Наши юристы выполнят сбор и оформление документов на квартиры в Московской области ☏ 8 (495) 649-94-39
Составляем и регистрируем договоры сделок с недвижимостью, регистрируем переход права собственности, сопровождаем сделки купли-продажи:
- Оформление в собственность;
- Покупка и продажа квартиры после перепланировки;
- Регистрация права на квартиру по ДДУ;
- Передача квартиры по наследству;
- Оформление дарственной на квартиру;
- Оформление и составление договора купли-продажи;
- Оформление квартиры под залог, ипотеку и др.
Любые операции с недвижимостью всегда сопряжены с крупными суммами денег и бюрократической волокитой, благодаря чему сам рынок недвижимости стал не только благодатной почвой для предпринимательства, но и удобной площадкой для мошенников. Поэтому, если и вы планируете купить, продать или оформить в аренду квартиру, заручитесь поддержкой наших специалистов, чьи профессиональные знания и большой практический опыт станут гарантией безопасности ваших сделок.
Как и любой рынок, оформление недвижимости очень перспективно в плане создания основы для высокодоходного предпринимательства. Инвестиции в недвижимость, купля-продажа и аренда жилья – вот самые прибыльные сегменты рынка недвижимости. Но любые операции с недвижимостью сопряжены с определенными рисками. Именно поэтому заблаговременная защита от всевозможных рисков определяет успех на рынке недвижимости. И именно такая защита является основным вектором деятельности агентства недвижимости «Истрариел».
Сопровождение юридических сделок и оформление квартир в Истре
Чаще всего к нашим юристам обращаются за помощью в сопровождении сделки и защиты от посягательств мошенников. Юридическое сопровождение сделки с квартирой может понадобиться для проведения различных операций с недвижимостью, среди которых стоит отметить следующие:
- купля-продажа и долгосрочная аренда квартиры;
- приватизация недвижимости;
- оформление права собственности на квартиру, переход права собственности (в том числе через дарственную, получение наследства и т.п.);
- оформление квартиры под залог, ипотека и др.
Каждая из этих операций отличается особой юридической спецификой, разобраться с которой под силу не каждому юристу. Еще в 2014 году начался эксперимент, в ходе которого оформление любых сделок, связанных с недвижимостью, в обязательном порядке предполагает присутствие нотариуса. Таким образом, квалифицированная юридическая помощь при оформлении квартиры является теперь необходимостью, установленной законодательством РФ.
Оформление квартиры в собственность
Чтобы зарегистрировать право собственности на квартиру, необходимы правоустанавливающие документы: первый из них – подтверждение того, что вы действительно получили в свое распоряжение недвижимость. Это может быть дарственная, договор купли-продажи, свидетельство о праве на наследство и так далее. Любой из этих документов должен предъявляться в оригинале, быть подписан обеими сторонами (за исключением свидетельства на наследство) и зарегистрирован в Росреестре. Если квартира ранее не была чьей-то собственностью (например, вы впервые приватизируете выделенное государством жилье), понадобятся техпаспорт, кадастровая выписка и поэтажный план дома. Эти же документы необходимы в том случае, если в квартире была произведена перепланировка. В случае, когда квартира вами приобретается на вторичном рынке и ее техническое описание в ЕГРН уже есть, повторно предоставлять документы не придется.
Следующий обязательный документ – квитанция, подтверждающая, что вы заплатили госпошлину за регистрацию права. Помните, что при наличии нескольких собственников на каждое ФИО должна быть своя квитанция. Если в собственность принимается дом с земельным участком, каждый владелец заплатит две пошлины: за получение права собственности на дом и на землю. Если квартира оформляется в собственность наследником бывшего владельца, он должен предоставить в Росреестр отказы других наследников от этой жилплощади. Отказы составляются в письменной форме и заверяются нотариально. При получении квартиры от застройщика необходим еще один документ – акт приема-передачи. Есть у оформления недвижимости в собственность по ДДУ и другие особенности. Перечисленные выше документы мы вместе передаем в Росреестр и, если, сделка имеет какие-то особенности наши юристы оформляют необходимые документы. Что весьма удобно.
