Порядок проведения перепланировки помещений в многоквартирных домах был вновь преобразован и описан в статье 26 жилищного кодекса РФ. Содержание нормативного документа гласит, что владелец помещения должен получить предварительное согласие и составить подробный проект перепланировки. Также в статье указано, что можно оформить после проведения работ в уведомительном порядке. Но в обоих случаях уведомлять обязательно.
Установленные размеры штрафов
| Физические лица | Юридические лица | Должностные лица |
|---|---|---|
| 1000-2500 руб. | 40000-50000 руб. | 4000-5000 руб. |
Если нарушитель юрлицо, оплачивает штраф как юридическое лицо, так и руководитель компании в отдельности. Также поправки в жилищном кодексе содержат нормы, позволяющие при грубых нарушениях правил перепланировки отнимать помещения у собственников, и продавать недвижимость на публичных торгах.
Контролирует и выдаёт разрешения на перепланировку государственная жилищная инспекция в Москве или администрация в городах Московской области. Согласовываются значительные изменения в квартирах жилых домов: объединение комнат, добавление перегородок, изменение местоположения газовой плиты, труб и электропроводки.
В нормативном документе также описан порядок перепланировки при переходе помещения из жилого в нежилой фонд. Например, при видоизменении первых этажей и подвалов жилого дома в магазины, мастерские, инициатор перепланировки обязан провести общее собрание собственников всех помещений в многоквартирном доме без исключения. Перепланировку, которая затрагивает только внутреннее обустройство помещения, узаконивается по эскизу уже после проведения работ. Например, расширение дверных проёмов в ненесущих стенах, монтаж тонких перегородок, остекление балкона. А вот, пробивания каналов для труб внешнего блока кондиционера уже требует одобрения всех остальных собственников. Примеры того, какие работы нужно согласовывать с собственниками всех помещений в многоквартирном доме и формировать техническое заключение, а какие в уведомительном порядке, внесены в таблицу:
| В уведомительном порядке | После технического заключения |
|---|---|
| Замена электрической или газовой трубы | Изменения, затрагивающие несущие межквартирные стены | Переоборудование санузла — замена труб, например | Перенос мокрой зоны | Замена ванны на душевую кабину | Изменение конструкции пола |
Для оформления перепланировки владельцу помещения необходимо собрать пакет документов: выписка из ЕГРН или свидетельство о собственности, проект, техническое заключение на перепланировку, техпаспорт. Также для оформления может понадобиться справка из Мозгаза, если переустройство затрагивает газовые приборы. Перепланировку в квартире, которая находится в ипотеке, согласовывают с банком. Все документы подаются в Мосжилинспекцию. После получения разрешения можно начинать работы. Важно в ходе перепланировки вести журнал общих работ и формировать акт скрытых работ. Эти документы потребует приёмочная комиссия при проверке.
Для оформления перепланировки некоммерческого помещения в многоквартирном доме потребуется собрать больше документов: положительные заключения от управления архитектурой, теплосетей, государственного пожарного надзора, учредительные документы юридического лица. Также предоставляется в Мосжилинспекцию разрешение от Центра гигиены и эпидемиологии.
Срок действия разрешения на перепланировку 1 год. В случае необходимости продлевается действие документа один раз и не более чем на 6 месяцев. По окончании перепланировки собственник уведомляет Мосжилинспекцию. В течение 5 дней создаётся комиссия, и осматривается помещение. Результатом проверки является выдача владельцу акта о завершённом переустройстве или предписания об устранении несоответствий. Согласовать с Мосжилинспекцей можно только разрешённые законом работы. К запрещённым относят:
- демонтаж инженерных коробов;
- устройство жилой комнаты под кухней вышерасположенной квартиры;
- установка санузла в жилой комнате;
- объединение жилых комнат с кухней;
- объединение балконов с жилым помещением или установка новых на втором и последующем этаже;
- монтаж тёплых полов, эксплуатация которых предполагает использование общедомовой системы водоснабжения.
Интересно, что в квартире, которая находится, в ипотеке можно проводить перепланировку вопреки мифу о запрете, если иного не предусмотрено в кредитном договоре. Но в порядок согласования переустройства вноситься ещё один пункт: получение письменного разрешения банка.
В случае незаконной перепланировки в квартире, находящейся в залоге у банка, финансовая организация при обнаружении изменений характеристик помещения вправе обратиться в суд. Для оформления перепланировки квартиры в ипотеке запрашиваем разрешение, в котором чётко прописывается порядок оповещения кредитной организации после проведения работ. Например, в тексте уведомления устанавливаются сроки, в которые собственник квартиры обязан предоставить в банк копии или оригиналы разрешения государственного органа, акт о завершении работ, заключение проверяющей комиссии, новый технический паспорт и обновлённое свидетельство о регистрации прав на недвижимость.
Штрафы юрлицам за перепланировки в многоквартирных домах
Ещё в декабре прошлого года команда депутатов Государственной думы внесла в парламент проект Федерального закона, который затрагивает интересы предпринимателей и юридических лиц, владеющих коммерческими помещениями в многоквартирных домах.
Размеры штрафов для юридических лиц
Кодекс об административных правонарушениях в настоящее время предусматривает наказание за порчу только жилых помещений. Но это неправильно, поскольку Федеральный закон №558-ФЗ сравнял правила пользования всеми помещениями в многоквартирных домах, к которым в том числе относятся и коммерческие объекты. Уже сейчас государственный или муниципальный жилищный инспектор может на законных основаниях провести внеплановую проверку переустройства такого помещения. Согласно Жилищному кодексу достаточно одного заявления кого-либо из соседей.
Если законопроект пройдёт, то за нарушение правил будут взимать от 4 000 до 5 000 рублей с должностных лиц, и от 40 000 до 50 000 рублей ― с юридических.
Оформление перепланировки
Поскольку незаметно переоборудовать квартиру в офис, магазин или салон красоты невозможно, юристы компании "Истрариел" советуют действовать согласно законодательству. Иначе придётся заплатить штраф, и при выявлении нарушений привести объект в изначальное состояние за свой счёт. Если собственник проигнорирует требования и не вернёт помещению прежний вид, имущество изымут и продадут с торгов. За вырученные средства объект отремонтируют, а разницу вернут бывшему владельцу. Несогласованный снос несущих стен на нижних уровнях многоэтажных жилых домов может повлечь плачевные последствия, а предприниматели, как правило, обустраиваются именно там.
Для того чтобы провести перепланировку в установленном законом порядке и избежать штрафов юристы «Истрариел» анализируют проект, и утверждают этапы узаконивания видоизменения помещения. Составляют технический план и вносят изменения в ЕГРН. Согласуем перепланировку в Министерстве культуры и получим разрешение в органах местного самоуправления. Зарегистрируем незаконно проведённую перепланировку в судебном порядке, если она не нарушила требования Жилищного кодекса.
