Владельцы участков спрашивают наших юристов, возможен ли перевод земли из одной категории в другую. Напрямую не запрещено подавать заявку на смену, но одного желания владельца недостаточно. Кроме того, не все категории получится сменить. Почему в одних ситуациях перевод земли невозможен, а в других вполне реально поменять целевое назначение, объяснили юристы «Истрариел».
Какие есть виды категорий участков
Все земли разделены на 7 категорий:
- Сельхоз назначения;
- Водного фонда;
- Населённых пунктов;
- Запаса;
- Лесного фонда;
- Промышленности (связи, обороны, телевидения и др.);
- Особо охраняемых объектов.
Каждому объекту недвижимости присваивается одна категория, которая указывается в договорах сделок и выписках, подтверждающих право собственности.
Нецелевое использование участка запрещено законодательством и грозит собственнику сносом объекта. Поэтому при покупке или перед строительством важно проверять категорию и ВРИ участка. При выявлении несоответствия участка размещению планируемого объекта недвижимости юристы помогают изменить категорию и вид разрешенного использования и тем самым сделать строительство объекта на участке возможным. Например, запрещено размещать магазин на земле, предназначенной для сельхозназначения. Но после смены категории (при необходимости) и смены вида использования на коммерческий построить такой объект допустимо.
Строить дома законодательством разрешено на участках двух категорий: населённых пунктов и сельхоз назначения. За нарушение грозит штраф. Пользование землёй не по назначению приводит к принудительному изъятию участка.
| Участки сельскохозяйственного назначения | Участки населённых пунктов |
|---|---|
| Дачное хозяйство ДНТ | Жилые зоны (Ж-2, Ж-3, Ж-4) ИЖС |
| Садоводство, огородничество СНТ | Сельскохозяйственные зоны (СХ-3) ДНТ, СНТ |
Сначала нужно перевести участок в подходящую категорию, а потом строить. Это правило часто не соблюдают собственники и нарушают закон. Если изменение категории земли всё же возможно, то процесс занимает от 3 до 12 месяцев в зависимости от участка. Иногда может понадобиться внести изменения в генплан. По вопросам возможности/невозможности изменить категорию участка нужно обратиться к юристу.
Перевод участков в другую категорию
Перевести землю в другую категорию можно, но для начала процесса недостаточно просто желания собственника. Смена проводится по решению соответствующего государственного органа. Сначала нужно добиться согласия поменять землю, например, одобрения Минсельхоза исключить земли из категории сельскохозяйственного назначения. Убедить инстанции, что при смене категории участка сельскому хозяйству не будет нанесён ущерб. Практика наших юристов показывает, что если поблизости с землёй находятся кладбища, поменять категорию легче. Процесс изменения категории затратен по времени и финансам. Есть множество нюансов, которые учесть может только земельный юрист, знающий законодательство и требования органов власти.
Возможность перевода участка в другую категорию зависит от того, кому принадлежит земля. Полномочия по изменению имеют администрация и региональные государственные органы. Разрешённое использование и форма собственности земли — разные понятия. Участки могут числиться в государственной, муниципальной и частной собственности.
Действия собственников для изменения целевого назначения:
Составить и подать ходатайство. (Как определить, в какую организацию подавать заявку — см. таблицу чуть ниже.) В заявлении указывается кадастровый номер объекта, право владения землёй заявителем, обоснованная причина перевода, действующая категория и желаемая. Ходатайство, не принятое к рассмотрению, возвращается собственнику в течение месяца с обоснованной в письменной форме причиной отказа. Если заявление принято, принимается решение: одобрить либо отказать в смене категории. В итоге составляется соответствующий акт. При одобрении перевода участка акт передаётся в Росреестр. Вносятся исправления в ЕГРН, и владельцу выдаётся выписка с обновлёнными данными.
