Строить на арендованном участке допустимо любые капитальные объекты. Главное условие — должны быть получены необходимые согласования и разрешение на строительство, а сам объект недвижимости — соответствовать проектной документации. Юристы «Истрариел» рассказали об особенностях строительства коммерческой недвижимости на землях, взятых в аренду.
Возможность строительства зданий зависит от категории и вида разрешённого использования участка. Если ВРИ допускает возведение коммерческих объектов, нарушения закона нет. Но в отношении арендованных участков обязательно требуется разрешение от собственника, самовольное строительство расценивается администрацией, как нарушение закона. Заплатить штраф недостаточно: с арендатором расторгнут договор аренды, а самострой потребуют снести и привести земельный участок в первоначальный вид.
На вопрос, стоит ли строить коммерческие объекты на арендованных участках, наши юристы дают положительный ответ. Нужно только соблюдать правила землепользования и оформить разрешительную документацию. Если землю невозможно приобрести в частную собственность по личным причинам застройщика или покупка участка запрещена законом, то заключение договора аренды становится подходящим вариантом реализовать планы. О том, как взять участок в аренду под бизнес, подробнее читайте по ссылке.
Преимущества строительства коммерческих зданий на земле в аренде
Строительство на арендованном участке имеет как плюсы, так и минусы. Заключение сделки аренды будет выходом для начинающих инвесторов, предпринимателей, которые находятся на первичной стадии реализации бизнес-идей. Юрист по недвижимости окажет сопровождение арендной сделки, обсудит условия со второй стороной и зарегистрирует договор в Росреестре.
1. Экономическая выгода
Строительство коммерческой недвижимости привлекает инвесторов и застройщиков за счёт получения прибыли и возможности расширить бизнес. Предприниматели предпочитают вкладывать деньги в недвижимость. Некоторые из них в дальнейшем продают капитальные объекты и получают доход, превышающий инвестиционные затраты. Тот факт, что строительство здания в итоге окупается в два раза, повышает спрос на аренду участков. При строительстве вкладываются средства в сам объект вместо покупки участка. Достаточно ежемесячно оплачивать арендные платежи и не нарушать условия договора. Строительство на земле в аренде становится единственным приемлемым вариантом, если бизнес только набирает обороты и финансовые возможности ограничены.
2. Возможность выбрать местоположение
Аренда участков доступна в промышленных районах, вблизи транспортной развязки. Застройщик останавливает выбор на той земле, которая наиболее подходит для целей строительства.
3. Отсутствие привязки к участку
Договор аренды можно отменить, если участок перестал отвечать требованиям. Капитальный объект продают, при этом сложностей с реализацией земли не возникает, достаточно расторгнуть сделку.
Возможные риски для арендатора
Теперь перечислим недостатки. Есть немало тонкостей, связанных с арендованными участками. Например, земли рекреационного назначения в соответствии с законодательством изъяты из оборота. И оформить такие участки в частную собственность не получится, так же как и построить жилые дома. Зато рекреационные земли идеально подходят для строительства коммерческих объектов, связанных с туризмом, оздоровлением, спортивной деятельностью, гостиничным бизнесом. Если планируете строительство таких объектов, тут объясняем, правила оформления аренды и рассказываем о строительстве на участке в зоне рекреации.
1. Ограничения на использование участка
Арендодатель может установить ограничения на строительство капитальных объектов, сведения об этом прописываются в договоре аренды при заключении сделки. Собственник участка вправе контролировать тип, высоту здания и другие характеристики объекта, размещаемого на его участке. Придётся согласовывать строительство с собственником и соблюдать установленные требования. Стоит учитывать и срок аренды. Если он ограничен, а арендодатель решит не продлевать договор, возрастает риск лишиться не только участка, но и построенного здания. Заключать договор допустимо на срок от 1 года до 49 лет.
Что говорит закон: на основании ст. 30 п.3 Земельного Кодекса РФ участок в аренду оформляется на срок, который требуется для проведения строительных работ. Арендаторы должны использовать участок в соответствии с видом разрешённого использования — ст. 40, 41 ЗК РФ.
2. Возможное повышение арендной платы
При заключении договора сумма платежей может устраивать арендатора, но со временем она может вырасти. Затраты на использование участка увеличиваются, что сказывается на уровне доходности предпринимателя или инвестора.
3. Вероятность отказа в получении разрешения на строительство
Для строительства на арендованном участке нужно получать разрешение, которое невозможно оформить без согласия собственника земли. И если он против, то законно построить на участке ничего не получится. Рекомендуем при заключении договора обсуждать подробно условия, ставить в известность владельца участка о планируемом строительстве, чтобы в дальнейшем избежать спорных ситуаций.
Нужно ли получать разрешение на строительство
Далее рассмотрим, всегда ли требуется разрешение на строительство и можно ли выкупить землю, если капитальный объект оформлен на застройщика, а земельный участок остаётся в аренде. Для объектов, имеющих фундамент, получать разрешение на строительство нужно. За выдачу соответствующего документа отвечает Министерство жилищной политики. Для этого предоставляют обширный пакет документов, в список входит проектная документация. Проект разрабатывается в соответствии с нормами земельного законодательства и градостроительного зонирования. Для получения разрешения на строительство застройщик проходит несколько этапов:
- Разработку проекта строительства. В подготовку документации входит составление чертежей, схем, планов;
- Сбор справок, согласований от Роспотребнадзора, Министерства культуры, дорожной службы и других организаций, получение письма о целесообразности архитектурно-градостроительного облика (АГО);
- Подача запроса в МинЖил. Перечень документов, включая проект, рассматривается ведомством. В процессе изучения документов оценивается соответствие проекта строительным нормам, пожарной безопасности и другим критериям;
- Получение разрешения. При одобрении проекта застройщик получает документ и начинает строительство коммерческого объекта на участке.
