Земельные участки приобретаются покупателями вместе со старыми, непригодными для эксплуатации домами. Перед новым собственником встаёт вопрос: начинать строительство с нуля и снести старый дом, или построить на его месте новый, со всеми удобствами? Наши юристы рассказали о сносе и реконструкции дома.
Строительство нового дома вместо старого возможно. Но нужно обязательно уведомить администрацию о своих действиях. Советуем не допускать ошибку многих собственников, которые не убрали сведения о старом здании из Росреестра. В выписке ЕГРН на участок не должен числиться объект, если начинается новое строительство. Иначе может возникнуть ситуация, когда на земельном участке будут два дома с разными кадастровыми номерами. Или возникнут проблемы с регистрацией нового дома.
Просто так по желанию владельца переделать дом нельзя, изменения нужно законно оформить. Реконструкция дома без ведома администрации обернётся трудностями в дарении, продаже, завещании объекта недвижимости. Чем грозит самовольная реконструкция для собственников, описываем чуть ниже. Сначала рассмотрим два варианта строительства на участке с уже имеющимся объектом: снос старого дома и возведение нового или строительство на старом фундаменте.
Снос старого дома и строительство нового
Перед любым строительством первое, что нужно сделать — обследовать земельный участок. Изучить кадастровый план земли, при необходимости пригласить кадастрового инженера. В нашей практике были случаи, когда участок был пуст, а по документам значилась постройка. То есть фактически её не было, но юридически числилась в Росреестре. Остатки фундамента на участке тоже могут быть оформлены в государственных органах, например, как объект незавершённого строительства. После проверки нужно оформлять документы на снос и последующее строительство дома в соответствии с Градостроительным Кодексом РФ. Что нужно сделать:
- Отключить коммуникации от старой постройки. Составить и направить заявления в Водоканал, газовую, электросетевую и другие службы;
- Получить разрешение на снос старого объекта, если дом стоит на кадастровом учёте. Неоформленный садовый дом, информации о котором нет в кадастре, снести можно без документов;
- Провести демонтажные работы;
- Получить разрешение на строительство нового дома;
- Построить новый дом, ввести в эксплуатацию и зарегистрировать в Росреестре.
Оформление проходит через администрацию в уведомительном порядке. Для получения разрешения на снос нужно представить документы:
- Заявление, в котором указывается, что дом планируется снести с целью строительства нового объекта;
- Удостоверение личности владельца участка и дома;
- Выписка из ЕГРН или свидетельство о праве собственности на участок.
Подавать в администрацию уведомление о планируемом сносе нужно не меньше, чем за 7 дней до начала демонтажных работ. После того как дом будет снесён, нужно обратиться к кадастровому инженеру за составлением акта обследования. На его основании объект снимут с кадастрового учёта в Росреестре, и записи о нём аннулируют. Только после фактического сноса и оформления всех документов можно начинать строительство нового дома.
Не все владельцы хотят заниматься оформлением сноса и подавать уведомление о строительстве нового. Некоторые предпочитают сделать «по-тихому» и думают, что если построят дом с параметрами, как у прошлой постройки, то никто не заметит. Это ошибочное мнение. Попытки обмануть органы власти и самовольно сделать реконструкцию приведут к проблемам в регистрации дома. Это касается и ситуации со строительством дома на фундаменте старого без соответствующего уведомления администрации. Юристы «Истрариел» рассказали о том, как законно оформить реконструкцию.
Реконструкция старого дома
Не всегда нужно сносить старый дом полностью. Владельцы оставляют фундамент предыдущего объекта и строят новое здание. По закону такие действия считаются реконструкцией, при условии, что сведения о доме внесены в ЕГРН.
В нашу компанию обратилась семья, которая получила в наследство участок с расположенным на нём домом. В помещении не проведены коммуникации, необходимые для проживания. И сам дом непригоден к эксплуатации. Было решено снести дом. Но собственники не могли определиться, сносить полностью и начинать строительство с азов или оставить старый фундамент. И если строить на месте старого, то какие нюансы могут возникнуть при регистрации нового дома.