Когда у квартиры несколько собственников, довольно сложно собраться всем вместе. Однако можно оформить доверенность на какого-то одного человека, дающую ему право продать недвижимость от имени владельца. Самое главное при оформлении такой доверенности – максимально полно прописать полномочия доверенного лица.
Следующий важный документ – справка о составе семьи. Официально она называется по-другому, однако именно такая формулировка закрепилась среди граждан. В ней указывается, кто именно в квартире прописан и с какого времени.
Покупка и продажа квартиры после перепланировки
При проведении перепланировки в квартире нужно получить разрешение на перепланировку, но как правило об этом задумываются после и перепланировка становится не узаконенной. В этом случае кадастровые инженеры Истрариел выезжают проводят обмеры, фиксируют изменения и узаконивают перепланировку. Процедура долгая, но того стоит. После этого наши юристы получают на квартиру с перепланировкой новую выписку из ГКН и составляют технический паспорт.
Можно ли не узаканивать перепланировку? Да, можно. Если перепланировка была проведена без чьего-либо ведома, то она ложиться на плечи покупателя и в этом случае оформление в собственность квартиры ничем не отличается от обычного. О перепланировке никто не знает, так как она не отражена ни в каких документах, следовательно, с точки зрения регистрирующего органа ее "условно" нет. С одной стороны, это избавляет от подготовки дополнительных документов, а с другой стороны, как только вы получите правоустанавливающие документы, ответственность за проведенную перепланировку ляжет на покупателя.
Чтобы узаконить перепланировку, нужно будет как минимум заплатить штраф за ее самовольное проведение, а после этого доказать, что сделанные изменения не нанесли вреда состоянию квартиры и дома в целом. Если сделать это не удастся, вы будете обязаны привести жилплощадь в первозданный вид. Поэтому при приобретении квартиры с перепланировкой лучше еще до подписания документов заставить продавца узаконить ее. Потому, что потом все проблемы придется решать самостоятельно. Но и это решаемо, только долго.
Регистрация права на квартиру по ДДУ
Когда застройщик сдает квартиру и подписывает с собственниками квартир акты приема передачи помощь юриста сложно переоценить. В этот же момент вы получаете при необходимости – справку, что застройщик получил от вас деньги по договору долевого участия. На регистрацию права дается 2 месяца со дня подписания акта. Проверьте сразу наличие преданных застройщиком документов, квитанцию об оплате госпошлины за регистрацию права и заявление. Бланк дается в регистрирующем органе. Оплачивая госпошлину, помните, что при наличии нескольких собственников сумма госпошлины делится на всех поровну. Например, если жилье находится в собственности родителей и двоих детей, то у каждого будет своя квитанция об оплате с суммой в 500 рублей. Если ДДУ был составлен на одного члена семьи, то и собственником квартиры станет только он. Если вы должны, к примеру, выделить долю ребенку, сделать это сразу не удастся. Сначала нужно будет оформить право собственности на себя, а потом, получив документы, составить дарственную на долю в объекте недвижимости и повторно обратиться в Росреестр.
Что входит в услуги Истрариел: до строительства дома наш юрист зарегистрирует договор долевого участия, а после строительства дома наши кадастровые инженеры оформят технический план на квартиру и кадастровую выписку. На основании кадастровой выписки, а акта приемки юрист зарегистрирует на квартиру право собственности.
Если необходимо переуступить права другому дольщику, мы составляем договор переуступки. Договор переуступки прав подлежит обязательной регистрации в Росреестре. После этого появляются права у нового приобретателя.
Юрист Истрариел поможет оформить пакет документов и зарегистрировать договор долевого участия. Когда уже Акт приёма-передачи заключен и квартиру передали по Акту приёма-передачи, то на основании договора ДУ мы зарегистрируем право собственности на квартиру и ставим ее на кадастровый учёт. Получаем кадастровую выписку и зарегистрируем в ЕГРН права собственности.
Передача квартиры по наследству
Получить недвижимость в наследство можно по двум причинам. Первая – родство с умершим собственником, вторая – его завещание.
