Строительство может перейти в стадию незавершённого в силу ряда факторов внешнего характера. Например, отсутствие необходимой суммы у заказчика, либо нехватку строительных материалов. Результатом этого станет решение о консервации объекта строительства.
Практика показывает, что часть объектов, рассматриваемых как предмет договора подряда на строительство, остаются на том или ином этапе строительства и переходят в разряд незавершённых (ОНС). К сожалению, в действующих законодательных актах отсутствует однозначная трактовка подобных объектов.
В Гражданском Кодексе (первая часть сто тридцатой статьи) подобные объекты признаются недвижимостью на том основании, что перемещение в иное место, без причинения несоразмерного ущерба, невозможно. Одновременно с этим ГрК РФ (статья 1) относит к ОНС все недостроенные ОКС, за исключением строений временного характера.
Если у заявителя на руках имеется свидетельство о праве на данный участок земли, полученное до 01.07.16, его можно не менять на выписку из ЕГРН. При любой последующей сделке с объектом вместо него оформят данную выписку.
51-ая статья ГрК РФ требует в обязательном порядке получения разрешения на возведение объекта, если последний подпадает под градостроительные регламенты. Его выдают после согласования с уполномоченными представителями местной администрации, и с учётом имеющейся проектных документов.
Отсутствие разрешения делает ОНС объектом, который возводится незаконно. Соответственно, технический план на него, в подобных случаях, оформить невозможно. Согласно положениям сороковой статьи (№ 218-ФЗ) разрешено выполнение кадастрового учёта ОНС без подобного разрешения в тех случаях, когда действующими нормативами его наличие не требуется.
Как зарегистрировать недострой
Чтобы поставить любой ОНС на кадастровый учёт, требуется предоставить в Росреестр комплект документов: технический план на регистрируемый объект, полученное разрешение на ведение строительства, документы, определяющие права собственника на земельный участок (правоустанавливающие). Если участок под строительство не учтён, а права владельца не внесены в ЕГРН, разрешена одновременная регистрация и учёт на ОНС и землю.
Объект, строительство которого не завершено, можно зарегистрировать в кадастре, если заявитель предоставит документы, подтверждающие, что данным участком он владеет легитимно (земля является его собственностью, либо на него заключён соответствующий договор аренды).
Следовательно, правоустанавливающими документами закон признаёт: договор аренды, к которому прилагается выписка, полученная в ЕГРН. Последняя должна содержать информацию о предоставлении данного участка в долгосрочную аренду. Также правоустанавливающими документами считается выписка иного содержания из данного реестра, подтверждающая права собственности заявителя на рассматриваемый участок, или распорядительный акт, утверждённый муниципалитетом, о передачи участка под последующую застройку.
Для его оформления необходимо подать в Росреестр:
- комплект проектной документации, детальное описание ОНС;
- правоустанавливающие документы на землю;
- разрешение на ведение строительства;
- технический план;
- наличие акта о консервации (вариант, приостановлении работ на объекте);
- межевой план строительного участка (вариант, план границ последнего).
Формирование техплана ОНС
Технический план должен быть составлен кадастровым инженером, с указанием в нём степени завершённости объекта. Последняя рассчитывается по формулам, утверждённым приказом 953, изданным Минэкономразвития 18.12.15.
Осуществляется кадастровый учёт ОНС по следующему алгоритму: заявитель готовит разрешение на ведение строительных работ и документы на землю, рассматриваемые законом в качестве правоустанавливающих. После этого выбирает кадастрового инженера, с которым заключает договор на разработку необходимого технического плана. Далее осуществляются обследования ОНС, проводятся требуемые измерения и расчёты, полученные параметры объекта заносятся в план. Разработанный план направляется в Росреестр, для выполнения учётных действий. Заказчику выдаётся выписка из реестра (ЕГРН), в которой указывается кадастровый номер ОНС.
Правильно оформленный план имеет основополагающее значение для получения положительного решения из Росреестра. Этот документ позволяет установить фактические параметры ОНС, которые, по итогам кадастрового учёта, вносятся в ЕГРН.
