Без проекта разрешение на строительство здания не выдают. Минстрой предъявляет жёсткие требования к оформлению документов для коммерческих объектов, разработке и утверждению проектных разделов. Но всё зависит от параметров здания. При каких условиях проходить экспертизу проектной документации нужно, а когда без неё можно обойтись, объяснили юристы «Истрариел».
Нужна ли экспертиза проекта для зданий до 1500м2
Для строительства любого капитального объекта требуется проект. Экспертиза проверяет, соответствуют ли разделы документа нормативным актам, ГОСТ и СНиП. Исследование определяет безопасность и целесообразность проекта. Это позволяет избежать возможных аварийных ситуаций до начала строительства здания.
Но не всегда нужно проходить экспертизу.
Для зданий с 2 этажами и площадью до 1500 м2 действуют упрощённые правила — экспертиза проекта не требуется.
Это регламентировано 2-ой частью ст. 49 ГК РФ. Кроме указанных параметров (этажность — 2, площадь — до 1500) объект не должен:
- Требовать установки санитарно-защитных зон;
- Быть опасным или технически сложным;
- Относиться к месту массового пребывания людей. В здании в целях безопасности не может находиться более 50 человек, иначе в отношении такого ОКС потребуется экспертиза.
При соблюдении вышеперечисленных условий государственные органы выдадут разрешение на строительство здания без экспертной оценки проекта.
О том, как определить этажность здания, и относится ли объект к месту массового пребывания, рассказываем далее в статье.
Чтобы понять, нужна ли экспертиза, приведём пример:
1 вариант
Площадь объекта | менее 1500 кв. м | Этажность | 1 (проект не предусматривает дополнительные этажи) |
Вместимость | 35 человек |
Нужна ли экспертиза проектной документации | нет |
2 вариант
Площадь объекта | свыше 1500 м2 | Этажность | 2 этажа и подвальное помещение |
Вместимость | 50 и более человек |
Нужна ли экспертиза проектной документации | да |
Важно: есть дополнительные условия, отменяющие 2-ю часть ст. 49 Градостроительного Кодекса. Экспертиза проводится в отношении зданий менее 1500 м2, если они построены вблизи охранной зоны объектов трубопроводного транспорта. На это указывает пункт 2.1 той же ст. 49 ГК РФ.
Как определить этажность здания
Подземные, цокольные, подвальные, надземные, технические этажи тоже считаются при определении количества. Этажность регламентируется СНиП для «общественных зданий и сооружений», а также СНиП для «производственных зданий». При проектировании единого комплекса ОКС учитывается тот объект, у которого больше всего этажей. Не исключается вероятность требования Минстроя пройти экспертизу, если одно из зданий в едином комплексе превышает 2 этажа, несмотря на площадь менее 1500 м2. Об экспертизе здания площадью более 1500 м2, читайте здесь.
Как узнать, относится ли здание к объекту массового пребывания людей
Ограничения по количеству человек разработаны Минстроем. В приказе № 198/пр. от 10. 04. 2020 утверждены критерии отнесения здания к объектам массового пребывания (далее — ММПЛ). Также сведения об этом упоминаются в ст. 49 ГК РФ пункт 2.2, который свидетельствует о том, что в случае признания здания объектом ММПЛ экспертиза проекта проводится обязательно, несмотря на малую площадь здания. Согласно сведениям Главгосэкспертизы России, зданиями, требующими экспертного заключения, считаются социально значимые объекты: санатории, спортивные сооружения, детские центры. Для строительства оздоровительных учреждений земельный участок можно взять в аренду у администрации, подробнее об этом тут.
На практике в Москве вопросами определения объектов ММПЛ занимается Управа района. При наличии сомнений, будет ли планируемое здание считаться объектом массового пребывания людей, рекомендуем сделать запрос в Управу. Там же можно получить ответ, нужно ли разрабатывать паспорт безопасности для здания.
Самостоятельно учесть все нюансы застройщику невозможно. Юристы «Истрариел» проводят экспертизу проектной документации и берут на себя взаимодействие с организациями, оформление разрешительной документации и проекта здания. Определяют, нужно ли проходить экспертизу, учитывая действующие СНиП, Федеральные законы, приказы Минстроя, правила пожарной безопасности.
Экспертиза проекта для промышленных зданий
Хоть здания до 1500 кв. м не проходят экспертизу проектной документации, но существуют исключения: объекты, относящиеся к категории опасных, сложных или те, что требуют установки СЗЗ. Такие случаи нужно рассматривать отдельно. Лучше руководствоваться ст. 48.1 Градостроительного Кодекса, где приводится перечень таких зданий. При наличии даже одного критерия, указанного в статье ГК РФ, объект будет проходить государственную экспертизу.
Санитарно-защитная зона здания
Для промышленных зданий площадью менее 1500 м2, требующих установки СЗЗ, проходить экспертизу проекта нужно. Однако и тут есть тонкости. Экспертное заключение не понадобится, даже при санитарно-защитной зоне при условии, что:
- Разработан проект сокращения СЗЗ и подтверждён Роспотребнадзором в письменной форме;
- Предприятие считается малым, а количество работников в здании не превышает 15 человек.
Застройщик по личному желанию может инициировать прохождение экспертизы проекта, даже если закон того не требует. Можно направить на исследование не всю документацию, а отдельные разделы.
