Важным критерием при выборе земельного участка считается рыночная стоимость. Покупатели стали в 5 раз чаще, чем в прошлом году рассматривать к покупке садовые участки. Это связано с тем, что земля в СНТ дешевле, чем участки под индивидуально-жилищное строительство.
Основное, что интересует покупателей: приемлемая стоимость, возможность строительства, местоположение, преимущества и недостатки конкретного участка. Если подойти безответственно к выбору объекта недвижимости и полагаться только на заверения продавца, можно по незнанию купить неликвидную землю.
Юрист отвечает: да, участки СНТ покупать стоит. Но если цель приобретения — строительство, то предварительно нужно убедиться, что земля подходит для размещения объекта. А ещё нужно проверить, находится ли объект вблизи населённого пункта. Учитывайте, что пятно застройки бывает сложно определить на узких участках. Зарегистрировать жилой дом на землях СНТ не получится — только нежилой. Впоследствии можно попробовать изменить целевое назначение объекта и даже прописаться в нём.
Если вы планируете покупку садового участка, обратите внимание: отличие земли СНТ от ИЖС не только в сниженной цене. Объект находится в составе садового некоммерческого товарищества, у которого есть председатель и установленные правила. Несмотря на то что покупатель станет правомерным собственником земли, придётся оплачивать членские взносы, принимать участие в общих делах. В отдельных правовых случаях понадобится согласие председателя и других владельцев участков в СНТ. Например, это нужно для смены категории и вида разрешённого использования земли.
Актуальность покупки участка в СНТ
Спрос на ИЖС вырос на 68 % по сравнению с прошлым годом. Участки СНТ тоже актуальность не теряют — их рассматривают к покупке льготные категории лиц и те, кто заинтересован в развитии сельского хозяйства и строительстве дачного дома.
Потенциальных покупателей привлекает низкий налог на землю. В 2025 году для всех собственников недвижимости увеличится размер налогового платежа, поэтому пониженная сумма выплат становится преимуществом.
Пример в цифрах: за садовый участок собственник выплатит земельный налог в размере 2-3 тысяч рублей, в то время как за ИЖС — около 6-8 тысяч рублей. Однако владельцы садовых участков платят отдельно взносы в СНТ.
Выгодно ли покупать участок в СНТ
Выгодно покупать участок в СНТ или нет, каждый собственник решает самостоятельно после ознакомления с условиями строительства домов на таких землях. Нужно учитывать, что:
- Процент застройки должен составлять не более 30 % от всей площади участка. Данное ограничение предназначено для сохранения зелёных насаждений в садовом товариществе и соблюдения общепринятых норм;
- Не допускается высота дома выше 20 метров;
- Нельзя строить коммерческие здания и сооружения;
- Необходимо соблюдать отступ от дороги — 5 метров и от других участков — 3 метра;
- Участки СНТ не предназначены для дома, разделённого на блоки.
Юрист поможет определить, будет ли выгодным приобретение выбранного участка. Проверит, возможно ли строительство дома и хозпостройки, проанализирует документы на участок, убедится, что нет наложенного ареста или залога. Если нет кадастровых ошибок в границах, отсутствуют земельные споры, проведено межевание, то сделку можно заключать. При попадании участка в охранные зоны потребуется дополнительное согласование от службы, которая ответственна за установку ЗОУИТ.
Выгодно инвестировать в садовые участки, которые находятся в недавно созданном товариществе. Можно дождаться подключения коммуникаций, построить дом, а потом перевести его в жилой. Или перевести землю в ИЖС, увеличив рыночную стоимость. После чего провести сделку продажи и получить прибыль. Банки дают ипотеку на участки, тренд на загородное строительство никуда не ушёл — вложение в недвижимость актуально. В другом случае приобретение участка в СНТ поможет сэкономить, если на землю ИЖС не хватает средств.
Плюсы приобретения садового участка
Сниженная налоговая ставка для собственников участков в СНТ. Для земель, состоящих в садовом товариществе, ставка составляет 0,3 %. Подробнее о земельном налоге в 2025 году читайте в отдельной статье.
Нет необходимости уведомлять администрацию о строительстве дома. Владелец может начать строительство и узаконить дачный или садовый дом по дачной амнистии. Дому будет присвоено целевое назначение: нежилой.
Можно вести сельскохозяйственную деятельность и строить хозпостройки. Плюс для тех владельцев, кто занимается разведением сельхозкультур.
Есть возможность перевода садового участка в ИЖС после покупки. Получив согласие от членов СНТ и обратившись к юристу, владелец сможет поменять ВРИ земли и сделать участок пригодным для строительства жилого дома. А ещё впоследствии получится перепродать землю по более высокой цене.
Минусы приобретения садового участка
Нельзя строить жилые дома. Капитальные объекты используются только для сезонного проживания. Приняты ограничения к ОКС. Для регистрации дома по дачной амнистии нужно, чтобы объект соответствовал законодательным требованиям по высоте и этажности.
Возникают трудности с подключением коммуникаций. К отдельным участкам СНТ только сейчас проводят коммуникации по программе газификации. Могут возникнуть проблемы с электричеством, автомобильными дорогами. Подобные вопросы решает председатель и члены СНТ на общих собраниях. Протоколы подписываются участниками и направляются на рассмотрение в администрацию.
