logo

Строительство дома на месте старого: как правильно оформить

Печатная версия страницы
Строительство дома на месте старого
Строительство дома на месте старого

Земельные участки приобретаются покупателями вместе со старыми, непригодными для эксплуатации домами. Перед новым собственником встаёт вопрос: начинать строительство с нуля и снести старый дом, или построить на его месте новый, со всеми удобствами? Наши юристы рассказали о сносе и реконструкции дома.

Строительство нового дома вместо старого возможно. Но нужно обязательно уведомить администрацию о своих действиях. Советуем не допускать ошибку многих собственников, которые не убрали сведения о старом здании из Росреестра. В выписке ЕГРН на участок не должен числиться объект, если начинается новое строительство. Иначе может возникнуть ситуация, когда на земельном участке будут два дома с разными кадастровыми номерами. Или возникнут проблемы с регистрацией нового дома.

Просто так по желанию владельца переделать дом нельзя, изменения нужно законно оформить. Реконструкция дома без ведома администрации обернётся трудностями в дарении, продаже, завещании объекта недвижимости. Чем грозит самовольная реконструкция для собственников, описываем чуть ниже. Сначала рассмотрим два варианта строительства на участке с уже имеющимся объектом: снос старого дома и возведение нового или строительство на старом фундаменте.

Снос старого дома и строительство нового

Перед любым строительством первое, что нужно сделать — обследовать земельный участок. Изучить кадастровый план земли, при необходимости пригласить кадастрового инженера. В нашей практике были случаи, когда участок был пуст, а по документам значилась постройка. То есть фактически её не было, но юридически числилась в Росреестре. Остатки фундамента на участке тоже могут быть оформлены в государственных органах, например, как объект незавершённого строительства. После проверки нужно оформлять документы на снос и последующее строительство дома в соответствии с Градостроительным Кодексом РФ. Что нужно сделать:

  • Отключить коммуникации от старой постройки. Составить и направить заявления в Водоканал, газовую, электросетевую и другие службы;
  • Получить разрешение на снос старого объекта, если дом стоит на кадастровом учёте. Неоформленный садовый дом, информации о котором нет в кадастре, снести можно без документов;
  • Провести демонтажные работы;
  • Получить разрешение на строительство нового дома;
  • Построить новый дом, ввести в эксплуатацию и зарегистрировать в Росреестре.

Оформление проходит через администрацию в уведомительном порядке. Для получения разрешения на снос нужно представить документы:

  • Заявление, в котором указывается, что дом планируется снести с целью строительства нового объекта;
  • Удостоверение личности владельца участка и дома;
  • Выписка из ЕГРН или свидетельство о праве собственности на участок.

Подавать в администрацию уведомление о планируемом сносе нужно не меньше, чем за 7 дней до начала демонтажных работ. После того как дом будет снесён, нужно обратиться к кадастровому инженеру за составлением акта обследования. На его основании объект снимут с кадастрового учёта в Росреестре, и записи о нём аннулируют. Только после фактического сноса и оформления всех документов можно начинать строительство нового дома.

Не все владельцы хотят заниматься оформлением сноса и подавать уведомление о строительстве нового. Некоторые предпочитают сделать «по-тихому» и думают, что если построят дом с параметрами, как у прошлой постройки, то никто не заметит. Это ошибочное мнение. Попытки обмануть органы власти и самовольно сделать реконструкцию приведут к проблемам в регистрации дома. Это касается и ситуации со строительством дома на фундаменте старого без соответствующего уведомления администрации. Юристы «Истрариел» рассказали о том, как законно оформить реконструкцию.

Реконструкция старого дома

Не всегда нужно сносить старый дом полностью. Владельцы оставляют фундамент предыдущего объекта и строят новое здание. По закону такие действия считаются реконструкцией, при условии, что сведения о доме внесены в ЕГРН.

В нашу компанию обратилась семья, которая получила в наследство участок с расположенным на нём домом. В помещении не проведены коммуникации, необходимые для проживания. И сам дом непригоден к эксплуатации. Было решено снести дом. Но собственники не могли определиться, сносить полностью и начинать строительство с азов или оставить старый фундамент. И если строить на месте старого, то какие нюансы могут возникнуть при регистрации нового дома.