Наследование по завещанию
Воле наследодателя отдается приоритет. При ее наличии даже наследники первой очереди ничего не получат, если только они не являются нетрудоспособными. В этом состоит главный риск наследника – не получить то, на что рассчитывал. Допустим, человек, имеющий несовершеннолетнюю дочь, написал завещание, в котором оставил свое жилье сыну от первого брака, уже перешедшему 18-летний рубеж. Часть квартиры отойдет несовершеннолетней дочери, и только оставшаяся доля – указанному в завещании наследнику. Данное правило прописано в 1149 статье Гражданского кодекса. Кроме того, при жизни человек может писать новое завещание сколь угодно часто. Сегодня на сестру, завтра на брата, послезавтра – на дальнего родственника. И действительным будет составленное позже всех. Следовательно, человек, считающий себя наследником, после смерти владельца жилья может обнаружить, что ему ничего не достанется.
Наследование по закону
Если завещания нет, то наследуют имущество ближайшие родственники. В первую очередь это дети, родители и муж/жена. Все они получают равные части, за исключением супруга. Остальные родственника (братья, сестры, племянники, внуки и так далее) ничего не получают. Они станут наследниками только в том случае, если наследников первой очереди, упомянутых выше, не будет вообще. Независимо от того, была унаследована квартира по закону или по завещанию, право собственности на нее можно будет оформить только через полгода. Обратиться к нотариусу никто не мешает в любой момент, но свидетельство о праве на наследство дадут лишь по истечении 6 месяцев. В течение этого срока любой родственник может также прийти к нотариусу и сказать, что хочет вступить в наследственные права. Юрист Истрариел подготовит документы для регистрации права.
Если составленное завещание не устраивает кого-то из родни, этот человек может попытаться его оспорить. Сделать это можно двумя способами. Первый – доказать, что в момент оформления документа наследодатель не отдавал отчета в своих действиях. Второй – доказать, что завещание не имеет силы, поскольку умерший, составляя его, не знал о наличии у него других кровных родственников, не упомянутых в завещании.
При попытке оспорить завещание следует помнить, что в случае удачи наследование будет происходить по закону. Следовательно, требовать признания завещания недействительным имеет смысл только в том случае, если вы наследник первой очереди. При других обстоятельствах вы все равно ничего не получите.
Расходы при вступлении в права наследства
Оформляя право на свою квартиру, помните, что это влечет за собой денежные затраты. Первым пунктом идет оплата услуг нотариуса. Зависит от города, выбранного специалиста и других параметров. Следующим – госпошлина за получение свидетельства. Ее сумма зависит от стоимости квартиры и близости родства с умершим. Наследники первой очереди, а также братья и сестры наследодателя заплатят 0,3% от стоимости жилья, но не больше 100000 рублей. Для всех остальных ставка – 0,6%, а предельное значение – миллион рублей. Когда же у вас на руках будет свидетельство от нотариуса, подтверждающее, что вы действительно наследник, понадобится обратиться в Росреестр и зарегистрировать право собственности. За это тоже платится госпошлина в сумме 2000 рублей. Обо всех этих нюансах наш юрист-консультант сообщит новым собственникам.
Оформление дарственной на квартиру
Дарственная, или договор дарения, составляется, когда квартира передается другому человеку без каких-либо условий. Юрист проверяет, чтобы в договор был составлен верно и регистрирует его в Росреестре. Получившему квартиру таким образом следует помнить о некоторых нюансах. Например, такую квартиру нельзя оставить в наследство. То есть формально, конечно, собственник может написать завещание. Однако фактически даритель, если на момент смерти одаряемого он жив, имеет право потребовать возврата квартиры: он дарил ее конкретному человеку, а не его наследникам. Плюсом является тот факт, что подаренная квартира не входит в состав совместно нажитого имущества и при разводе супругов разделу не подлежит. Даже если была получена одним из них после заключения брака. Если стороны договора дарения не являются близкими родственниками, при регистрации права придется заплатить НДФЛ – 13% от стоимости недвижимости. Допустим, квартира стоит 1500000 рублей. Тогда налог составит 195000 рублей.
