Оформление общедолевой собственности на жилые объекты становится менее актуальным. Свыше ⅓ обращений совладельцев к юристам связано с вопросами «можно ли разделить земельный участок с домом» или «как разделить дом и земельный участок». Решили поделиться опытом раздела частной недвижимости, решения имущественных споров. Прочитав статью, вы получите руководство к действию от практикующего юриста.
Поделить жилой дом вместе с участком возможно. Раздел общего земельного участка потребует проведения контурной съёмки. Для одновременного раздела участка и дома нужно пройти экспертизу на выдел доли в жилом объекте. Прежде чем заняться разделом, нужно убедиться, что технические параметры объекта позволяют начать процедуру. Части дома должны включать в себя изолированные, пригодные для проживания помещения, оснащаться отдельными коммуникациями, входами. Если на текущий момент жилой объект не отвечает требованиям, но в перспективе возможно провести реконструкцию, то заниматься разделом нужно после её завершения.
Раздел имущества
При разделе дома прекращается право на общую долевую собственность. В итоге образуются новые объекты: два самостоятельных участка. А капитальный объект делится на части, которые заново ставятся на учёт в кадастре. После оформления права собственности на свою часть жилого объекта не нужно согласовывать проведение коммуникаций, получать одобрение на ремонтные работы или размещение хозпостроек на своей земле. Кроме того, в Гражданском Кодексе, в ст. 252 закон гласит, что после прекращения общедолевой собственности бывший владелец утрачивает преимущественные права на приобретение доли в объекте.
При отказе другого собственника дать согласие разделить дом с участком возможно только через суд. Для этого при рассмотрении дела назначается землеустроительная экспертиза для участка, строительная экспертиза для объекта и требуется в итоге предоставить данные о возможности или невозможности раздела.
Порядок раздела участка и дома
Раздел дома и участка оформляется двумя способами: по соглашению, заключаемому владельцами, и через суд, если договорённостей не получается достигнуть мирным путём. По ст. 252 Гражданского Кодекса предусматривается реальный раздел дома, участка по соглашению. Также один из собственников имеет право на выдел доли в доме из имущества, признанного общим. Если согласие второго владельца не дано, нужно подать иск о выделе доли в доме на рассмотрение в судебные органы. Если дом признан блокированным, подробнее о порядке раздела читайте тут.
Практические шаги
1. Определить, возможно ли в вашем случае разделить жилой дом вместе с участком.
Прежде чем собирать документы на раздел дома с участком, нужно удостовериться, что образованные участки по размерам будут отвечать установленным правилам землепользования и застройки. Для этого владелец обращается в администрацию (также запрос может сделать кадастровый инженер) и получает выписку из ПЗЗ. Кроме размера, нужно учитывать требования к участку:
- ВРИ соответствует размещённому капитальному объекту;
- Определены границы, есть межевой план, отсутствуют споры в отношении участка;
- При разделе основной земли допустимо образовать два самостоятельных участка с наличием собственного выхода и подъездных путей.
Что касается дома, то раздел возможен при наличии отдельных входов и инженерных систем, соответствии объекта градостроительным и техническим нормам. Экспертиза определит, возможно ли разделить объект, и каким способом лучше это сделать.
2. Обратиться к кадастровому инженеру.
После выдачи экспертного заключения о том, что дом с участком допустимо делить, владелец прибегает к услугам кадастрового инженера для составления технического плана и межевого плана. Для формирования документов кадастровые инженеры выезжают на объект, делают замеры, проверяют, соответствуют ли фактические границы участка с теми, что указаны в документах. Делают чертежи. Схему расположения и межевые планы участков после разработки нужно согласовать в администрации, а затем поставить на учёт в кадастре вновь образованные земли. Сведения об исходном участке исключаются из кадастра.
3. Составить и подписать соглашение о разделе.
Долевая собственность прекращается по обоюдному соглашению сторон. Документ составляется в электронном и письменном виде, подписывается владельцами. Для придания документу юридической силы, а также исключения риска оспаривания лучше заключать договорённость при участии юриста либо нотариуса. При разделе недвижимости в досудебном порядке учитываются требования, изложенные в Гражданском Кодексе, ст. 421, 252 и 432. Соглашение содержит в себе данные:
- Дата, когда заключается мирная договорённость, данные о юристе или нотариусе, в присутствии которого оформляется документ;
- Контактные и личные сведения обоих владельцев недвижимости (супругов, родственников, иных содольщиков);
- Характеристики объектов недвижимости, подлежащих разделу: площадь, этажность, местонахождение, данные о границах;
- Основания, по которым каждому из владельцев присвоено право собственности. Дополнительно указывается отсутствие обременений, размеры долей;
- Обговорённый порядок раздела недвижимости. Данные об утрате права общедолевой собственности и возникновении новых прав на объекты.