Сбор выписок и справок, прикладываемых к ходатайству. На данном этапе собственники часто совершают ошибки, что приводит к последующему отказу в смене категории. Формирование пакета документов лучше доверить юристу. Так как не всегда в справках и выписках указана полная информация о категории земли и данные приходится запрашивать отдельно в инстанциях. Само ходатайство составляется в соответствии с требованиями, предъявляемыми к официальным документам, и содержит в себе основания, подкреплённые ссылками на действующие законодательные нормы и Федеральные Законы.
Уследить за нововведениями в сфере Земельного Кодекса владельцам участков бывает сложно: одни справки отменяются для предоставления, другие — добавляются в список документов. Юрист соберёт всё необходимое для подачи в органы исполнительной власти: правоустанавливающую выписку из ЕГРН на участок, удостоверение личности, доверенность, квитанции об уплате налогов, межевой план и прочие справки. Может понадобиться организация экологической экспертизы.
Куда подавать ходатайство о смене категории:
| Кому принадлежит объект | Инстанция |
|---|---|
| Находится в федеральной собственности | Правительство |
| В муниципальной собственности (сельхоз участок) | Министерства — органы исполнительной власти |
| В муниципальной собственности (кроме земель сельхоз назначения) | Администрация |
| В частной собственности (сельхоз участок) | Министерства — органы исполнительной власти |
| В частной собственности | Администрация |
При вынесении отказа обжалование проводится в суде. При невозможности перевода земли из-за требований ФЗ, отрицательного заключения экологической экспертизы, нарушении прав и интересов других лиц, сменить целевое назначение земли не представляется возможным. Отказать в смене категории могут, если участок расположен далеко от черты населённых пунктов, а администрация не планирует расширение местности.
Какие категории земли подходят под строительство домов
Более 80 % владельцев считают землю под ИЖС выгодным приобретением. На такой земле можно строить дома, оформить прописку, провести коммуникации (свет, газ, воду). При продаже участков других категорий недобросовестные продавцы обещают покупателям, что целевое назначение, не предусматривающее строительство, можно будет легко сменить. Не стоит верить таким обещаниям. Избежать обмана поможет юридическое сопровождение сделки и проверка ВРИ перед покупкой.
В России для строительства предназначены земли населённых пунктов и сельхоз назначения. Добиться разрешения строить дома на участках с другими категориями трудно, это делается в редких случаях. Разрешёнными ВРИ для застройки считаются: «ИЖС», «малоэтажная жилая застройка», «ЛПХ (приусадебный участок)», «блокированная жилая застройка» и другие. На сельхоз земле допустимо возведение строений, необходимых для деятельности сельского хозяйства. Самовольное строительство даже на подходящих под застройку землях, считается нарушением закона. Возведение домов должно быть согласовано и одобрено администрацией, чтобы избежать принятия решения о сносе.
Для выбора участка под строительство нужно определиться, для каких целей будет использоваться дом. Важно понимать: будет ли это дача или дом с жилым статусом и с возможностью прописки. Для дачи подойдут сельхоз земли с такими ВРИ: садоводство, огородничество, дачное строительство. Для жилых домов — участки населённых пунктов. При этом получится зарегистрировать дом и прописаться в нём. Но при строительстве нужно придерживаться установленных норм, отступов и подавать в администрацию уведомление. В то время как на сельхоз участках легче зарегистрировать дом по упрощённому порядку.
Перевод земель Лесного фонда в земли других категорий
По статистике леса в России занимают примерно 65 % от площади страны. Строить на участках Лесного фонда можно рекреационные объекты недвижимости. Переводить ли лесные земли в другие категории, решает Правительство РФ. Для смены в органы, имеющие полномочия в области лесного хозяйства, направляется заявление и проводится экологическая экспертиза.
В течение месяца после получения заявки на выбранный участок из земель Лесного фонда, федеральное агентство лесного хозяйства рассматривает пакет документов. При наличии ошибок возвращает заявителю. Если документы одобрены, то отправляются на дальнейшее рассмотрение в Минприроды. При отсутствии возражений подготавливается соответствующее распоряжение Правительством РФ. Госорган принимает итоговое решение: перевести участок или оставить без изменений. Процедура сложная и без юридических знаний справиться не получится — вынесут отказ ещё на первом этапе.
