, у кого есть рядом ещё один участок в собственности. Потому как для того чтобы исправить ошибку достаточно увеличить площадь одного объекта и уменьшить границы другого.
Для перераспределения понадобится провести съёмку участка, подготовить два новых межевых плана и направить на регистрацию новых сведений в ЕГРН. Затем застройщик получает новые выписки и может в дальнейшем узаконить здание без суда. Но если и после этого будет вынесен неправомерный отказ, обращаемся в суд, предоставляя все доказательства.
Экспертиза для суда
Экспертиза помогает в том случае, если нарушены отступы. В ходе обследования кадастровый инженер изучает документы на земельный участок: градостроительный план, ситуационную схему и проект (при наличии). Затем выезжает на объект и делает замеры.
После обработки данных оформляем экспертное заключение, в котором прописываем ошибки допущенные застройщиком и возможные пути их исправления. Например, разъясняем суду о возможности реконструкции дома, таким образом, чтобы после объект соответствовал всем требованиям. Если у застройщика есть желание, можно в первую очередь провести реконструкцию с учётом всех требований, а затем обращаться в суд для узаконивания. Иногда достаточно выкупить лишние сотки рядом находящейся муниципальной земли либо получить разрешение на отклонение от предельно допустимых параметров строительства.
После процедуры узаконивания через суд собственник может свободно распоряжаться имуществом: продать, подарить или сдать в аренду. Наши юристы помогут в суде доказать, что дом пригоден для эксплуатации и не несёт угрозу жизни и здоровью третьих лиц. После положительного решения суда направил документы в Росреестр, чтобы зарегистрировать дом по суду и получаем выписку из ЕГРН в качестве доказательства об оформлении права собственности.
