После покупки земельного участка собственник начинает строительство, но не всегда получает разрешение от администрации. Причина — попадание участка в охранные зоны. Можно ли строить дом на земельном участке в зоне ЛЭП (линий электропередач), рассказывают наши юристы.
Выписка из ЕГРН на участок не всегда содержит актуальную информацию об имеющихся ограничениях или попадании земли в охранные зоны. Перед покупкой участка рекомендуем запрашивать у продавца градостроительный план, в котором отражены полные данные об объекте недвижимости. Нужно обращать внимание на дату выдачи выписки из ЕГРН. При продаже недобросовестный продавец предъявляет старую выписку, и покупатель удостоверяется в отсутствии ограничений. Но за небольшой период времени рядом с участком могут установить охранные зоны. Собственник узнает, что построить дом на своём участке невозможно по причине установленной зоны ЛЭП. Либо начинает незаконное строительство, такая постройка признаётся самостроем, и Росреестр выдаёт отказ в регистрации.
Что делать при запрете строительства из-за ЛЭП
Если участок попал в зону ВЛ, то строительство дома возможно только при соблюдении отступов от охранной зоны и при согласовании с электросетевой инстанцией. Для обеспечения пожарной безопасности должен быть беспрепятственный доступ к линиям электропередач. Если участок будет застроен объектами недвижимости, доступ ограничится и производить ремонтные или технические электрикам не представится возможным. При повреждении воздушных линий населённые пункты могут остаться без электричества. Охранная зона устанавливается также в связи с риском несчастных случаев при обрыве линий высокого напряжения. Угрозу здоровью и жизнедеятельности граждан несёт электромагнитное излучение, создаваемое ЛЭП.
Охранная зона ЛЭП для строительства дома составляет 11 метров. Без соблюдения безопасного расстояния нельзя сажать или вырубать деревья, возводить хозпостройки из деревянных строительных блоков. При получении запрета на строительство дома возле ЛЭП от администрации собственник обращается к кадастровому инженеру. Мы проводим топографическую съемку участка в зоне электропередач и формируем топографический план с указанием местонахождения ЛЭП и определяем пятно застройки дома. Для разработки топоплана выезжаем на земельный участок. В документе указываем местоположение наземных и подземных коммуникаций. Согласовываем строительство с МОЭСК и при одобрении инстанции подаём уведомление о планируемом строительстве в администрацию. При наличии доверенности участие собственника минимизируется, выполняем кадастровые работы самостоятельно: отправляем документы в электросетевую организацию и получаем ответ. В случае вынесения отказа продолжаем добиваться согласования уже в суде. При необходимости проводим межевание и устанавливаем границы.
По желанию собственника помогаем получить одобрение на перенос опор ЛЭП в связи с невозможностью полноценно пользоваться участком. Для этого действуем поэтапно:
- Составляем заявление и передаём в управляющую компанию линий электропередач на рассмотрение.
- К заявлению прикладываем правоподтверждающий документ на участок и проект будущего здания, если таковой имеется. Наличие проекта будет преимуществом при вынесении решения, так как собственник ЛЭП увидит, что построить объект при рядом располагающихся опорах невозможно и одобрит перенос. При отсутствии возражений со стороны электриков выдаются технические условия для осуществления переноса.
- Помогаем составить проект, по которому производятся работы в виде переноса столбов на другое место.
- После завершения работ получаем справку от электросетевой организации о том, что технические условия были выполнены.
Чтобы узнать, можно ли строить, если нет обременения от ВЛ напряжения 110 кВ, изучаем выписку из ЕГРН и ГПЗУ. При отсутствии ограничений в документах согласование строительства с электросетевой инстанцией не требуется. При наличии обременений анализируем правоустанавливающий документ на участок, делаем топографическую съёмку, составляем проект дома, отправляем запрос с просьбой о согласовании в МОЭСК и подаём уведомление о начале строительства. Для регистрации уже построенного объекта формируем технический план и прикладываем документ с результатами согласования строительства с электроснабжающей организацией.
Иногда на участок может быть наложено обременение в виде ограничения прав по ст. 56, 56.1 Земельного Кодекса РФ по причине прохождения возле него воздушных линий (ВЛ) с напряжением 110 кВ. Это означает, что на участок действуют ограничения, и он зарезервирован для муниципальных нужд. Такое обременение может быть и временным. Рекомендуем изучить карту зонирования территории или проконсультироваться с кадастровым инженером по вопросу возможности строительства.
Владельцы не всегда учитывают вынесенный запрет на строительство в зоне ЛЭП и строят дом без разрешения администрации. Их действия попадают под ст. 222 Гражданского Кодекса РФ и подлежат узакониванию, либо сносу строения за счёт владельца, если будет установлено, что действующие лица подвергают жизнь и здоровье других граждан опасности. Вынести постановление о сносе могут и при ограничении доступа к линиям электропередач. Ликвидация самостроя влечёт за собой финансовые потери. Рекомендуем согласовывать строительство и строиться на законных основаниях. Росреестр проводит аэрофотосъёмку при помощи квадрокоптеров благодаря чему выявляет незарегистрированные самовольные постройки, в том числе в охранных зонах. При обнаружении самостроя собственнику направляют уведомление с требованием устранить нарушения, либо дело будет передано в суд.
ЛЭП 110 кВ
Минимальное расстояние от охранной зоны ЛЭП варьируется в зависимости от напряжения воздушных линий. Охранная зона высоковольтных линий с напряжением 110 кВ составляет по 20 метров с каждой стороны от крайнего провода. В зоне с таким напряжением запрещено строительство стадионов, детских площадок и других объектов. Такие линии используют для подачи электроэнергии в области и районы. Для строительства дома в зоне ЛЭП 110 кВ понадобится не только согласование с электриками, но и уточнение границ охранной зоны в Росреестре. Рекомендуем посмотреть информацию на публичной кадастровой карте, чтобы избежать ситуации, когда дом частично заступает в охранную зону.