Что мы посоветовали:
- Нужно провести строительную экспертизу и обследовать старый фундамент.
- Определить, пригоден ли он для возведения нового дома, изучить свойства грунта и соответствие конструкции нагрузке. Если фундамент монолитно-железный, строить можно и на месте старого. Но мы не рекомендуем строить на фундаменте времён СССР. Тогда редко соблюдались технологии строительства. В этом случае лучше снести старое здание и начать строительство с нуля.
- Проверить документы на земельный участок. Практика показывает, что старые дома не всегда зарегистрированы в Росреестре. К тому же возвести здание на месте старого возможно, если земля находится в собственности, и вид разрешённого использования участка предусматривает строительство.
При получении участка в наследство или при принятии объекта в дар, проблем с оформлением права собственности возникнуть не должно.
Законно оформлять строительство нового дома на фундаменте старого нужно в административном порядке. Подать уведомление о начале и завершении реконструкции, технический план (для садовых домов и объектов ИЖС). После завершения строительных работ кадастровый инженер проводит замеры помещения, подготавливает поэтажные планы, определяет площадь дома. Формирует технический план для ввода объекта в эксплуатацию. Далее владелец самостоятельно или при помощи кадастрового инженера подаёт документы в Росреестр и оформляет право собственности на дом.
Самовольная реконструкция
Собственники интересуются, возможно ли построить новый дом без обращений в администрацию. Здание планируют возводить в соответствии с параметрами старого: такой же площадью, этажностью и планировкой. Юристы отвечают: строительство на старом фундаменте должно быть в соответствии с пятном застройки прошлого дома. И оформлено в законном порядке. Если не снять дом с кадастрового учёта и снести дом без уведомления администрации, новый объект могут признать самостроем и тоже подвергнуть сносу. Собственнику в судебном порядке придётся объяснять, почему демонтаж предыдущего строения не был оформлен документально.
При самовольной реконструкции повышается риск не соблюсти параметры, которые были у старого дома. Даже незначительные отклонения от пятна застройки приведут к отказу Росреестра в регистрации. Минусом будет и отсутствие разрешительной документации. Признавать право собственности на новый дом владельцу придётся в суде. Поэтому при выборе способа строительства, владелец должен учесть все риски. Заниматься ли документами для сноса, снимать с кадастрового учёта старый дом. Но, как следствие, законно вступить в право собственности и не иметь проблем. Либо сделать всё самовольно и в судебном порядке пытаться признать право собственности на постройку. Юристы рекомендуют изначально оформлять все действия через администрацию. Но готовы помочь и в сложных ситуациях с узакониванием строительства.
Регистрация дома по суду после реконструкции
Наши юристы помогают составить исковое заявление для регистрации дома после реконструкции в судебном порядке. Сначала пытаются в досудебном порядке оформить через администрацию. Полученный отказ прикладывают к иску. При необходимости проводят строительную экспертизу. Делают замеры дома и проверяют соответствие объекта параметрам предыдущего строения. Выдают заключение кадастрового инженера, где указывают, соблюдены ли градостроительные нормы и безопасна ли постройка. Обращаемся в суд:
- С жалобой на действия администрации и на предписание, которое признало дом самовольной постройкой;
- С жалобой на отказ Городской комиссии по самовольным постройкам;
- С исковым заявлением о признании права собственности.
Формируем пакет документов для судебного заседания. Представляем интересы истца и предоставляем доказательства, что объект безопасен для жизнедеятельности и эксплуатации. После вынесения судебного решения регистрируем дом в Росреестре и выдаём собственнику выписку из ЕГРН. В случае отказа оспариваем его в вышестоящем суде.
Определим стратегию помощи конкретному владельцу на бесплатной консультации. Рассмотрим ваш случай, изучим документы: выписки, планы, схемы расположения. Обращайтесь на форум, по телефону или приходите лично в офис. Готовы оказать юридическую помощь даже в нестандартных ситуациях.
