О том, как и где построить склад задумываются не только предприниматели, но и инвесторы, застройщики. Цели могут быть различными — для строительства склада с дальнейшей сдачей в аренду, потребностей бизнеса, хранения и отгрузки материалов. Вне зависимости от намерений важно выбрать подходящий участок под строительство склада. Юристы «Истрариел» объяснили, на что обратить внимание при подборе земли, что лучше: арендовать или купить участок.
Предприниматели и застройщики в 2025 году чаще станут рассматривать к приобретению в собственность или временное пользование участки за чертой города. Необходимость в выборе участков подальше от цивилизации заметна и сейчас, учитывая, что для складских помещений, расположенных за окраиной жилых комплексов, не требуется согласование архитектурно-градостроительного облика. А значит, минус один документ для заказчика при оформлении разрешения на строительство.
Причинами выбора участка в отдалённом от центра местоположении веские: значительно уменьшается количество пробок, а широкий размер участков позволяет увеличить и пятно застройки. Важным фактором при выборе участка для склада считается наличие беспрепятственных подъездных путей. Это удобно для предпринимателей, деятельность которых связана с междугородними перевозками.
Какие участки сейчас актуальны
На данный момент в Московской области для строительства коммерческой недвижимости пользуются спросом земли категорий сельскохозяйственного назначения и промышленности. Наиболее ликвидными объектами недвижимости при этом считаются земли, имеющие условия, с уже проведёнными коммуникациями (электричество, газ, вода), находящиеся на окраине городов Московской области. Однако такие участки предназначаются по категории для ведения сельского хозяйства, а для складов наиболее предпочтительны земли промышленности. Но, как показывает статистика, соотношение спроса и предложения на такие категории участков — 80/30 (в пользу участков сельхозназначения). Иногда рассматриваются и иные земли.
Некоторые застройщики интересуются, можно ли построить склад на участке ИЖС. Юристы поясняют: нет, участки для индивидуального жилищного строительства не предназначены для размещения складов. Возможность строить склад на таком участке собственник получит только после прохождения процедуры по смене вида разрешённого использования с ИЖС на «коммерческую деятельность». Подробнее о том, как это сделать, читайте тут о смене категории участка, и здесь о порядке изменения ВРИ.
Совет юриста
Наши юристы рекомендуют выбирать участки для строительства складов те, что ранее числились в собственности фирм или заводов. Как показывает практика, с такими участками не возникает проблем с коммуникациями, есть бесперебойная подача водоснабжения и электричества. У крупных предприятий есть собственные отопительно-производственные котельные установки. Также хорошо подойдут под складские цели сельскохозяйственные участки. Но застройщику нужно быть готовым к дополнительным расходам и смене категории земли с сельскохозяйственной на промышленную, что не всегда легко. Начинающие инвесторы, которые хотят скорее реализовать проект склада, не всегда заинтересованы в изменении назначения и предпочитают готовые для своих целей участки. Риелторы «Истрариел» подберут при необходимости земельный участок под строительство склада с учётом целей и требований заказчика, а также ситуации на рынке недвижимости.
Можно выбрать сразу промышленную землю, но тут тоже есть нюансы — нужно обращать внимание на стоимость участка. Зачастую выбранная застройщиком земля оказывается нерентабельной для нужд бизнеса по причине завышенной рыночной стоимости. При желании приобрести конкретный участок, лучше предварительно проконсультироваться с юристом по недвижимости, который проверит документы и даст рекомендации: заключать сделку или отказаться от неё и выбрать иной объект недвижимости.
Что лучше: аренда или покупка участка под строительство склада
Аренда | Покупка |
|---|---|
Для заключения аренды нужна организация торгов и участие в аукционе. При этом есть риск, что выбранный участок может быть отдан в аренду другому кандидату. | Финансовые вложения в земельный участок. |
Участок может оказаться несформированным. Нужно будет обратиться к кадастровому инженеру для разработки схемы расположения и получения межевого плана. | Участок готов к строительству. Обычно при продаже у объекта недвижимости уже есть межевой, топографический планы, результаты изысканий. |
При изменении целей и планов легко расторгнуть договор аренды, продать склад и поменять концепцию бизнеса. | По причине значительных вложений в участок продать его будет сложнее, чем просто расторгнуть аренду. Но тут нужно учитывать реалии рынка недвижимости и, если собственник решит продать землю, делать это в то время, когда стоимость участков под склад вырастет в разы. При необходимости риелторы «Истрариел» могут сориентировать вас по текущему положению дел на рынке. |
Арендовать земельные участки под склад или купить землю под строительство склада — зависит от целей бизнеса и индивидуальных обстоятельств собственника. Если владелец ограничен в финансах, аренда участка станет выходом из ситуации и позволит сэкономить на инвестициях.
