При продаже недвижимости собственникам требуется выплатить налог. Процент установлен в зависимости от суммы дохода (от 13 до 15%). Однако можно воспользоваться способами, которые помогут уменьшить выплаты или вовсе их исключить. Например, когда время владения имуществом составляет 5 лет или в некоторых ситуациях допустимо 3 года. Последний случай распространяется на объекты, что получены после приватизации или это единственная жилплощадь у собственника.
Важно правильно начинать отсчёт срока при оформлении недвижимости. Не во всех случаях период владения начинается с даты регистрации прав в Росреестре. Например, если имущество получено по ДДУ (договор долевого участия) – срок отсчитывается при передаче полной суммы за объект.
Минимальные сроки владения недвижимостью при продаже
С помощью минимального срока владения на имущество можно определить, когда требуется платить НДФЛ. А когда правообладатель освобождается от такого налога. Есть исключения, при которых достаточно 3-летнего истечения срока. Во всех остальных действует 5-летний период.
Приведём пример: после заключения сделки купли-продажи покупатель регистрирует права. Если новый владелец захочет продать этот объект, то чтобы не пришлось вносить НДФЛ, требуется зафиксировать и подтвердить, что владение длится 5 лет. Исключение: когда жильё у правообладателя единственное, то достаточно и 3 года.
Ранее (до 2017) возникали трудности с установлением сроков владения, а именно, с его отсчётом. Причиной стало то, что не все условия уточнены в законе. Например, после раздела недвижимости раньше не учитывалось прекращение права.
Отсчёт срока владения недвижимостью
Чтобы правильно определить срок владения, требуется учитывать ряд обстоятельств:
| Способ приобретения | Начало отчёта |
|---|---|
| После заключения сделки (купля-продажа) | Когда права на имущество оформлены в регистрационной службе, начинается срок владения. Проверить такую информацию можно по выписке ЕГРН. Например, квартира приобретена в 2020, но в 2024 собственник захотел продать объект. 5-летний период не прошёл, но так как это единственная жилая недвижимость, то правообладатель не вносил налог на прибыль от сделки. |
| Приватизированное жильё | Считается дата приватизации недвижимости. Например, в соответствии с договором передача объекта подписана и осуществлялась в 1996 году, а регистрация оформлена только в 2021 г. Учтите, когда объект приватизирован до 1998, то числится в собственности сразу после заключения договора. Если приватизация после 1 января 1998 года, то право владения идёт с момента регистрации в Росреестре. |
| Право собственности по ДДУ и ЖСК | В январе 2019 вступили в силу правки, по которым право на объект рассчитывается с даты паевого взноса по жилищно-строительному кооперативу. Или с момента полного внесения стоимости по долевому участию. В последнем случае срок отсчитывается после оплаты. Для применения налогового вычета используется информация по Акту приёма-передачи. |
| По наследству | При наследовании право появляется с даты смерти наследодателя, что не зависит от времени законного вступления в наследство. Чтобы продать участок или постройку без НДФЛ, потребуется владеть этой недвижимостью 3 года. Есть также и исключения: когда в наследство вступает один из супругов. Если собственность приобретена в браке, то отчёт срока считается с первичной регистрации прав. Аналогичная ситуация с дольщиками: если один получил по наследству долю другого совладельца, минимальный срок отсчитывается с даты регистрации первой доли. |
| Подаренная недвижимость | Во время получения жилплощади по договору дарения учитывается статус дарителя. Например, если имущество передано в дар близкими родственниками, период владения нужно считать с начала регистрации. При этом соблюдается 3 года перед повторной продажей. Когда близкое родство не подтверждено, то требуется 5 лет, прежде чем оформить следующую продажу без НДФЛ. При подтверждении, что жильё во владении одно (то есть единственное) – отведено 3 года. |
| По реновации | Так как приобретённые объекты считаются новыми, то не учитывается срок владения старым объектом. Поэтому отсчёт начинается заново после оформления законных прав. |
| Объект получен по постановлению судебного органа | Возникают ситуации, когда собственность на недвижимость появляется в результате решения суда. Отсчёт начнётся с момента вступления заключения в силу. Как правило, такое постановление начинает действовать спустя месяц после судебных разбирательств (срок установлен для возможности обжалования постановления). |
Срок владения недвижимостью хотят сократить
В Госдуме сейчас ведутся дискуссии по вопросу сокращения минимального срока владения. Представители вынесли предложение на рассмотрение. Суть заключается в том, чтоб сократить 5-летний срок до 3 лет и его сделать общим. А 3-летний срок для наследования и дарения уменьшить до 1 года. Связано это с тем, что средства от продажи и приобретения недвижимости поступают с многолетней задержкой. Планируется, что коррективы помогут облегчить процесс распоряжения имуществом.