Получать разрешение на строительство нужно независимо от того, находится участок в аренде или оформлен в частную собственность.
Можно ли по договору аренды построить здание без разрешения
Между двумя сторонами при заключении договора была достигнута договорённость о строительстве. Арендодатель не против размещения коммерческих объектов на своём участке, что зафиксировано в договоре. Можно ли в этом случае обойтись без оформления разрешения на строительство в Министерстве жилищной политики? Многие считают, что достаточно одобрения от собственника участка. Но получать РнС нужно в любом случае. Наличие разрешения на строительство подтверждает, что здание будет построено в соответствии с земельным планированием, законодательными нормами и безопасно для эксплуатации.
Самовольное строительство без разрешения органов власти (даже при одобрении арендатора) влечёт за собой административную ответственность в виде штрафа, прекращение строительства и принудительный снос здания. В отдельных случаях разбирательство может дойти до уголовной ответственности застройщика.
Отказ в разрешении на строительство
Отказ в выдаче разрешения на строительство может быть вынесен Министерством жилищной политики по обоснованным с точки зрения земельного законодательства причинам. Причина отказа излагается в письменной форме. Застройщик не получит документ, если арендодатель не давал согласие на строительство, в случае предоставления неполного перечня справок, актов и планов. При выявлении ошибок в проектной документации МинЖил также не сможет одобрить заявку. Риск отказа возрастает при самостоятельном обращении застройщика в органы власти. Сотрудники ведомства могут найти ошибки в документах, есть случаи, когда отрицательный ответ выносили только потому, что закончился срок действия одной из представленных справок. Наши юристы проводят сбор документов для получения разрешения на строительство так, чтобы избежать отказа. Взаимодействуют одновременно с разными инстанциями и составляют документы без единой ошибки. В итоге застройщик получит на руки разрешение и сможет начать работы на участке.
Покупка коммерческого объекта на арендованном участке
При приобретении коммерческого объекта покупателей настораживает тот факт, что участок оформлен не в собственность, а в аренду. Опасаться нечего, если договор аренды долгосрочный. Если срок пользования участком установлен на 3-5 лет, то желательно продлить договор. После истечения срока действия арендодатель может отказаться от продления сделки, поэтому лучше выбирать для покупки капитальные объекты, построенные на земле, взятой в аренду на срок от 10 лет. Перед покупкой нужно:
- Изучить договор аренды, чтобы понимать, какие права и обязанности прописаны у сторон сделки;
- Установить срок аренды и проверить, есть ли возможность выкупа участка в собственность в дальнейшем;
- Учитывать, что при нахождении земли в собственности государства, возможность купли-продажи коммерческого объекта может ограничиваться;
- Получить согласие арендодателя на продажу.
Покупатели должны убедиться до заключения сделки купли-продажи, что участок принадлежит арендодателю, например, муниципалитету и аренда может быть продлена в случае необходимости. Но при этом спрогнозировать, что в будущем земля не будет изъята для государственных нужд, невозможно. Здесь описываем подробнее, что делать, если администрация не продлила аренду участка.
Здание оформлено в частную собственность возможно ли выкупить арендованный участок
Нужно обратить внимание на условия договора, если в нём есть пункт «выкуп арендованного имущества», то возможно. В соответствии с условиями сделки арендованный земельный участок может перейти в собственность арендатора после истечения срока действия договора и выплаты выкупной цены в полном объёме и арендной платы.
Нужно до начала строительства позаботиться о возможном выкупе участка. Если договором не предусмотрен вышеописанный пункт, выкупить землю, скорее всего, не получится. Всё зависит от индивидуальных факторов, поэтому желательно получить консультацию юриста по недвижимости для получения точной информации. В отдельных случаях выкуп запрещается муниципалитетом или государственными органами, например, если это рекреационный участок. Либо землю можно выкупить, но действия собственника по использованию будут ограничены. Чтобы узнать, можно ли оформить переход права собственности на конкретный участок от арендодателя к арендатору, обратитесь в местную администрацию или к юристам.
Подводя итоги, на вопрос, стоит ли строить коммерческие объекты на арендованных участках, юристы отвечают положительно. Но предупреждают, что подходить к этому нужно с ответственностью, чтобы избежать негативных последствий. Проверяйте категорию, ВРИ участка, убедитесь, что собственник не против размещения капитального объекта на своей земле, подготовьте необходимый пакет документов для получения разрешения на строительство. Проконсультируйтесь с юристом перед заключением арендной сделки для выявления возможных рисков.
Юристы «Истрариел» помогают подобрать земельные участки для аренды, сопровождают при совершении сделки, регистрируют договор в Росреестре. Составляют соглашение между сторонами таким образом, чтобы условия договора были подходящими для арендодателя и арендатора. Проводят геодезические изыскания, составляют схему расположения. Получают разрешение на строительство объектов недвижимости, вводят в эксплуатацию. Регистрируют право собственности на построенные здания. Звоните, проконсультируем по вопросам строительства коммерческой недвижимости: 8 (495) 649-94-39.
