СНТ и ИЖС — два типа земель, которые выбирают для размещения жилых домов. Между ними есть существенные отличия. Плюсы и минусы таких участков должен знать каждый собственник.
Что такое участки СНТ и ИЖС и чем они отличаются
Юристы «Истрариел» дали краткие определения, что представляют собой участки ИЖС, СНТ. Суть сокращений:
✓ ИЖС — участок под индивидуальную жилищную застройку. Такие объекты предназначены для размещения жилых коттеджей, загородных домов и посёлков. Востребованы на рынке недвижимости, в 2025 ожидается всплеск в развитии строительства на участках под ИЖС.
✓ СНТ — земли, расположенные в садовых некоммерческих товариществах. Объекты, расположенные в границах СНТ, используются для садоводческой и огороднической деятельности, размещения садовых построек. В отдельных случаях потом дома можно перевести в жилые.
Что разрешено построить. На участках под ИЖС можно размещать дома с этажностью не более 3-х, а также строительство гаража и хозпостроек. На участке СНТ можно возводить двухэтажный объект, а также строения, предназначенные для садоводческого инвентаря и сельхозпродукции.
В чём отличие между ними. Участки различаются по целевому назначению. На ИЖС жилой капитальный объект можно строить в любом случае. А на землях СНТ — если земля находится в пределах населённых пунктов. В пределах товарищества можно строить садовые нежилые дома, без права прописки. В отдельных случаях нежилой объект впоследствии можно перевести в жилой. Проводится предварительная экспертиза для перевода строения из нежилого в жилой.
СНТ предназначен для ведения сельхоздеятельности. На участке можно возводить дома, характеристики которых будут отличаться от объектов ИЖС. Но строить объекты не обязательно, по желанию собственника.
Юристы наглядно показали в таблице разницу между участками СНТ и ИЖС.
Параметр. | Участки СНТ. | Земли ИЖС. |
|---|---|---|
Местоположение участка. | Располагаются в пределах и за пределами населённых пунктов. | Размещены в населённом пункте. |
Целевое назначение участка. | Предназначены для ведения сельхоздеятельности и размещения сельхозкультур, а также для строительства жилых и нежилых домов, построек. | Подходят для строительства жилых домов и дополнительных вспомогательных строений, постоянного проживания. |
Кадастровая стоимость земли. | Небольшая кадастровая цена. | Кадастровая стоимость выше, чем у участков СНТ. |
Инфраструктура. | Менее развитая, но с предпосылками для активного развития. | Более развитая и активно развивающаяся. |
Подключение к инженерным сетям. | Члены садового товарищества или сам собственник участка СНТ. | Администрация. |
Строительство домов. | Есть ограничения в площади и этажности. | Можно строить объекты для проживания и прописки. |
Список плюсов и минусов земель ИЖС и СНТ
У каждого вида участка есть преимущества и недостатки. Покупатели самостоятельно решают, какие земли наиболее подходят под их цели и принимают окончательное решение о выборе участка.
Перечень преимуществ участков СНТ
+ Стоимость. Садовые участки доступнее для покупателей по цене, чем земли ИЖС. В агентстве недвижимости «Истрариел» часто проводят оценку недвижимости, принимая при этом во внимание ситуацию на рынке в целом.
+ Сельхозназначение. Кроме возведения садового дома, можно заниматься сельскохозяйственной деятельностью, выращивать сельхозкультуры.
Основные недостатки участков СНТ
− Ограничения при строительстве. На садовых землях действуют ограничения по этажности, площади и плотности застройки. Не допускается строительство домов выше 2 этажей.
− Слаборазвитые инженерные сети. Нецентрализованное водоснабжение, электричество, отопление и газификация. Большинство собственников вынуждены самостоятельно проводить коммуникации к своему участку и дому.
− Невозможность круглогодичного проживания. Участки СНТ предназначены под размещение садовых домов для сезонного проживания. Оформить прописку в нежилом объекте невозможно. Прописаться получится только после перевода дома из нежилого в жилой.
− Выплата членских взносов. Кроме земельного налога, собственники участков в СНТ часто оплачивают взносы участников садового некоммерческого товарищества.
− Трудности при реализации участка. Продать садовый земельный участок сложнее, чем ИЖС из-за того, что он располагается в товариществе.
Перечень преимуществ ИЖС
+ Возможность строительства жилого капитального объекта. Такие земли подходят для жилой застройки объектов с высотой 20 м, этажностью — до 3-х. Отличный вариант для тех, кто планирует проживать за городом на регулярной основе. К участкам ИЖС проведены коммуникации.
+ Электросети вблизи земель ИЖС более мощные, чем возле участков СНТ. Это даёт собственникам преимущество в подключении большего количества электроприборов и техники. Можно рассмотреть к покупке участки с проведёнными коммуникациями и газификацией.
+ Возможность оформить прописку в доме. Как показывает практика, для собственников домов и участков фактор оформления прописки считается немаловажным. Учитывать, что прописаться получится в индивидуальном жилом доме, а в садовом — нет, нужно ещё на этапе покупки участка.