Составление договора дарения
Установленного законом образца у договора нет, составляется в свободной форме, но обязательно письменно. Заверению у нотариуса подлежит в том случае, если передаваемое жилье находится в долевой собственности.
Если собственность совместная, то теоретически можно все сделать своими силами. Юрист Истрариел поможет составить договор таким образом, чтобы в нем были учтены все сомнительные моменты.
Если даритель внезапно захочет вернуть себе квартиру и заявит, что подписал договор под давлением, нотариус будет свидетелем, что никакого насилия применено не было и сделка заключалась добровольно.
В договоре обязательно должны быть отражены ФИО обеих сторон и их паспортные данные, адрес жилплощади и документ, на основании которого даритель стал владельцем квартиры. Подписи сторон ставят на каждой копии документа.
Регистрация договора дарения
Если квартира отчуждается в пользу несовершеннолетнего до 14 лет, то документы будут подписывать его родители. Если у ребенка уже есть паспорт, то договор он подписывает самостоятельно, а рядом свою подпись ставят родители, тем самым давая разрешение на заключение сделки. После в Росреестре дадут квитанцию на оплату и сообщат, какую конкретно сумму нужно будет заплатить.
Не могут быть дарителями: не всем разрешено заключать договора дарения. Первое исключение – несовершеннолетние и недееспособные. Они могут отдать свою площадь только с согласия законного представителя (родителя либо опекуна). Кроме того, несовершеннолетнему понадобится согласие органов опеки. А они точно не позволят лишить ребенка квартиры, ничего не предоставив ему взамен. Второе исключение – законные представители несовершеннолетних и недееспособных. Да, они несут ответственность за своих подопечных и могут подписывать от их имени документы, но они не являются собственниками их имущества. Следовательно, не могут совершать с ним никаких действий.
Оформление и составление договора купли-продажи
Чаще всего квартира меняет владельца, когда ее продают. Несмотря на кажущуюся простоту сделки, к составлению договора купли-продажи следует подойти очень серьезно: в нем может быть множество подводных камней. На что обратить внимание? Важный момент – количество зарегистрированных в квартире людей. В идеале на момент продажи квартиры таковых быть не должно. На практике же люди обычно выписываются уже после регистрации договора. Поэтому в договоре следует прописать, кто и к какому моменту должен сняться с регистрационного учета. Также целесообразно обговорить штрафные санкции за нарушение данного пункта договора.
Кроме того, в договоре должно быть четко сказано, в какие сроки прежние владельцы должны съехать с квартиры и вывезти из нее свои вещи. Помните, что в случае отказа сделать это вовремя покупатель имеет право просто выставить вещи на лестничную клетку и сменить замки: продавцы уже не являются собственниками и не могут находиться в квартире. Также следует обратить внимание на описание расчетов между сторонами. Лучше, если они будут происходить в безналичном порядке либо через банковскую ячейку: в случае необходимости у обеих сторон будут документы, подтверждающие передачу денег. Если оплата происходит в несколько этапов (например, свои средства, ипотека и материнский капитал), необходимо указать сроки, в которые должна быть передана конкретная часть денег.
Максимально точно в договоре должен быть прописаны все данные, даже адрес продаваемого объекта. Адрес лучше указать так, как он указан в ЕГРН, включая кадастровый номер. То же относится и к реквизитам сторон и их банковских счетов. Указывается не только ФИО и серия и номер паспорта, но и прочие данные: дата рождения, место регистрации и так далее. Что касается банковских реквизитов, то при описании порядка расчета необходимо указать не только номер счета, но и БИК, ИНН и корреспондентский счет банка, где он открыт, а также номер отделения. Все эти моменты юрист Истрариел проверяет очень тщательно, поскольку ошибка в одной цифре может привести к тому, что деньги попадут к совершенно другому человеку.
Какие документы понадобятся при регистрации договора?
