Появилась уже действующая на практике мера, позволяющая собственникам не беспокоиться о возможной утрате имущества в результате мошеннических схем. При наличии запрета от владельца Росреестр откажет в регистрации сделки с объектом недвижимости. Юристы «Истрариел» объяснили, кому и зачем нужно «блокировать» действия с имуществом и стоит ли это делать.
В течение 5 лет в России возросло количество мошеннических схем. По данным опросов и по наблюдениям наших юристов, всё больше людей опасаются аферистов и нечистых на руку «чёрных риелторов». И небезосновательно. Только в последние полгода выявлено свыше 5 тысяч преступлений, связанных с недвижимостью. И если раньше документы можно было легко подделать, то после перехода Росреестра исключительно на цифровой формат работы, число обманных сделок снизилось. Но ненадолго, сейчас махинации пытаются провернуть и с электронной подписью. Радует, что пока безуспешно: подделать такую подпись невозможно. Но завладеть вполне реально.
Так что делать, если даже ЭЦП не гарантирует, что к ней не получит доступ нечистый на руку мошенник? Росреестр предлагает собственнику оформить запрет на регистрационные действия с имуществом без личного участия. Объясняем: провести сделки с объектом недвижимости никто не сможет без ведома владельца. При наложенном запрете переход права собственности зарегистрировать невозможно, даже если мошенники завладеют документами.
Можно оформить договор сделки, фактически передать имущество другому лицу, но с юридической точки зрения собственником по документам всё равно останется продавец. Распоряжаться объектом недвижимости получится после снятия запрета — только в этом случае сделка пройдёт регистрацию в Росреестре и станет законной. Наши юристы помогают собственникам подать заявление в государственные органы для наложения ограничений на действия с жилыми объектами.
Такой способ защиты домов, земельных участков или квартир актуален для владельцев, проживающих в другой стране, и позволяет своевременно проконтролировать возможные нелегальные действия с имуществом.
Порядок наложения запрета на регистрацию сделок с недвижимостью
Шаг 1. Заполнить заявление и направить на рассмотрение в Росреестр. Собственник может сделать это самостоятельно, либо обратиться к юристу для законного представительства интересов и составления заявления. В прошении к госорганам указываются паспортные данные владельца недвижимости, адрес и номер объекта. Уточняется вариант наложения запрета — полный или частичный. Заявление заверяется подписью владельца, к нему прилагаются правоустанавливающие документы на имущество. Личное присутствие не обязательно — можно направить ходатайство по почте (предварительно заверив у нотариуса) или дистанционно, подписав заявление электронной цифровой подписью.
Важно: если право собственности на жилой объект имеется у нескольких лиц сразу, нужно понимать, что наличие запрета на регистрационные действия от одного собственника повлечёт за собой последствия. Дольщики тоже потеряют право распоряжаться имуществом.
Шаг 2. Обратиться за юридической консультацией. Учитывая сказанное выше, это лишним не будет. Первичные консультации проводятся бесплатно. Перестраховаться и уточнить нюансы, которые могут возникнуть, лучше у юриста. Он проанализирует документы на объект недвижимости и посоветует с точки зрения закона, стоит ли оформлять ограничение. Если нарушить интересы других лиц, возникнет риск судебных разбирательств с дольщиками.
Шаг 3. Дождаться ответа Росреестра. Запрет оформляется в течение 5 дней после того, как сотрудник государственных органов примет заявление. После внесения изменений в ЕГРН Росреестр не будет рассматривать заявления или договоры сделок (в отношении конкретного объекта) от любых лиц, кроме собственника. Даже при наличии доверенности от нотариуса. Совершать действия с недвижимостью без личного участия владельца не получится, Росреестр вынесет 100 % отказ.
Внимание! Запрет, наложенный собственником, не действует, если у данного лица присутствуют проблемы с законом. Например, приставы исполнительного производства заявили требования на имущество, владелец считается банкротом, есть решение суда об отчуждении объекта или жильё арестовано.
Снятие ограничений на регистрационные действия
При решении владельца продать или завещать недвижимость, предварительно потребуется снять наложенный ранее запрет на совершение регистрационных действий. Действовать нужно аналогично: уведомить Росреестр и заполнить соответствующее заявление о снятии ограничений. После того как документ будет отправлен, в ЕГРН внесут изменения об отмене запрета в течение 5 дней.
При личном присутствии владельца при совершении сделки, например, купли-продажи, запрет снимается автоматически и подавать заявление в Росреестр не требуется. Если владелец умер и не успел при жизни снять запрет на регистрационные действия с недвижимостью, государственные органы отменят ограничение на основании заявления от наследника.
Как проверить юридическую чистоту перед совершением сделки с недвижимостью
Получить полную информацию об объекте недвижимости можно, получив расширенную выписку из ЕГРН. Если запрет на совершение сделок оформлен, это будет отражено в выписке. Но бывает ситуация, когда выписка из ЕГРН не актуальна. Рекомендуем брать свежую справку каждый раз, когда нужно проверить объект недвижимости или провести сделку и не доверять данным из старой выписки. Что касается земельных участков, то имеющиеся ограничения и обременения не всегда указаны в полной мере в сведениях ЕГРН. Нужно дополнительно получить ГПЗУ — градостроительный план, в котором подробно описывается наличие или отсутствие рядом с участком зон с особыми условиями использования территорий.
Проверку безопасности сделок лучше доверить юристу, который детально изучит имеющиеся свидетельства, справки, акты, проанализирует историю приобретения имущества продавцом. Определит, не наложены ли ограничения на имущество. Проверит все риски, которые могут привести к признанию сделки недействительной: продавец должен быть совершеннолетним, дееспособным, не иметь психических заболеваний. Нюансов при операциях с недвижимостью множество. И не имея знаний в правовой сфере, можно легко стать жертвой обмана. Подробнее о том, как не попасться на уловки недобросовестных риелторов рассказываем тут.
Как избежать мошенничества с жилыми объектами
Инструкция, как защититься от обмана при оформлении сделки:
- Оформить запрет на регистрационные действия без участия собственника (если вы продавец);
- Проверять прозрачность сделки;
- Запросить у продавца дополнительные планы, выписки при возникновении сомнений в законности сделки (если вы покупатель);
- Не передавать деньги на руки никому до завершения сделки: будь это продавец или риелтор. Все стороны получают средства только после завершения действий с объектом недвижимости;
- Обратиться за юридическим сопровождением сделки и проведением экспертизы документов.
Юристы «Истрариел» взаимодействуют с Росреестром, помогают оформить запрет на регистрационные действия с недвижимостью. Проверяют безопасность сделок, изучают документы, составляют договоры. Определяют, есть ли ограничения на имущество от органов власти. Снижают до минимума возможные риски. Звоните, пишите на форум, консультация бесплатная. Если вы находитесь в Московской области, приезжайте в офис. Отвечаем на вопросы, связанные с недвижимостью.
