После изменений в положения законов Градостроительного и Жилого Кодекса в нормативных актах появились формулировки «блокированные дома» и «многоквартирный дом». Ранее владельцам было проблемно установить статус объекта: такие дома не признавались ни многоквартирными, ни жилыми, ни частными.
Владельцы были вынуждены в суде решать вопросы о правовом статусе объектов недвижимости. Теперь такие дома можно сразу регистрировать как «дом блокированной застройки». Оформлять право собственности можно как на сам объект в целом, так и на отдельные его части — секции.
Итогом регистрации блокированного дома становится выдача выписки из ЕГРН с указанием основных параметров объекта. Для оформления дома нужно собрать перечень документов, оформить участок и направить справки в Росреестр. После вступления в право собственности владелец получает возможность распоряжаться имуществом. Блок дома можно будет сдавать в аренду, продавать, завещать, дарить.
Блокированные дома строят по правилам, принятым к коммерческим объектам. Объектом могут владеть сразу несколько лиц. Подать уведомление в администрацию и на основании этого в дальнейшем зарегистрировать дом не получится. Для дальнейшего узаконивания нужно составлять, получать и согласовывать архитектурный проект. На основании разрешительной документации и акта о вводе проводится регистрация дома блокированной застройки.
Порядок оформления дома блокированной застройки
Владельцу необходимо пройти следующие этапы:
- Разработать и утвердить архитектурный проект дома;
- Пройти экспертную проверку проектной документации;
- Оформить разрешение.
Если у дома количество блоков менее 10, проводить экспертизу проектной документации нет необходимости. Оформление блокированного дома проводится совместно с внесением данных для учёта объекта в кадастре. Для оформления подготавливаются технические планы на отдельные блоки. Земля размежёвывается в зависимости от количества секций.
Проверяем дом на соблюдение критериев
Дом с блоками должен быть построен по следующим критериям:
- Количество блоков — от 2 до 10, совмещённых между собой.
- Каждый блок отвечает потребностям одной семьи.
- Имеются отдельные входы и выходы.
- Само здание в высоту имеет 1-3 этажа.
- Между блоками есть общая стена, проёмы отсутствуют.
К каждому блоку подведены инженерные коммуникации, освещение, отопление, водоснабжение.
Подготавливаем документы и оформляем землю
Оформление объекта начинается с вступления в право собственности на землю. Иногда собственник не может зарегистрировать дом, потому что возникают проблемы ещё на этапе участка.
Нужно предварительно уточнить границы земли, присвоить кадастровый номер, внести данные в ЕГРН. При необходимости понадобится изменение вида использования под блокированный дом. Строительство возможно на участке ИЖС, на землях, предназначенных под огородничество, размещение объектов запрещено.
Сложности могут возникать также из-за размеров участка. Например, законодательством установлены минимальные и максимальные размеры земли. Несоответствие выделенной под блок земли минимальной норме приводит к отказу в регистрации участка. А без оформления земли, соответственно, не получится зарегистрировать и дом.
Пример: минимальный размер участка под блок составляет 6 м2. В действительности под секцию отведён кусок земли в размере 5 м2. Соответственно, владельцу придёт отказ из-за несовпадения параметров.
У собственника на руках должен быть ГПЗУ — градостроительный план участка, в котором указываются данные о категории участка, допустимости строительства, пятне застройки. В ГПЗУ отображается схема расположения, указаны предельные характеристики: высота, этажность, отступы от границ и охранных зон.
Если вышеперечисленные требования соблюдены, дальше анализируем справки, акты, выписки на участок, проверяем, присвоен ли номер в кадастре. При отсутствии номера ставим дом на учёт. После этого оформляем землю в собственность, а затем — каждую секцию объекта недвижимости (если собственников несколько).
Блоки размещаются на отдельных участках, которые предварительно размежёвываются, границы уточняются в межплане. При необходимости провести раздел участка под домом нужно образовать земли под каждым блоком, получить согласие от всех владельцев и прекратить действие права на общедолевое владение. Разделённые участки оформляются на каждого дольщика.