Помимо собственно договора купли-продажи в Росреестре потребуют паспорта всех участников сделки. В случае с детьми до 14 лет понадобятся свидетельства о рождении. Если покупатель либо продавец состоит в браке, ему нужно будет взять с собой подтверждающий документ (штампа в паспорте недостаточно) и составленное у нотариуса согласие супруга на заключение договора. При оплате квартиры кредитными средствами, материнским капиталом либо жилищным сертификатом нужны будут документы, подтверждающие наличие этих средств. Например, кредитный договор, сертификат на материнский капитал или договор банковского счета для пользования ГЖС. Если часть средств за недвижимость передается до заключения договора, следует составить расписку. Она пишется в свободной форме и не требует заверения у нотариуса. Таких расписок будет 2: для продавца и покупателя. Документы, подтверждающие факт оплаты, рекомендуем сохранять, поскольку они могут понадобиться при оформлении, например, налогового вычета.
Сколько стоит оформить и зарегистрировать договор?
Конечная цена складывается из нескольких частей. Первая – госпошлина за переход права собственности. Вторая – оплата услуг нотариуса, если договор заверялся. Третья – оплата услуг юриста Истрариел.
Оформление квартиры под залог, ипотеку и др.
Продажа или покупка квартиры за кредитные средства стала нормой, мало кто может себе позволить отдать продавцу всю стоимость квартиры из собственных средств. Подобная сделка мало чем отличается от обычной купли-продажи, она лишь состоит из большего количества этапов. На первом из них продавец и покупатель договариваются о том, за какую цену будет продана квартира. Далее может быть заключен предварительный договор, в котором прописываются достигнутые договоренности. В этот же момент покупатель отдает продавцу личные средства в качестве задатка, взамен получая расписку. Данного этапа может не быть, стороны имеют право передать всю сумму денег за один раз, уже после выдачи кредита и регистрации документов.
Затем необходимо провести оценку недвижимости. Нужного специалиста предоставляет Истрариел, либо порекомендует банк, выдающий ипотеку. Параллельно с работой оценщика продавец собирает документы, которые покупателю необходимо предоставить в банк. Перечень зависит от кредитной организации, но он наверняка включает в себя кадастровый паспорт, правоустанавливающие документы и справку о количестве зарегистрированных. Когда отчет об оценке готов, а документы собраны, покупатель относит весь пакет в банк. В течение нескольких дней кредитор принимает решение: предоставлять деньги на покупку данного жилья или нет. Если сделка одобрена, стороны подписывают договор купли-продажи, который затем наши юристы регистрируют в МФЦ или Росреестре.
Получив выписку из ЕГРН, где он указан в качестве владельца, покупатель идет в банк вместе с продавцом, и кредитная организация переводит сумму ипотечного кредита на счет продавца. Возможен расчет через ячейки. В этом случае до подписания договора средства закладываются в сейф, из которого их заберет продавец, предъявив зарегистрированный договор.
Риски продавца и покупателя
Несмотря на простоту и прозрачность сделки, есть в ней и потенциально опасные места. Например, банк может не одобрить жилье, которое заемщик решил купить. В этом случае покупателю придется снова искать квартиру и повторно оплачивать оценку. Продавец же, если он уже получил задаток, должен будет его вернуть, поэтому деньги тратить не стоит.
Еще один риск – остаться и без квартиры, и без денег – является вымышленным. Сделка контролируется банком и юристом Истрариел, поэтому ни покупатель не сможет потратить деньги на что-то кроме квартиры, ни продавец не получит их до подписания документов. Лучшие риэлторы и юристы агентства Истрариел готовы помочь с оформлением квартиры, оказав также следующие услуги:
- консультации по вопросам оформления квартиры;
- выполнить экспертную оценку квартиры;
- полное юридическое сопровождение сделки;
- оформление основных и дополнительных договоров для заключения сделок;
- предоставление необходимых для проведения конкретных сделок данных из государственных реестров (выписки из ЕГРН, ГКН и т.п.);
- выдача документов на квартиру (технический паспорт, технический план и др.);
- защиту ваших интересов в судебном порядке.
С агентством Истрариел вы можете быть уверены в быстром, грамотном и безопасном оформлении квартиры. Ваша безопасность и защита ваших интересов – наша ежедневная работа.
Регистрация собственности в Истре: 8 (495) 649-94-39