Резко повысилось количество обращений собственников с просьбой выделить свою долю в доме блокированной застройки. Связано это не только с желанием отделить имущество от другого совладельца, но и с возможностью увеличить рыночную стоимость объекта недвижимости. Плюсом считается и тот факт, что после раздела не понадобится разрешение другого собственника при распоряжении домом.
Но на практике разделить дом блокированной застройки сложно. Кроме капитального объекта придётся делить и земельный участок, что влечёт за собой бюрократические сложности и финансовые расходы. Юристы «Истрариел» подготовили инструкцию действий для собственников, желающих провести раздел дома блокированной застройки. Рассказали, как размежевать участок, оформить выдел доли каждому владельцу.
Предварительная проверка
Сначала нужно убедиться, что раздел конкретного объекта возможен. Иначе собственники потратят впустую средства и время и в итоге получат отказ. Чтобы проанализировать, можно ли разделить дом блокированной застройки, нужно изучить Градостроительный Кодекс, проверить ВРИ участка. Законодательство позволяет разделить дома блокированной застройки — таунхаусы, но при определённых условиях. Две части дома должны быть изолированы друг от друга и пригодны для проживания. У каждого объекта должен иметься отдельный вход и коммуникации, несмотря на то, что дома соединены и внешне представляют собой одно целое.
Жилыми домами блокированной застройки признаются те объекты, которые имеют не больше 3 этажей и состоят из блоков (их количество не должно превышать 10). Кроме этих параметров, дом должен быть пригоден для проживания, предназначаться для одной семьи и иметь общие стены с другими блоками. Деление дома на блоки возможно, если соблюдено условие, что образуемые объекты недвижимости могут эксплуатироваться автономно, не зависят друг от друга, имеют собственные коммуникации. Учитывается, отвечают ли помещения санитарным и техническим нормам.
Если капитальный объект отвечает таким требованиям, разделить его на две части и зарегистрировать отдельно на каждого собственника возможно. Но с другой стороны, нужно учитывать нюансы, касающиеся конкретного дома блокированной застройки. Нередко возникают сложности в разделе земельного участка. Не получится оформить землю на одно лицо, а капитальный объект на другое. В кадастре делают привязку дома к участку и собственником в этом случае числится один и тот же человек. Поэтому первым шагом в оформлении раздела становится обращение к кадастровому инженеру, который определит возможность выдела дома блокированной застройки.
Составление соглашения
Вторым этапом после анализа возможности раздела становится определение, в каком порядке будет производиться процедура: досудебно или судебно. Если достигнута взаимная договорённость, формируется соглашение. Для составления документа нужно обратиться к юристу. Заполнять заявление можно в произвольной форме, но с учётом особенностей объекта. Если владельцы, планирующие поделить дом, состоят в браке, раздел дома при разводе проводится при участии нотариуса. После оформления соглашения обе стороны обращаются к кадастровому инженеру за составлением технического плана на каждый дом, подают документы в Росреестр и ставят образованные объекты на кадастровый учёт. А также регистрируют право собственности.
При невозможности решить вопрос мирным путём, раздел дома блокированной застройки проводится в суде. В ходе рассмотрения дела судья назначает экспертизу, после получения результатов которой определяет варианты разделения имущества между собственниками. После окончания судебного процесса кадастровый инженер сформирует техплан и направит документы в Росреестр для внесения сведений о разделе в ЕГРН.
Образование участка
Разделить земельный участок возможно, но при соблюдении определённых условий. Учитываются минимальные размеры участка, установленные для региона. Ограничения по площади земли прописаны в ПЗЗ, утверждённых администрацией. В Москве и Московской области не получится образовать участок менее 4-6 соток. Соответственно, если дом расположен на исходном участке с площадью 6 соток, разделить землю между владельцами нельзя. Кроме размеров, нужно определить, будут ли обе части участка пригодными для использования. В разделе откажут, если один из образуемых участков не будет отвечать установленной категории. Что нужно сделать для выдела своей доли из общей земли:
- Обратиться к кадастровому инженеру для проведения межевания.
- После определения границ участков нужно подписать соглашение, в котором указывается, кому какая часть земли принадлежит.
- Если участок не подходит под раздел из-за нормативов, установленных ПЗЗ, понадобится провести перераспределение или прирезку. Выкуп земли позволит расширить участок и впоследствии разделить.
В случае если участок изначально не был образован, владельцы оформляют право собственности на части дома блокированной застройки. А затем регистрируют участок, находящийся под их домом. Необходимо подготовить схему расположения и подать на согласование в администрацию, после чего оформить межплан и поставить участки на учёт.