Регистрируем секции объекта недвижимости
Оформление проводится на основании разрешительной документации, акта о вводе и заключении о соответствии. Кроме этого, понадобится заполнить заявление, приложить схему участка с указанием имеющихся на нём строений и отображением местоположения инженерных сетей. Дополнительно прикладывается выписка из ЕГРН на участок, ГПЗУ и другие документы. Так выглядят действия собственника при регистрации дома:
- Получение градостроительного плана.
- Оформление РнС.
- Разграничение участков и объекта на отдельные блоки.
- Формирование технических планов на автономные секции.
- Регистрация права в государственных органах на участки, блоки.
В базу данных ЕГРН вносят сведения о доме в целом, а право собственности владельцы оформляют в отдельном порядке, присваивают каждой из секций отдельные кадастровые номера. При постановке дома на учёт понадобятся все имеющиеся документы и техпланы на части объекта.
Пример из практики наших юристов
Ситуация. Нужно зарегистрировать старый советский двухэтажный дом, признаки которого определяют, что объект можно признать блокированным. Отсутствует общедомовое имущество, нет подъездов, у каждой секции автономное отопление и отдельные коммуникации. Нет общих кухонь, санузлов и лестниц. Имеется отдельный вход в часть объекта.
Цель. Подтвердить, что объект недвижимости соответствует требованиям закона, и оформить в собственность блоки.
Решение. Для этого владельцы обратились к юристам, которые сделали запрос в местные органы власти. И провели экспертизу для уточнения, что строение считается блокированным. Получили письменное заключение экспертов о признании объекта домом блокированной застройки. Разработали технические планы на все блоки, направили документы для прекращения общедолевого владения объектом и написали заявление на перерегистрацию секций. Кроме права владения на блоки также оформили участки и убедились в наличии подъездных путей к частям дома.
Как поменять сведения в ЕГРН о доме блокированной застройки
Объекты, построенные до изменений в законах, имеющие признаки блокированного, признаются таковыми. Закон не заставляет собственников переделывать документы. Однако для удобства самих владельцев изменения всё же следует внести. Если данные о блоках в ЕГРН были внесены до момента изменения закона, то сведения заменяются по желанию. Старые документы также имеют юридическую силу.
Для изменения данных о блокированном доме в кадастре нужно, чтобы дом отвечал требованиям закона, указать вид использования под блокированный дом. Подать запрос в Росреестр на изменение сведений может один собственник, подав коллективный запрос от всех владельцев на смену данных в ЕГРН. Дополнительно предоставлять справки и заключения, указывающие, что объект соответствует критериям блокированного, нет необходимости.
Как собственникам оформить право владения на блоки
Для оформления права на блоки сначала нужно получить согласие всех владельцев, затем заполнить заявление об изменении сведений в ЕГРН о доме и присвоении ему статуса «блокированного». Затем подготавливаются техпланы и межевые планы, подаются документы в Росреестр. На руки выдаётся выписка из ЕГРН на каждую секцию. С момента регистрации собственник получает единоличное право распоряжаться принадлежащей ему секцией.
Для оформления технических планов кадастровыми инженерами проводится выезд на объект и проводятся замеры каждого блока внутри и снаружи. Уточнённые параметры фиксирует в заключении, делает поэтажные схемы, формирует текстовую и графическую часть техплана. Заверяет документы цифровой подписью. В технический план вносят данные о владельце секции, состоянии объекта.
Юристы «Истрариел» регистрируют блокированные дома. Разделяют участки под секциями, оформляют в собственность секции отдельно. Подают запрос на прекращение общедолевой собственности. Разрабатывают технические планы, получают разрешительную документацию, вводят в эксплуатацию. При необходимости проводят экспертизу для уточнения, считается ли дом блокированным. Помогают в решении правовых вопросов. Переходите на сайт или звоните для заказа услуг по регистрации блокированного дома.