Юридические риски. При выявлении наложения границ участков участникам СНТ понадобится помощь кадастрового инженера, проведение землеустроительной экспертизы. Могут возникать спорные ситуации между собственниками. Выявляются самозахваты земель. Для получения разрешения на расширение участка нужно согласие всех членов СНТ и председателя, дополнительно вносятся изменения в действующий проект планировки территории.
Отсутствие адреса. Не получится оформить адрес, так как его присваивают жилым домам. Выход: перевод объекта в жилой. Но нужно обращать внимание на отступы — не менее 3 метров от границ участка. Если расстояние 2,5-2,7 метров, администрация отклонит запрос на смену назначения капитального объекта. Можно попытаться получить разрешение на отклонение от предельных параметров, но практика показывает, что органы власти редко соглашаются на выдачу таких актов.
Сравнение видов земельных участков
| ИЖС | СНТ | ЛПХ |
|---|---|---|
| Местоположение: вблизи населённых пунктов | Местоположение: вблизи населённых пунктов | Местоположение зависит от ВРИ участка, может располагаться как в пределах, так и за пределами населённых пунктов |
| Целевое назначение: строительство дома с последующей пропиской, сельхоздеятельность, размещение вспомогательных строений | Целевое назначение: строительство садового дома и хозпостроек. Ведение сельскохозяйственной деятельности. Сезонное проживание.td> | Целевое назначение: если участок приусадебный, то можно строить дом и вести сельхоз деятельность, размещать постройки. Если участок полевой, строительство запрещено, разрешено только ведение сельхоздеятельности. |
Кто имеет право на первоочередную покупку земельного участка в СНТ
Законодательством предусмотрено преимущественное право на приобретение садового участка. Участники СНТ, желающие расширить участок, могут купить землю у другого владельца до того, как тот выставит объект на продажу. Такие права закреплены законом и уставом СНТ. В первую очередь право первоочередной покупки имеют также совладельцы участка, который находится в общей собственности. Доли выделяются и предлагаются к выкупу.
В уставе СНТ указываются дополнительные категории лиц, которые могут приобрести участок. Чаще это наследники участников товарищества или родственники. В каждом садовом товариществе могут быть разные положения, связанные с преимущественным правом.
Перед продажей участка собственник уведомляет участников СНТ о сделке. Если нет желающих купить землю, проводит операцию с недвижимостью с другим заинтересованным лицом. Быстро продать землю можно, воспользовавшись риелторскими услугами.
Как минимизировать риски при покупке садового участка
При решении купить садовый участок нужно проверить участок на обременения. Например, если поблизости находится газопровод, возникнут сложности в оформлении разрешительной документации, а в регистрации дома откажут. Высок риск повредить газовую трубу при закладывании фундамента.
После покупки участка владельцы нередко обнаруживали, что строительство невозможно, а земля подходит только под разведение сельхозкультур. Возникали проблемы с перепродажей участка, приходилось реализовать объект на рынке за бесценок. Для недопущения такой ситуации нужно дать документы на рассмотрение юристу. Перед заключением сделки проверяется кадастровая выписка на участок, кадастровый план, результаты изысканий, наличие согласия второго супруга на продажу. При выявлении рисков учитывается действующая категория и ВРИ участка.
Обратите внимание, охотно ли продавец предоставляет запрашиваемые документы. При нежелании показывать выписку из ЕГРН от сделки лучше отказаться. Добросовестный продавец будет заинтересован в безопасности купли-продажи и предоставит нужные справки. Стоит насторожиться, если вместо правоустанавливающего документа на землю покупателю предоставляют садовую книжку. Такая сделка юридической силы не имеет, подлежит расторжению и оспариванию. Составление договора купли-продажи садового участка лучше доверить юристу, который сформулирует положения договора и проследит, чтобы права покупателя не нарушались.
Ответы юристов на часто задаваемые вопросы
Можно ли приобрести садовый участок, но не вступать в членство СНТ? Получится ли потом перепродать участок?
Приобретение участка СНТ не обязывает собственника становиться участником садового некоммерческого товарищества. После регистрации права собственности на землю владелец имеет право распоряжаться имуществом по усмотрению и перепродать землю. Использовать участок под сельскохозяйственную деятельность можно без вступления в членство СНТ.
Законна ли продажа неприватизированного участка в СНТ?
Если садовый участок не приватизирован, продажа невозможна. Причина: продавец не числится владельцем, соответственно, не получится зарегистрировать переход права собственности. Некоторые продавцы и покупатели рискуют и заключают сделки с неприватизированными участками. Продавец выходит из членства СНТ, а покупатель вступает вместо него. Такие операции с недвижимостью не защищены с точки зрения закона и несут в себе дополнительные риски.
Что делать, если купил садовый участок, а строить невозможно?
В таком случае нужно обратиться к юристу для понимания, что послужило причиной запрета на строительство. При попадании участка в охранную зону, можно получить согласование, юристы помогают даже при отказах. Если сделка нарушила права заинтересованных лиц, через суд можно признать недействительной. При обнаружении, что участок предназначен только для сельхоздеятельности, риелторы помогут продать землю на выгодных условиях. На консультации юристы определяют стратегию действий и оказывают правовую поддержку.
Юристы «Истрариел» консультируют собственников земельных участков и капитальных объектов. Помогают определить, стоит ли покупать конкретный садовый участок. Проверяют землю на попадание в охранные зоны, минимизируют риск мошенничества. При необходимости переводят участок из СНТ в ИЖС. Звоните для получения подробной информации, номер указан на сайте.