+ Ликвидность на рынке недвижимости. Землями ИЖС всегда интересуются покупатели, активно развиваются коттеджные посёлки, элитная недвижимость. Спрос на ИЖС падать в ближайшее время не будет. В то время как СНТ понемногу сдают позиции — уже не каждый владелец участка готов согласовывать каждое действие с председателем товарищества и соседями. Садовые участки приобретают из-за сниженной ценовой категории.
Основные недостатки ИЖС
− Ценовая политика. К минусу земель ИЖС можно отнести высокую цену за участки по сравнению с участками иных категорий.
− Повышенные налоги. На налоговую ставку на участки влияет кадастровая стоимость. Действуют новые правила расчёта налоговых платежей. Для ИЖС сумма выплаты выше, чем для земель СНТ.
− Ограничения по строительству домов. Требования, которые законодательство установило для строительства объектов недвижимости, для ИЖС более строгие, чем к садовым землям. Например, для регистрации дома по дачной амнистии на ИЖС требуется, чтобы дом отвечал критериям: имел отдельный вход, 3 этажа и ограниченную высоту. Тут подробнее, как зарегистрировать дом в СНТ.
Что лучше купить: участок ИЖС или СНТ
Если собственник не может определиться, что больше подходит для приобретения, нужно ответить на следующие вопросы:
✓ Под какие цели вы планируете покупку земли?
✓ Какой размер бюджета вам доступен? Смотрите тут стоимость участков в Истринском районе.
✓ Вы хотите проживать в доме постоянно или периодически?
Стоит выбрать участок СНТ, если вы хотите построить садовый дом, вести сельскохозяйственную деятельность, платить сниженный налог, отдыхать за городом, приобрести участок по доступной цене.
Стоит выбрать участок ИЖС, если вы хотите постоянно проживать в загородном посёлке с проведёнными коммуникациями и развитой средой, построить дом с нуля либо реконструировать старый, бюджет позволяет купить участок под жилую застройку, важен факт оформления прописки в доме.
Расходы на содержание участков не сильно отличаются: для ИЖС нужно платить налог выше по стоимости, но для СНТ— регулярно оплачивать членские взносы. Коммунальные платежи будут оплачиваться в обоих случаях. Стоимость строительства жилого и садового дома различается в зависимости от типа выбранных строительных материалов, площади и высоты объекта.
Разница в налоге на землю СНТ и ИЖС
Налоговые ставки на участки СНТ и ИЖС отличаются. В 2025 году принят закон, повышающий размер налоговых платежей.Прирост составит около 20 % и связан с прошедшей переоценкой недвижимости по всей стране.
Размер платежа зависит от кадастровой стоимости объекта. Для участков под жилую застройку действует максимальная ставка — 1,5 %, а для владельцев земель СНТ — 0,3 %. Соответственно, выплачивать обязательные платежи государству владельцам СНТ выгоднее — действует сниженная ставка, а также стоимость участка в кадастре меньше, чем у земель ИЖС. В среднем собственник платит за один садовый участок около 2-3 тыс. руб. ежегодно, а владелец ИЖС — 6-8 тыс. руб. в год. Суммы примерные — всё зависит от местоположения участка, региона и других основополагающих факторов.
Несмотря на более высокий налог, участок ИЖС может быть выгоден с точки зрения строительства — разрешено использование льгот и материнского капитала для будущего жилья, владельцам предлагаются привлекательные условия ипотеки на объект недвижимости в Московской области. Собственник может оформить право собственности сразу после строительства.
Кроме налога, в СНТ нужно выплачивать обязательные платежи. Размер сборов зависит от председателя и участников товарищества. Взносы платятся на обслуживание земель общего пользования, чистку дорог, ремонт инженерных сетей. От председателя также зависит, сколько собственники в СНТ будут платить за газификацию и электроэнергию. Если владелец злостно нарушает порядок выплаты взносов, то может столкнуться с запретом на въезд в садовое товарищество или с другими ограничениями.
Приведём пример расчёта налога на садовый участок в размере 6 соток. Если у собственника во владении участок СНТ и дом с ВРИ под садоводство, то в первую очередь нужно:
- Проанализировать данные кадастровой карты.
- Для более точных результатов — запросить в администрации выписку из ПЗЗ.
- Узнать кадастровую стоимость объекта. Часто цена указывается в техническом плане, можно предварительно посмотреть в нём.
- Получить информацию о размере стоимости за 1 м2 садового участка. Возьмём цифру — 400 руб.
- Определить ставку налога для участка СНТ. К примеру, 0,3 %.
- Произвести расчёты и определить уровень налога.
Для этого нужно стоимость за м2 участка умножить на ставку налога и на общую площадь земли.
400 * 0,3 % * 600 м2 = 720 руб. (налог на участок в размере 6 соток).
Налог также зависит от вида разрешённого использования. После смены ВРИ сумма выплаты также меняется, поэтому, если собственник хочет поменять целевое назначение участка, обратите внимание и на изменение платежа.
Юристы «Истрариел» помогут выбрать подходящий участок для строительства дома. Проанализируют землю по кадастровой стоимости и дадут рекомендации: приобретать участок или нет. Оформят сделки с недвижимостью, зарегистрируют право собственности на участки ИЖС и СНТ. Получат разрешительную документацию на строительство дома. Помогут перевести участок из СНТ в ИЖС. Звоните, ответим на интересующие вопросы.