Если имущество выделено какому-либо из собственников несоразмерно полагающейся ему доли, в соглашении дополнительно указывается размер компенсации.
4. Направить документы в Росреестр.
Оформленное соглашение, технический план, межевой план направляются в Росреестр для внесения данных в ЕГРН о новых объектах, прекращения долевой собственности и снятия с учёта основной недвижимости. Для этого в государственные органы предоставляется пакет документов: заявление от всех владельцев, паспорта, соглашение о разделе участка под домом и капитального строения, правоустанавливающие документы, техническая документация.
В Росреестр документы направляют в цифровом виде, заверяют электронной подписью, после чего они рассматриваются сотрудниками и на основании предоставленных сведений вносятся изменения в ЕГРН. Выдаётся выписка каждому из владельцев, которая свидетельствует о зарегистрированном праве собственности на часть дома и участка. Подробнее о порядке оформления права собственности на участок читайте тут.
Способы решения спорных вопросов
Не всегда владельцы могут мирно договориться между собой и заключить соглашение. Долевая собственность супругов или родственников чаще всего становится причиной решения спорного вопроса в суде. Тогда для раздела имущества — участка и дома нужно составить иск, подготовить перечень документов для суда и провести экспертизу и определить размер доли.
Подготовьте иск и другие документы, при необходимости обратитесь к юристу для решения имущественного спора, за представительством на заседании.
В иске указывается название суда, где будет решаться спор, данные об истце и ответчике, представителях сторон. Описываются требования к ответчику и просьбы к суду о разделе дома и участка и дальнейшего прекращения общих прав собственности. Поставленные задачи подкрепляются доказательствами, подтверждающими позицию истца. Описывается установленный на текущий момент порядок пользования жилым объектом и желание владельца о том, какую часть имущества стоит выделить. Кратко описываются досудебные действия, которые стороны предпринимали до того, как обратились в суд для разрешения спорной ситуации.
Документы, прикладываемые к иску: выписки, которые подтверждают право собственности, договоры с указанием размера доли на имущество, заключение экспертизы, свидетельствующее о том, что объекты возможно разделить.
Подайте иск в суд, примите участие в судебном процессе или обратитесь к юристу для представительства интересов.
Иск формируется в текстовом и цифровом виде, подаётся в канцелярию суда, после чего назначается дата судебного заседания. Дело рассматривается в течение 2 месяцев. При назначении дополнительных обследований срок может продлеваться на время проведения проверки. В ходе рассмотрения спора часто назначаются такие виды экспертиз, как: строительная, землеустроительная, а также обследование для выдела доли в доме. В результате судье предоставляется развёрнутое заключение с описанными параметрами капитального объекта и участка, даётся ответ на вопрос о возможности и доступных вариантах раздела.
Суд выносит решение о назначении экспертизы, утверждает вопросы и учитывает полученные ответные сведения. В заключении указывается, можно или нельзя проводить раздел, какие дополнительные работы или реконструкция требуются для этого. Если в результате раздела уменьшается доля одного из владельцев, эксперт определяет размер компенсации. При наличии на участке самовольных хозпостроек экспертиза установит, нарушают ли объекты права других лиц, определяют уровень безопасности. Узаконивать или нет такие строения, решает суд. После рассмотрения всех обстоятельств дела и анализа полученных ходатайств, доказательств и заключений суд выносит окончательное решение о разделе земельного участка и жилого дома между владельцами. Если установлено, что требуется реконструкция, то суд в решении указывает, что раздел возможен только после совершения строительных работ.
После получения решения суда составить технический план.
При вынесении решения в пользу истца и постановлении разделить капитальный объект и участок, кадастровый инженер формирует техническую документацию дома и межевой план. Собирает документы и подаёт в Росреестр, включая решение судебных органов. В ЕГРН снимаются с учёта старые объекты и ставятся вновь образованные. Регистрируется право собственности на основании судебного решения, прекращается общая собственность на капитальный объект и землю.
Когда раздел недопустим: поделить жилой объект не получится, если образуется часть дома, непригодная для проживания. Лучше всего делить дома, имеющие отдельный вход и изолированный блок. Также раздел невозможен, если не получено согласие владельцев, технические параметры недвижимости не позволяют начать процедуру.
Если вы сомневаетесь, можно ли поделить участок и дом, получите консультацию юриста, проанализируем ситуацию и определим шансы на вынесение положительного решения о делении имущества.
Делаем раздел участка и дома одновременно. Подготавливаем технический и межевой план, выезжаем на объект, проводим экспертизу. Выдаём заключение. Помогаем при составлении соглашения, искового заявления. Выступаем на судебных заседаниях и добиваемся вынесения решения в вашу пользу. Задавайте вопросы и уточняйте информацию у наших экспертов по номеру: 8 (495) 649-94-39.
