Юристы агентства Истрариел нередко сталкиваются с недобросовестными арендодателями, которые вовсю третируют своих жильцов, пользуясь отсутствием договора аренды на снимаемую жилплощадь, который бы регулировал отношения, удерживая их в определённых рамках.
Недавно хозяева квартир, которые сдаются в аренду, всеми силами стремились удержать своих арендаторов, особенно если они исправно вносили квартплату и поддерживали на арендуемой жилплощади порядок. Но теперь, когда кризис вроде бы миновал, многие владельцы жилплощади уже не церемонятся со своими квартиросъёмщиками.
Заключение таких сделок регулируется 34 главой Гражданского кодекса, 4 параграф которой полностью посвящён аренде зданий и сооружений.
Как правильно составить договор
Юристы АН Истрариел советуют не экономить на договоре аренды и подготовили небольшой список того, что обязательно должно входить в договор. Договора аренды могут заключаться только с собственниками жилья. В том случае, если их несколько, под договором должен подписаться каждый из них. В противном случае договор, может быть расторгнут из-за несогласия всех собственников. Если же договор был вовсе подписан третьими лицами, то он может быть признан недействительным.
В договоре аренды должны содержаться данные, которые позволяют идентифицировать сдаваемое имущество. Сюда относится адрес, площадь и количество комнат. Если такие сведения отсутствуют в договоре, то считается что объект аренды не согласован сторонами, а значит, договор не может быть заключён, и даже в подписанном виде он будет считаться недействительным.
В договоре прописываются документы, на основании которых сдаваемое в аренду помещение принадлежит владельцу. Обязательно в договоре указывают размер ежемесячной платы за арендуемое имущество, а также порядок внесения платежей. Необходимо оговорить, кто оплачивает коммунальные платежи и мелкий бытовой ремонт, например, сантехники или электрики в квартире.
Дополнительно в договоре можно указать срок, на который документ заключается, количество проживающий в арендуемом помещении людей, а также порядок посещения квартиры хозяином, если он считает, что это ему потребуется.
Составляя договор аренды, следует знать, что при отсутствии в нём некоторых ключевых моментов документ будет считаться недействительным. Первый из них — чёткое описание предмета договора, то есть того помещения, право пользования которым на определённый промежуток времени переходит к арендатору. Обязательно указывается адрес помещения и занимаемая им площадь. Целесообразно указать кадастровый номер. Если договор будет регистрироваться в Росреестре (это необходимо при сроке аренды свыше года), понадобится приложить технический план помещения. Такой документ составляется кадастровым инженером.
Вторая непременная составляющая договора аренды — условия оплаты за пользование помещением. Её величина может указываться за квадратный метр либо за объект в целом. Арендная плата — это не обязательно твёрдая сумма в рублях или в валюте. В качестве платы за пользование зданием может выступать оказание каких-либо услуг арендодателю, отчисление в его пользу процента от деятельности, для ведения которой арендовано помещение, проведение ремонта сданной недвижимости и многое другое.
Сумма и периодичность платежей устанавливаются при заключении договора и могут изменяться, если стороны с этим согласны. Однако увеличить или уменьшить стоимость аренды можно только раз в год.
Если пользователь помещения не выполняет какие-то свои обязанности, владелец имеет право требовать досрочного внесения платы, но не более чем за 2 периода. При ухудшении качества сдаваемого помещения (например, в результате стихийного бедствия) арендатор может потребовать снижения арендной платы.
Помимо суммы и срока выплат по аренде важно прописать в договоре, каким образом они будут совершаться. Наиболее удобный вариант — безналично, через банк. Это избавляет стороны от необходимости каждый месяц встречаться, а в случае возникновения споров банк предоставит выписку по счетам, где будет видно, какие суммы и когда зачислялись арендодателю от арендатора.
Смена собственника
При продаже арендованной недвижимости договор аренды продолжает действовать на тех же условиях, которые в нём прописаны. Изменяются только реквизиты для перечисления арендной платы, поскольку получателем является другой человек.
Новый владелец помещения должен письменно сообщить арендатору, что отныне объект аренды принадлежит ему, и предоставить новые реквизиты, на которые следует перечислять деньги. Арендатор, в свою очередь, тоже должен запросить от приславшего ему такое уведомление письменное подтверждение его слов. Например, зарегистрированный договор купли-продажи или выписку из ЕГРН.
Если о смене владельца арендатора никто не уведомит, и он продолжит платить по старым реквизитам, он сможет защитить свои права через суд, мотивируя тем, что не знал о переходе права собственности.
Случай из практики
Так, например, в практике агентства был такой случай. Молодая девушка сняла квартиру в Истре для того, чтобы съехать от родителей и стать самостоятельной. Девушка даже заключила договор аренды, воспользовавшись при этом услугами частного маклера, найденного в интернете. По договору девушка должна была оставить хозяевам квартиры залог в размере 100 процентов ежемесячного платежа за арендуемую жилплощадь.
В обязанности хозяина квартиры входил возврат залога в случае, если квартиросъёмщица за месяц вперёд предупредит владельцев о том, что собирается съезжать, а жилплощадь будет находиться в отличном состоянии. Девушка прожила в квартире почти год, за это время отношения с хозяевами поддерживались неплохие, и все были довольны. Как и предписано договором, собравшись съезжать квартиросъёмщица за месяц предупредила, что живёт на арендуемой жилплощади последние 30 дней, по истечении которых вернёт ключи и намерена получить свой залог. Единственное, что она услышала в ответ, что залог ей не вернут, но она может прожить в квартире еще месяц за счёт него.
Юристы нашего агентства в действиях девушки сразу увидели ошибку, которая и стала причиной потери денег, внесённых за залог: она должна была предупредить владельцев квартиры о том, что съезжает в письменной форме и уже с этим документом могла бы отправиться в суд.
В нашей стране так уж получилось, что многим проще избегать исполнения некоторых законов. Так часто арендодатели стараются избегать подписания договора аренды квартиры, не желая уплачивать налоги с получаемого дохода. А ведь в России обязательной регистрации подлежат абсолютно все договора аренды, которые составляются сроком на один год и более.
Юристы АН Истрариел подготовят договор аренды и при этом учтут все важные для клиента нюансы и пропишут в договоре точные сведения об объекте сделки, что исключит возможность признания договора недействительным. Регистрируют договоры аренды офисов и квартир. Наши кадастровые инженеры подготовят технический план на сдаваемое помещение или его часть. При этом мы обязательно проверяем правоустанавливающие документы на недвижимость и документы собственника. Также мы можем оспорить договор аренды и представлять интересы клиента в суде при необходимости возместить убытки после сдачи в аренду недвижимости. Обращайтесь за бесплатной консультацией.