При сомнениях нужна ли проекту экспертиза, звоните по телефону: 8 (495) 649-94-39. Определим необходимость проверки и получения заключения. Статья носит информационный характер. Для более точного руководства к действию получите бесплатную консультацию юриста. Ответим на вопросы о строительстве и оформлении разрешительной документации для коммерческих зданий.
Какой вид экспертизы проектной документации выбрать
Экспертизы проектной документации бывают государственными и негосударственными. Кроме того, для разрешения на строительство требуется экспертиза промбезопасности и инженерных изысканий.
В чём отличие государственной экспертизы от негосударственной
Обе экспертизы имеют юридическую силу, и застройщику допустима возможность выбирать, какую он хочет пройти. Но стоит учитывать, что между видами проверки проекта существует разница в ценах и сроках. Например, негосударственная экспертиза, выполняемая юридическими компаниями, выгодна заказчику. Так как в 5 раз ниже, чем государственная. И срок её прохождения меньше. Для тех застройщиков, которые ограничены во времени, лучше выбрать негосударственную.
Государственная проверка проекта проходит чаще в отношении крупных объектов и опасных производственных зданий. Также подлежат госэкспертизе объекты, строительство которых ведётся за счёт бюджетных средств и располагаются вблизи водоохранных зон (дополнительно понадобится заключение от Росрыболовства). Список ОКС, подлежащих государственной экспертизе, содержится в ст. 48 п.1 ГК РФ. Все остальные здания допускаются к негосударственной проверке.
Сроки и стоимость экспертизы проекта
Срок прохождения госэкспертизы составляет 42 дня и при необходимости продлевается. В течение 30 дней проводится проверка отчётов инженерных изысканий. Вопросы о продлении сроков рассматривает Минстрой.
Стоимость зависит от характеристик здания, уровня сложности проекта, срочности и других факторов. Цена на экспертную проверку проектной документации в «Истрариел» составляет 50 000 руб. По желанию заказчика проводим экспертизу не всего проекта, а его отдельных разделов, в таком случае цена будет ниже.
Когда выносят отказ в экспертизе проекта
Отказ выносится в том случае, когда при составлении проекта допущены ошибки. После проверки документации выяснилось, что она не соответствует установленным законом критериям и действующим строительным нормам. Такой проект не может быть утверждён. Вины застройщика нет. Неточность, скорее всего, допустили эксперты, которые занимались составлением документа. Стоит отметить, что разработка проекта — главный этап, без которого разрешение на строительство здания не выдают. От того, насколько верно сделана проектная документация, зависит устойчивость будущего здания, безопасность, действия при форс-мажорных ситуациях (имеем в виду прописанные нормы пожарной безопасности, где идёт расчёт вплоть до количества квадратных метров на одного человека, находящегося в помещении). Исходя из этого становится понятно, что разработкой проекта занимается не 1-2 эксперта, а группа юристов. Каждый из которых отвечает за составление конкретного раздела. Утверждается только тот проект, который не нарушает правил и норм, а за проведённую экспертизу разработчики несут ответственность, если при строительстве здания что-то пойдёт не так.
Что делать, если проект не прошёл экспертизу
Проект состоит из 12-15 разделов, в каждом из которых могут содержаться ещё 10 пунктов, поэтому сначала нужно определить причину, по которой экспертиза не пройдена. В такой ситуации проектировщики взаимодействуют с экспертами и анализируют, что можно исправить, какие изменения потребуется внести, в какой раздел.
Если получено отрицательное заключение экспертизы, можно сделать вывод о недостатке практического опыта у организации, разрабатывающей документ. Верно составленный проект всегда проходит экспертную оценку и получает положительный результат проверки.
Наши юристы разрабатывают проект с учётом требований и утверждают его. К выбору организации, занимающейся составом проекта, застройщик должен подойти с серьёзностью, так как на положительный или отрицательный исход экспертизы он повлиять не может. Всё зависит от выбора компании. Рекомендуем не выбирать сомнительные организации, которые на рынке недавно (примечание: юристы «Истрариел» практикуют с 2011 года с минимальным риском отказа).
Результаты экспертизы проекта здания
Итогом работ становится заключение с информацией о соответствии/несоответствии проекта требованиям строительных норм и законодательным регламентам. Документ подлежит регистрации в ЕГРЗ (единый реестр заключений), где ему присваивается уникальный номер. Результаты обеих проверок имеют одинаковый статус и юридическую силу. Минжил принимает оба вида заключения. Итоговый документ может быть:
- Положительным — проект соответствует строительным нормам и разработан без ошибок;
- Отрицательным — есть недочёты, которые эксперты обязаны устранить в установленный законом срок.
Утверждается проект только после получения положительного заключения. Далее вместе с согласованиями от ГУКН, Роспотребнадзора, отчётами о геодезических, геологических и экологических изысканиях, проектом и другими справками передаётся в Министерство жилищной политики, которое выдаёт разрешение на строительство объекта.
Юристы «Истрариел» составляют проект здания. Определяют, нужно ли проходить экспертизу. Выдают заключение. Получают разрешение на строительство. Предоставляют услугу оформления коммерческих зданий «под ключ» — заказчику не придётся разбираться в тонкостях получения документов и взаимодействовать с инстанциями. Консультируют по вопросам строительства капитальных объектов. Звоните: 8 (495) 649-94-39 и получите правовую поддержку.