Юристы компании «Истрариел» отслеживают изменения в законах, чтобы проинформировать собственников о вступлении нововведений в силу. А пока узнайте о коррективах в сфере регистрации и об изменениях в земельном законодательстве.
Когда нужно платить НДФЛ при продаже недвижимости
Вносить платежи потребуется при продаже любого объекта. Условие: стоимость больше 250 тыс. Сделка купли-продажи участка, дома или квартиры будет зафиксирована, поэтому скрыть получение прибыли не получится. А за выявленное нарушение собственника обяжут заплатить штраф. Например, если не передана декларация о нетрудовых доходах, то предусмотрено взыскание в размере 5% от суммы налога. Начисление будет происходить за каждый просроченный месяц. Если владелец скрыл информацию о доходах умышленно, то размер санкций возрастает до 20% от неуплаченных взносов и выше. Уклонение от выплат в некоторых ситуациях наказывается уголовно.
Обратите внимание! Когда декларация передана в налоговую службу, и НДФЛ не выплачен, то предусмотрена пеня.
Когда не нужно платить НДФЛ
ФНС (налоговая служба) отметила, когда собственникам не требуется вносить налог НДФЛ после прибыли с продажи имущества. Если налогоплательщик владеет недвижимостью больше 5 лет, то выплачивать налог не потребуется. Также есть и исключения для тех, у кого с момента регистрации прошло 3 года:
- Собственники, что оформили недвижимость после приватизации.
- Лица, что получили объект по договору дарения или наследству. Пункт работает при условии, когда сделка заключена с близкими родственниками.
- Передача объектов с иждивением в соответствии с договором пожизненного содержания. То есть плательщикам ренты.
- На момент заключения сделки – это единственное жильё. Условие относится к гражданам, что состоят в браке. Учтите, если лицо или один из супругов купил имущество в течение 3 месяцев до даты продажи второго объекта, то налог на первое здание не будет рассчитываться для НДФЛ.
Обратите внимание, что если объект приобретён по ДДУ (договор долевого участия), то отсчёт периода владения начинается с даты передачи денег (полная сумма) за имущество.
Семьи освобождаются от уплаты НДФЛ
Законодательством приняты условия, в соответствии с которыми от налогов освобождаются семьи с несовершеннолетними детьми (два ребёнка или больше). Если семья соблюдает следующие требования, то возможно освобождение от налога:
- Площадь приобретённого имущества превышает по параметрам проданное.
- Учитывается возраст детей до 18 лет. А также возраст обучающихся на очном отделении, то есть до 24 лет.
- Кадастровая стоимость проданной недвижимости не более 50 млн.
- При заключении сделки у владельца (продавца) и его семьи не должно быть другого имущества, на которое принадлежит больше 50% прав собственности. Это относится и к несовершеннолетним детям. Также это второе жильё не должно по площади превышать приобретённое взамен старому.
Пример: Владелец принял решение продать квартиру и в это время приобрёл новую. При этом в собственности есть ещё одно жильё, и 50% этой недвижимости принадлежит этому же собственнику. К тому же по площади эта недвижимость больше, чем та, что недавно приобрели. В этом случае налог потребуется внести.
Такие меры предприняты для того, чтобы семьи, где в собственности несколько видов жилой недвижимости, не пользовались возможностью полного освобождения от налоговых выплат.
Обратите внимание: если в продаже земля с жилым домом, то нетрудовая прибыль может не облагаться налогами. Условие: капитальный объект и земля должны продаваться одновременно.
НДФЛ если единственное жильё
На практике клиенты часто задают вопрос:
– Требуется ли выплачивать налоги, когда проданное жильё единственное? Например, во владении одна квартира.
Ответ юриста компании «Истрариел»:
– Если на момент сделки объект представляет собой единственную жилплощадь, которым владеет продавец, то срок отсчёта с периода регистрации составляет 3 года. По истечении этого времени НДФЛ вносить не нужно. Также законодательство внесло следующие правки: если за 3 месяца до продажи недвижимости владелец приобрёл новый объект (например, для переезда), то его не будут засчитывать как второе владение. То есть это не изменит статус единственного жилья.