Нередко при оформлении раздела дома блокированной застройки становится понятно, что объект не соответствует требованиям и требуется реконструкция. При постановке на учёт каждого из частей дома нужно предоставить технический план, который кадастровый инженер составит на основании разрешения на ввод объекта после реконструкции. Для каждого блока формируется отдельный техплан. В отдельных случаях требуется заключение о возможности раздела дома. Технические планы на каждый блок, межевой план участков, заявления, схема расположения и иные документы кадастровый инженер подаёт в Росреестр, где проводится регистрация. В течение 5-10 рабочих дней владельцы получают на руки выписку из ЕГРН. Регистрация блоков дома проходит одновременно.
Когда дом разделить нельзя
Если владельцы договорились между собой мирно о разделении дома на части, это соглашение нужно оформить на законодательном уровне. То есть зарегистрировать как отдельные объекты. Если это невозможно, например, нет отдельного входа у какого-то блока, предварительно нужно сделать перепланировку и согласовать её с инстанциями.
Наш юрист по недвижимости проконсультирует и определит возможно ли разделить дом блокированной застройки в вашем случае. Статья носит информационный характер, для получения более точного руководства к действию, позвоните по телефону: 8 (495) 649-94-39 и получите правовую помощь.
Стоит понимать, что комнаты оформить в отдельную собственность не выйдет, так как помещения — часть жилого дома. Как упоминали выше, под каждым блоком дома должен быть отдельный участок. Но если таунхаус двухэтажный и этажи разделены между собственниками, участок поделить не получится.
Важно: кадастровый инженер определяет, относится ли объект к дому блокированной застройки, соответствуют ли блоки условиям, необходимым для признания их жилыми. Если всё подходит под критерии, то в кадастр вносятся сведения об объекте с назначением «жилой дом» и формулировкой «блок жилого дома блокированной застройки». После постановки на кадастровый учёт блоки перестают считаться частями, и числятся в ЕГРН в виде отдельных самостоятельных объектов.
Кроме получения права пользоваться своей частью дома на законных основаниях при разделе объекта блокированной застройки собственники приобретают и другие плюсы. К ним относится:
- Увеличение рыночной стоимости. Если планируется продажа, то на рынке недвижимости больше будет пользоваться спросом дом, разделённый между собой на две семьи и имеющий два отдельных участка. Повышается вероятность заключить сделку выгоднее, чем при продаже отдельной доли в общем доме;
- Отсутствие земельных и имущественных споров между владельцами. Когда юридически всё разделено, части дома блокированной застройки с участком зарегистрированы в Росреестре на собственников и чётко определены границы, риск возникновения судебных споров минимален;
- Приобретение дома в ипотеку. Для сделок купли-продажи одного из блоков жилого дома потребуется разрешение банка. Но ипотечные сделки не одобрят в отношении долевого имущества. Предварительно нужно разделить дом, зарегистрировать в Росреестре право собственности на него, после чего можно распоряжаться отдельным блоком дома и участком.
При несогласии одного из владельцев на раздел дома блокированной застройки и невозможности составить соглашение, дело рассматривается в суде.
Порядок действий, которые нужно предпринять в этом случае:
- Обратиться к кадастровому инженеру за составлением технического описания объекта. Такое описание представляет собой перечисление характеристик дома также, как в техническом плане. Указываются поэтажные планы, размер общей площади, количество помещений.
- Провести досудебную экспертизу для получения заключения. В документе, который получит собственник, инициирующий раздел, должно быть указано, признан ли объект домом блокированной застройки. А также считаются ли его части автономными блоками. Экспертное заключение будет использоваться в суде в качестве доказательной базы позиции истца и основанием для проведения раздела.
- Составить исковое заявление и приложить к нему техническое заключение. В иске указать просьбу признать жилой дом блокированной застройкой и разделить его между владельцами.
- Принять участие в судебном процессе. Сформулировать и доказать позицию, подкрепив заключениями и техническими документами. При необходимости обратиться за юридическим сопровождением.
- Получить судебное решение после вступления в законную силу и сформировать у кадастрового инженера технический план в цифровом виде на диске на вновь образованные объекты.
- Направить решение суда, технические планы, заявление и иные документы в Росреестр для постановки блоков жилого дома на кадастровый учёт и для исключения сведений об исходном объекте в ЕГРН. Одновременно с постановкой на учёт каждый из владельцев регистрирует право собственности на отдельный блок.
- По желанию собственника можно оформить прописку в своём блоке, а также присвоить отдельный адрес.
После завершения работ владелец получает полноценное право распоряжаться имуществом, согласие другого собственника не требуется. Можно продавать, дарить, завещать объект недвижимости, который будет числиться в единоличном владении.
Юристы «Истрариел» окажут правовую поддержку по всем вопросам, связанным с домами блокированной застройки. Помогут определить, считается ли дом блокированным, возможно ли его разделить между собственниками. Определят, можно ли выделить участок под ним. Проведут экспертизу, составляем технические заключения. Проверят объект на соответствие градостроительным нормам и правилам. Сформируют технические планы и зарегистрируют право собственности на автономные блоки. При несогласии одного из владельцев оформят документы для суда. Звоните, поможем.