ЛЭП 35 кВ
Для линий с изолированными проводами, размещёнными в пределах населённых пунктов, с напряжением 35 кВ минимальные отступы составляют 15 метров.
ЛЭП 6-10 кВ
При напряжении 6-10 кВ не требуется соблюдать большое расстояние. Бетонные столбы имеют в высоту 5-6 м, 3 провода и 3 изолятора. Такие конструкции могут располагаться неподалёку от земельных участков и жилых домов на расстоянии 10 метров.
ЛЭП 220/380 кВ
По 25 метров с каждой стороны необходимо отступать при напряжении воздушных линий 220/380 кВ. Определить напряжение ВЛ по внешнему виду можно, изучив надписи на опоре ЛЭП. Буква Т означает 35 кВ, С — 110 кВ, Д — 220 кВ.
Разрешение на строительство дома в охранной зоне ЛЭП
Получить уведомление о строительстве в зоне ЛЭП невозможно без согласования с электросетевой службой. Наши юристы при наличии доверенности от собственника самостоятельно соберут документы и согласуют с инстанцией, после чего обратятся в муниципалитет в Управление архитектуры для получения уведомления о строительстве. При вынесении отказа подают заявление о переносе опор ЛЭП. Самострой в охранной зоне подразумевает большие риски — в любой момент могут вынести постановление о сносе и происходить демонтаж строения будет за счёт собственника. Рекомендуем действовать с учётом с законодательства и получить согласование с электриками. Для этого наши юристы:
- Изучают участок собственника, учитывают соблюдение или нарушение отступов;
- Подают заявление на согласование строительства в службу ЛЭП. При вынесении отказа инстанция должна письменно обозначить причину запрета. Отказ должен быть обоснованным и аргументированным. При положительном ответе юристы обращаются в администрацию;
- Формируют пакет документов для местных органов власти: выписка из ЕГРН на участок, результаты согласования с электросетевой компанией, доверенность на кадастрового инженера, удостоверение личности собственника.
Администрация рассматривает документы и решает, разрешить ли строительство дома на участке вблизи охранной зоны ЛЭП или отказать. При отказе юристы «Истрариел» при необходимости оспаривают решение в судебном порядке.
Строительство гаража/бани под ЛЭП
Для возведения хозпостройки также понадобится согласование с сетевой инстанцией и соблюдение расстояния от охранной зоны ЛЭП в зависимости от вида напряжения. Самовольные строительные работы запрещены, в том числе и размещение гаражей. Наши юристы согласовывают строительство как жилых, так и нежилых помещений.
Реконструкция дома в охранной зоне ЛЭП
Для узаконивания реконструкции дома необходимо получать уведомление от администрации. Если реконструкция была проведена незаконно и самовольно, а собственник захотел зарегистрировать дом уже после изменений, Росреестр выдаст отказ по причине попадания участка в охранную зону ЛЭП. Как и в случае строительства, для оформления реконструкции также необходимо согласование с электросетевой фирмой. Пока не будет получено разрешение электриков, узаконить реконструкцию не получится. Наши юристы помогут получить одобрение МОЭСК и администрации либо обратятся в суд с просьбой зарегистрировать дом после реконструкции.
Регистрация дома в зоне ЛЭП
При самостоятельном обращении владельцев в Росреестр для регистрации дома неподалёку от охранной зоны в большинстве случаев выносится отказ. Росреестр больше не регистрирует дома с нарушениями. Земельные юристы в этом случае помогают получить согласование. Проводят топографическую съёмку, чтобы увидеть как расположен дом относительно зоны ЛЭП. Подают топографический план вместе с заявлением и документом, подтверждающим право собственности на земельный участок в электросетевую инстанцию и получают ответное решение. Для Росреестра предоставляют: согласование, полученное от электриков, технический план, выписку из ЕГРН на участок, доверенность на кадастрового инженера от собственника. Получают выписку из ЕГРН о постановке дома на кадастровый учёт.
Судебная практика ЛЭП
В практике «Истрариел» был случай, когда участок попал в зону ЛЭП, но площадь его не позволяла соблюсти все необходимые отступы: и от линий электропередач, и от границ участка. Участок имел 15 метров — если отступать от ЛЭП как положено по 10 метров и дополнительно 3 метра от границ, соответственно, останется всего 2 метра для строительства дома. Конечно, построить дом в такой ситуации не получится. Чтобы не попасть в аналогичную ситуацию, когда приобретён участок, а ограничения не позволяют начать строительство, перед покупкой рекомендуем собственникам изучать градостроительный план участка, ведь выписка из ЕГРН не несёт достаточную информацию о наличии охранных зон.
Собственник пытался согласовать строительство и подать уведомление в администрацию, но получал отказ. При строительстве нарушение было бы либо в отступах от охранной зоны, либо в СНиП. Владелец подал иск в суд по этому вопросу совместно с земельным адвокатом нашей компании и добились переноса опор ЛЭП. В итоге собственник смог реализовать право по надлежащему использованию участка.
Согласовываем строительство домов и хозпостроек в охранной зоне ЛЭП. Консультируем бесплатно владельцев земельных участков по вопросам недвижимости. Составляем технические, топографические планы. Формируем пакет документов для узаконивания реконструкции, регистрации домов и построек, расположенных в зонах с особыми условиями использования территорий. Обращайтесь по телефону: 8 (495) 649-94-39.