Единственное жильё в совместной собственности супругов
Для обозначения единственного жилья у супругов возникают нюансы, которые ответственные органы проверяют перед тем, как освободить правообладателей от налога. Например, квартира или дом для одного супруга единственное жильё, а для другого – второе по счёту или третье. Поэтому процесс налоговых выплат может измениться.
Разберём ситуацию: Пара приобрела квартиру в браке 4 года назад. При этом у супруга есть ещё одна квартира, которая получена до брака. Для жены совместно нажитое в браке будет единственным жильём, а для мужа – нет. В случае продажи этого объекта супруге не придётся вносить налог, в связи с истечением 3-летнего срока. А мужу потребуется внести плату. Причём расчёт ведётся не со всей прибыли, а с 1/2 части от полученной суммы.
Если кратко, то ФНС учитывает следующие обстоятельства:
- Имущество, приобретено или получено ДО заключения брака.
- Совместно нажитое. Когда в браке кто-то из супругов получил объект по наследству, договору дарения или по приватизации, то такая недвижимость не считается совместной, а числится личной.
НДФЛ при продаже недвижимости в 2025 году
В 2025 году размер налога будет зависеть от прибыли, что получил собственник после продажи. Даже если недвижимость оформлена по договору дарения или свидетельстве о наследовании, то это также считается доходом. Поэтому если продать такое имущество до того, как истечёт срок владения, то налог будет насчитываться. Периоды владения (минимальные) на 2025 год не будут изменяться.
В соответствии с №176-ФЗ (от 12 июня 2024) принимается многоуровневая ставка расчёта налогов: от 13 до 22%.
- Когда стоимость объекта составляет до 2,4 млн рублей – 13%.
- Если доход с продажи превышает 2,4 млн рублей, то сумма налога – 15%.
Уменьшение НДФЛ при продаже недвижимости
Обратите внимание! Собственникам доступен налоговый вычет, а именно, сумма, на которую можно снизить прибыль с продажи. Это 1 млн. То есть собственник снижает размер дохода на 1 млн рублей, чтобы уменьшить налог. Такую возможность можно применить по отношению к участкам, квартирам, домам, а также долям.
Пример из практики: Владелец продал дом за 5 млн рублей. При этом срок (минимальный) после регистрации прав не прошёл. Также это не единственная недвижимость во владении. Поэтому продавец может использовать вычет.
Способ №1:
5 000 000 – 1 000 000 = 4 000 000 рублей.
Из получившейся суммы нужно высчитать ещё 15%. Получится 600 тыс. рублей составляет размер налога.
Способ №2:
Есть и второй способ, когда можно уменьшить сумму выплат. Например, первоначально этим же владельцем исходная квартира была приобретена за 4,5 млн рублей. Для этого к декларации требуется приложить документальное подтверждение расходов.
5 млн - 4,5 млн = 500 тыс. В этом случае НДФЛ составит 75 тыс.
Воспользоваться одновременно двумя способами собственнику нельзя. Однако если нет возможности подтвердить расходы на имущество, то рекомендуем использовать первый вариант и применить вычет в 1 млн.
Как получить налоговый вычет продаже недвижимости
Воспользоваться вычетом при получении прибыли с продажи можно при внесении налога. Что для этого нужно сделать собственнику:
- Передать в ФНС декларацию о доходе. Направить сведения разрешено в территориальное управление (по месту жительства) или онлайн через кабинет налогоплательщика.
- Обратиться с заявлением о праве использования вычета (если такое предусмотрено). Для получения вычета в виде расходов на проданное жильё требуется представить соответствующие документы. Например, приложить копию договора купли-продажи на приобретение квартиры или дома (которую позже собственник продал). Подойдут также кассовые чеки, расписки от покупателей или другие подтверждающие сведения.
- Передать сведения в срок. Отправить декларацию и приложенные материалы в налоговую службу нужно до 30 апреля года, который следует за годом продажи. А выплатить установленную налоговую сумму потребуется до 15 июня в том же году.
Сопровождаем и помогаем успешно заключить сделки с недвижимостью (аренда, купля-продажа, дарение, наследование) и информируем о налоговых ставках после продажи имущества. Консультируем по интересующим вопросам. Оставляйте заявку на форуме или позвоните юристу по телефону, указанному на сайте.