Изменение ВРИ участка
Сменить вид разрешённого использования проще, чем категорию. Предварительно изучается ПЗЗ. Далее нужно следовать инструкции:
- Изучить зону участка. Уточнить в администрации или у юриста зону земли, найти в ПЗЗ градостроительный регламент, где указываются допустимые ВРИ в местности.
- Собрать документы. Когда собственник определится, на какой вид будет менять действующий ВРИ (например, на ИЖС) нужно подготовить заявление, правоподтверждающую выписку ЕГРН на участок, удостоверение личности владельца и иные справки по требованию.
- Направить в Росреестр. Собственник может подать заявку на смену ВРИ самостоятельно либо прибегнуть к помощи кадастрового инженера. Практика показывает, что государственные органы часто направляют отрицательное решение владельцам участков из-за технических ошибок или предоставления неполного пакета документов. Кадастровый инженер берёт на себя оформление смены вида использования и минимизирует риск отказа. От собственника требуется только предоставить доверенность.
При изменении вида на условно-разрешённый понадобится организация публичных слушаний и согласие администрации. Основной и вспомогательный ВРИ меняют без получения одобрений.
Как изменение категории влияет на стоимость
При изменении категории меняется кадастровая стоимость участка и сумма налога. Собственники покрывают изменения кадастровой стоимости за свой счёт. Сумма может вырасти до 30 %. Влияет на рост цены размер объекта недвижимости, кадастровые услуги (если границы не были установлены), экологическая экспертиза. Узнать стоимость участка можно на кадастровой карте и при изучении выписки из ЕГРН.
При желании стать владельцем или арендатором земель запаса и перевести участок в определённую категорию, составляется заявление и подаётся в Росреестр или администрацию. Перевести же участки водного фонда или охраняемых объектов практически невозможно.
Перевод участка под коммерческую застройку
Перевести земли ИЖС под коммерческую недвижимость можно. Для этого нужно изменить ВРИ на предусматривающий строительство нежилых объектов. Сделать это возможно на определённых условиях:
- Участок должен состоять на кадастровом учёте;
- Границы определены и сведения о них внесены в кадастр;
- Получено согласие на перевод участка от всех владельцев (если собственность долевая);
- Желаемый ВРИ предусматривается зоной в качестве основного или условно-разрешённого вида.
Данные о том, соответствует ли земельный участок критериям, можно получить из ПЗЗ района и карты зонирования.
Для перевода участка под коммерческую застройку выполняют следующие действия:
- Изучают территориальную зону и разрешённые ВРИ. На данном этапе изучаются ПЗЗ, генплан и публичная кадастровая карта.
- Получают выписку из ИСОГД. Это понадобится для доказательства, что зона предусматривает выбранный вид в качестве основного или условно-разрешённого. Выписку получают в органах местного самоуправления в отделе архитектуры.
- Регистрируют перевод участка с ИЖС на желаемый ВРИ под коммерческую деятельность. Если вид условно-разрешённый, дополнительно понадобится разрешение местных органов власти, для основного ВРИ — не нужно. В Росреестре вносятся изменения в ЕГРН. В итоге владелец получает уведомление о смене вида и новую выписку.
Для открытия гостиничного бизнеса, строительства санаториев и оздоровительных учреждений, допустимо брать в аренду участки рекреационного назначения. Предоставляются такие земли арендаторам на срок 10-49 лет.
Юристы «Истрариел» помогают перевести земли в другую категорию. Меняют ВРИ. Оформляют участки рекреационного назначения в аренду. Собирают документы и составляют ходатайство, проводят экологическую экспертизу. Взаимодействуют с Росреестром, администрацией, получают одобрение инстанций. Определяют, стоит ли переводить землю в определённую категорию. Меняют вид использования под коммерческую недвижимость. Звоните, рассмотрим даже сложные ситуации.