Ключевыми особенностями работы над планом являются:
- включение готового документа в графическую и текстовую часть, содержащие информацию о местонахождении объекта на конкретном участке (это устанавливается определением базовых координат ОНС);
- определение базовых характеристик объекта согласно положениям проектной документации;
- кадастровый инженер, по результатам фактического обследования, отмечает в подготовленном техническом плане реальную степень готовности исследуемого объекта;
- работа над планом не предусматривает составление отдельных планов для каждого этажа либо части ОНС.
Максимальную точность определения фактического положения объекта на участке позволяет получить использование спутниковой информации.
Что будет если не регистрировать ОНС
Действующим законодательством не предусмотрена ответственность за факт отсутствия государственной регистрации. Так как, в соответствии с положениями ст. 131 (пункт 2) ГК подобная регистрация имеет заявительный характер. Однако её отсутствие исключает признание прав на ОНС, а также делает ничтожными любые сделки с данными объектами (основание ст. 165 пункт 1 ГК). То есть владелец объекта не может совершать с ним какие-либо действия по собственному желанию (продажа, дарение, залог, иное).
Если отсутствие регистрации вызвано желанием уклониться от уплаты налогов, автоматически наступает ответственность, предусмотренная статьёй КоАП 19.21 (начисление штрафа). Для юридического лица он может составлять (30-40) тысяч рублей, для должностного лица, (3-4) тысячи рублей. Подобная ответственность наступает при умышленном затягивании ввода готового объекта в эксплуатацию.
Отказ в регистрации недостроя
Несмотря на то что оформление право собственности на недостроенный дом не представляет сложностей, Росреестр часто выносит отказы. Одна из причин, по которой происходит приостановка — неверно выбранное пятно застройки на участке или нарушение отступов при закладывании фундамента. Такое случается при покупке земельного участка с домом, строительство которого начал продавец. Покупатель, решивший зарегистрировать объект незавершённого строительства на своё имя, обнаруживает нарушение градостроительных норм. И предъявить претензии продавцу уже не может: ОНС не фигурировал в договоре купли-продажи участка и ранее не был оформлен в собственность предыдущего владельца. Решать вопросы покупателю придётся самостоятельно.
В связи с тем, что на наш форум вопросы такого рода поступают регулярно, наши юристы расписали план действий, которые нужно предпринять при отказе в регистрации недостроенного дома:
- Сохранить выданный отказ в письменном виде для последующего обжалования.
- Попробовать оформить дом как нежилое строение. В этом случае возможно уменьшить отступ — для хозпостроек достаточно расстояния в размере одного метра.
- Если принято решение зарегистрировать дом исключительно в жилом статусе, попытаться получить в администрации Разрешение на отклонение от предельных параметров.
- При отказе государственных органов в регистрации недостроенного дома на всех этапах, составить исковое заявление для суда. Для обжалования можно воспользоваться услугами юриста, который приведёт суду аргументы, почему стоит признать право собственности на недостроенный дом и подкрепит позицию истца ссылками на земельное законодательство.
Некоторые собственники при отказах в досудебном порядке оставляют попытки оформить право собственности на ОНС, достраивают дом до полной готовности и далее в судебном порядке узаконивают уже готовый объект как самовольную постройку. В этом случае тоже есть свои тонкости — высок риск сноса уже готового дома, а кроме этого администрация выносит штраф. Но в нашей компании сложилась положительная практика в вопросах регистрации недостроев и самостроев, даже в случае отказа Росреестра. Для этого кадастровые инженеры «Истрариел» выезжают на объект, проводят строительную экспертизу. Определяют, не влечёт ли строительство дома за собой нарушение прав соседей и выдают заключение кадастрового инженера для суда. Признают право собственности на самострой и регистрируют дом в Росреестре на основании решения суда.
При получении отказа от государственных органов в регистрации недостроенного дома не отчаивайтесь, выход есть. Обращайтесь за юридической поддержкой. Поможем подготовить пакет документов, оформим право собственности на ОНС.
Кадастровые инженеры АН Истрариел готовят технические планы на весь объект или часть недостроенного объекта. Мы подаём необходимую документацию в Росреестр, ставим объекты незавершённого строительства на кадастровый учёт и регистрируем право собственности.
