Самовольной, не согласованной с государственными службами, а, значит, незаконной, считается реконструкция (капитальный ремонт, реставрация, техническое переоснащение) здания, осуществлённая без официального разрешения, с нарушением архитектурно-строительных, санитарно-экологических или других норм.
Поскольку подготовка документальной базы для проведения реконструкции здания отнимает слишком много сил, времени и средств, многие собственники недвижимости осуществляют перепланировку без получения соответствующих документов, не задумываясь, что подобные действия могут повлечь серьёзные штрафные санкции.
Это касается самовольных действий как физических, так и юридических лиц. В любом из случаев неузаконенной реконструкции здания местные власти могут подать в суд иск о признании реконструированного сооружении самовольной постройкой. Как показывает судебная практика, большинство таких исков подлежат полному удовлетворению, и владельцу недвижимости приходится возвращать всё в прежний вид (а это снова затрата средств и сил) или при невозможности устранения результатов реконструкции сносить здание полностью.
Особенно отчётливо проявляются проблемы при попытке продать или сдать в аренду капитально отремонтированное помещение, или после начала полноценного функционирования коммерческой недвижимости.
При сделке, при проверке финансово-хозяйственной деятельности собственник не сможет подтвердить свой титул, поскольку существующая недвижимость очень отличается от указанной в ЕГРН. За несоответствие владелец несёт административную, а в некоторых случаях и уголовную ответственность.
Как узаконить реконструкцию
Для предотвращения такого рода последствий собственнику целесообразно воспользоваться административной процедурой узаконивания, которая аналогична легализации реконструкции с разрешением. При этом может возникнуть неприятный нюанс: после внесения задним числом изменений в сведения ЕГРН владелец недвижимости может получить отказ, мотивированный изменёнными параметрами объекта.
В этом случае собственнику реконструированного здания придётся оспаривать отказ в судебном порядке, ссылаясь на то, что разрешение на реконструкцию не требовалось. Как вариант — подать иск о признании права собственности на объект.
Два вида последствий самовольной реконструкции
Любая радикальная перепланировка зданий (и самовольная в том числе) приводит, как минимум, к двум последствиям: или на месте старого появляется новый объект с совершенно изменёнными параметрами, или сохраняется прежний, но с усовершенствованными конструкциями.
В связи с этим у многих собственников возникает логичный вопрос, каждое ли из последствий реконструкции подлежит легализации через суд. Ведь муниципалитеты и местные администрации готовы подавать иски по поводу любой реконструкции любого здания, особенно, когда заинтересованы в конкретном помещении или сооружении.
Парировать местным чиновникам можно, ссылаясь на то, что законодательные нормы о самовольной реконструкции распространяются на те работы, вследствие которых образовался новый объект. Кроме того, не каждая реконструкция требует официального разрешения. Если ответчик соберёт доказательную базу того, что реконструированное здание не является объектом капстроительства, а представляет собой вспомогательное сооружение, суд примет решение в его пользу.
Юристы АН Истрариел напоминают, что перед реконструкцией частного дома требуется подать уведомление в местную администрацию. Когда работы будут завершены, подаётся уведомление об окончании реконструкции, готовится технический план и вносятся изменения в Росреестр. В этом случае реконструкция будет считаться законной.