Что мы посоветовали:

  1. Нужно провести строительную экспертизу и обследовать старый фундамент.
  2. Определить, пригоден ли он для возведения нового дома, изучить свойства грунта и соответствие конструкции нагрузке. Если фундамент монолитно-железный, строить можно и на месте старого. Но мы не рекомендуем строить на фундаменте времён СССР. Тогда редко соблюдались технологии строительства. В этом случае лучше снести старое здание и начать строительство с нуля.
  3. Проверить документы на земельный участок. Практика показывает, что старые дома не всегда зарегистрированы в Росреестре. К тому же возвести здание на месте старого возможно, если земля находится в собственности, и вид разрешённого использования участка предусматривает строительство.

При получении участка в наследство или при принятии объекта в дар, проблем с оформлением права собственности возникнуть не должно.

Законно оформлять строительство нового дома на фундаменте старого нужно в административном порядке. Подать уведомление о начале и завершении реконструкции, технический план (для садовых домов и объектов ИЖС). После завершения строительных работ кадастровый инженер проводит замеры помещения, подготавливает поэтажные планы, определяет площадь дома. Формирует технический план для ввода объекта в эксплуатацию. Далее владелец самостоятельно или при помощи кадастрового инженера подаёт документы в Росреестр и оформляет право собственности на дом.

Самовольная реконструкция

Собственники интересуются, возможно ли построить новый дом без обращений в администрацию. Здание планируют возводить в соответствии с параметрами старого: такой же площадью, этажностью и планировкой. Юристы отвечают: строительство на старом фундаменте должно быть в соответствии с пятном застройки прошлого дома. И оформлено в законном порядке. Если не снять дом с кадастрового учёта и снести дом без уведомления администрации, новый объект могут признать самостроем и тоже подвергнуть сносу. Собственнику в судебном порядке придётся объяснять, почему демонтаж предыдущего строения не был оформлен документально.

При самовольной реконструкции повышается риск не соблюсти параметры, которые были у старого дома. Даже незначительные отклонения от пятна застройки приведут к отказу Росреестра в регистрации. Минусом будет и отсутствие разрешительной документации. Признавать право собственности на новый дом владельцу придётся в суде. Поэтому при выборе способа строительства, владелец должен учесть все риски. Заниматься ли документами для сноса, снимать с кадастрового учёта старый дом. Но, как следствие, законно вступить в право собственности и не иметь проблем. Либо сделать всё самовольно и в судебном порядке пытаться признать право собственности на постройку. Юристы рекомендуют изначально оформлять все действия через администрацию. Но готовы помочь и в сложных ситуациях с узакониванием строительства.

Регистрация дома по суду после реконструкции

Наши юристы помогают составить исковое заявление для регистрации дома после реконструкции в судебном порядке. Сначала пытаются в досудебном порядке оформить через администрацию. Полученный отказ прикладывают к иску. При необходимости проводят строительную экспертизу. Делают замеры дома и проверяют соответствие объекта параметрам предыдущего строения. Выдают заключение кадастрового инженера, где указывают, соблюдены ли градостроительные нормы и безопасна ли постройка. Обращаемся в суд:

  • С жалобой на действия администрации и на предписание, которое признало дом самовольной постройкой;
  • С жалобой на отказ Городской комиссии по самовольным постройкам;
  • С исковым заявлением о признании права собственности.

Формируем пакет документов для судебного заседания. Представляем интересы истца и предоставляем доказательства, что объект безопасен для жизнедеятельности и эксплуатации. После вынесения судебного решения регистрируем дом в Росреестре и выдаём собственнику выписку из ЕГРН. В случае отказа оспариваем его в вышестоящем суде.

Определим стратегию помощи конкретному владельцу на бесплатной консультации. Рассмотрим ваш случай, изучим документы: выписки, планы, схемы расположения. Обращайтесь на форум, по телефону или приходите лично в офис. Готовы оказать юридическую помощь даже в нестандартных ситуациях.

Наши новости

Остались вопросы?

Неверный номер!
Спасибо заявка получена!
Неверный номер!
Спасибо за заявку!