Что нужно учитывать при выборе участка под склад
Выше отметили, что в первую очередь стоит обратить внимание на категорию земли. Следующим немаловажным фактором считается местоположение участка. Проанализировав предложения на рынке, на текущий момент, юристы «Истрариел» рекомендуют к выбору:
- Участки, расположенные вблизи Ленинградского шоссе. Такие земли отлично подойдут для основания складской логистики;
- Земельные участки возле Каширского и Симферопольского шоссе;
- Земли около Новорижского и Минского шоссе. При расположении складских помещений в этом местоположении можно легко организовать пути подвоза грузов и материалов из других стран;
- Участки рядом с Киевским шоссе. Несмотря на то что на 162-м километре трассы сейчас проводится дорожный ремонт, выбор участков под склад в этой местности оправдан подходящей локацией. Летом ремонтные работы завершатся;
- Земли около Рязанского шоссе.
Перспективным выбором среди земельных участков под строительство склада считается центральная часть Дмитровского и Новорижского шоссе (от МКАД — 50 км). Выбор земель в таком направлении обусловлен наличием участков с высокой и низкой ценовой сегментацией, что позволяет подобрать землю под склад предпринимателям и застройщикам с бюджетом разных уровней. Кроме подходящей стоимости, учитывается транспортная доступность, небольшое расстояние от города и иные факторы.
Застройщики уже размещают склады в Раменском, Каширском, Ступинском районах (100 км от МКАД), а вблизи Щёлковского и Горьковского шоссе в наличии множество промышленных земель. Но подойдут они только под небольшие и компактные помещения, так как сами участки узкие и недостаточно удобные для размещения капитального объекта.
Факторы выбора участка
В итоге, кроме местоположения и стоимости, при выборе учитываются следующие факторы:
- Наличие инженерных систем.
- Транспортная доступность, наличие подъездных путей, железнодорожные ветки.
- Целевое назначение: под склад. Тогда не придётся менять ВРИ участка.
- Параметры участка: подходящий рельеф, наличие разрешения на вырубку деревьев.
- Прозрачность объекта с юридической точки зрения. Отсутствие незаконных действий с участком, незапятнанная репутация продавца и иные нюансы.
- Правовой статус участка. Рекомендуем досконально обследовать выбранный участок. Иначе уже после покупки или аренды может выясниться, что строительство невозможно. Для этого нужно обратиться в администрацию или к нашему юристу по недвижимости, который проверит, есть ли утверждённый генплан в отношении участка.
Нужно учитывать также и форму участка для строительства складского комплекса. Оптимальным выбором будет объект прямоугольной и квадратной формы, который подойдёт с точки зрения логистики, организации отгрузки и загрузки товаров и материалов. Если выбрать участок под склад неправильной формы, эксплуатировать его будет сложно. При проверке рельефа местности учитывается то, что капитальный объект должен располагаться на ровной поверхности без перепада высот. Чтобы не пришлось дополнительно выравнивать участок за свой счёт, лучше выбрать изначально ровную землю.
После выбора участка следующим этапом становится подготовка земли к строительству, проведение изысканий (при отсутствии), оформление документов и получение разрешения на строительство склада.
Юристы по коммерческой недвижимости оказывают правовую помощь и выбирают участок под цели и бюджет заказчика. Анализируют рынок, анализируют соотношение спроса и предложения. Подбирают местоположение объекта. Учитывают факторы, влияющие на выбор участка под складское помещение. Оказывают помощь в получении разрешения на строительство. Отвечают на интересующие вопросы о покупке, аренде земли. Находят участки под строительство склада в Москве и в Московской области. Звоните.
