Когда сторона сделки уклоняется от регистрации договора (не передаёт сведения в Росреестр, не обращается за оформлением самостоятельно или через представителя), то такие действия негативно отображаются на другом участнике. Как правило, в подобных случаях заинтересованное лицо не может без второго провести учёт. Для этого выполняется побуждение к регистрации прав через письменное требование. Если такой порядок не принёс результатов, то доказательства предоставляются в суд для урегулирования вопроса.
Как отмечают юристы, на практике возникают и другие случаи, когда требуется произвести побуждение к оформлению:
- При разделе недвижимости один из владельцев препятствует регистрации, а также подготовке необходимой документации.
- Застройщик нарушает свои обязательства и не передаёт объект покупателю.
- При возникновении споров о праве собственности.
Законодательство в области понуждения к регистрации прав
Статья 12 ГК РФ. Участники сделки могут рассчитывать на защиту гражданских прав. Например, через присуждение исполнить обязанности в натуре, возмещение ущерба или моральной компенсации.
Статья 551 ГК РФ. В п. 1 указано, что при переходе прав после заключения сделки, документ нужно внести в базу Росреестра. А в п. 3 обозначено: если один из участников договора уклоняется от оформления, то по требованию второго, судом выносится решение о регистрации. При необоснованных препятствиях потерпевшей стороне возмещаются убытки.
П. 63 Постановление Пленума ВС РФ и ВАС РФ от 29.04.2010 №10/22. Когда сделка заключена в надлежащем виде, а один из участников уклоняется, то вторая сторона требует в суде принудительной регистрации.
№218-ФЗ. Подробно можно рассмотреть порядок оформления собственности, права и обязанности участников правоотношений.
Понуждение к регистрации перехода прав собственности
Ситуация из практики №1. К нашим юристам обратился заказчик, который стал участником сделки (покупателем). Стороны заключили договор купли-продажи участка. Стоимость недвижимости оценена в 1 млн и полностью выплачена в отведённый срок. Действие зафиксировано в Акте приёма-передачи и расписке продавца. Во время оформления перехода прав продавец параллельно направил в Росреестр обращение о приостановке регистрации и возврате представленных сведений. На основании чего представители и вынесли отказ. В свою очередь, продавец сообщил, что сумма за земельный участок не соответствует реальной оценке (низкая), однако деньги также отказался возвращать. Покупатель в этой ситуации фактически вступил во владение и имел на руках исходные документы на недвижимость (межевой план, ГПЗУ и тд).
Ситуация из практики №2. К юристам компании «Истрариел» обратился клиент, который заключил со своей пожилой родственницей (бабушкой) нотариально составленный договор дарения на квартиру. Родственница полностью дееспособна и не подписывала сделку под воздействием. В этой ситуации другие внуки возмутились решению и начали оказывать давление на собственницу недвижимости. После чего при регистрации поступило заявление в Росреестр об отказе перехода прав.
Разрешать такие ситуации нужно в суде, при этом важно правильно составить исковое заявление и обозначить требования. Однако можно предварительно направить стороне письменное обращение, что будет расцениваться, как попытка досудебного урегулирования.
Передача письменного требования
В некоторых случаях вызов второй стороны для регистрации договора приносит результат сразу и обращаться в суд не потребуется. Однако во избежание подобных ситуаций рекомендуем на первоначальном этапе заручиться помощью юриста в сопровождении сделок. Сотрудник также может составить письменное требование. Как правило, в обращении указывается:
- Ф.И.О. сторон, местонахождение или адрес проживания, контакты (телефон, почта).
- Реквизиты договора (дата заключения, номер).
- Отметка о том, исполнен ли договор (полностью или частично), например, внесена плата за недвижимость, и подготовлен Акт приёма-передачи. Если условия не исполнены, также зафиксируйте это.
- Необходимость регистрации сделки и требование участия второй стороны для оформления прав.
- Просьба о предоставлении необходимых сведений для внесения в Росреестр.
- Какая предусмотрена ответственность за уклонение от исполнения обязанностей.
Такое обращение можно передать участнику сделки лично или почтовым отправлением (заказным письмом). Во первом случае адресат должен подписать уведомление о вручении. Также допустима передача через электронную почту со сканом личной подписи.
Иск о понуждении к регистрации права собственности
Если в досудебном порядке не удалось разрешить вопрос, то нужно обратиться в суд с исковым заявлением. Обратите внимание, что от правильно составленного иска зависит принятие положительного решения. Поэтому предварительно проконсультируйтесь с юристом или закажите юридическое сопровождение. Как правило, в содержании указывается:
| Название | Описание |
|---|---|
| Основная часть | Наименование судебного органа, Ф.И.О. истца и ответчика. Фиксируется информация об адресе сторон (место проживания и прописки), контактах (телефон, почта). Когда один из участников – юридическое лицо, то прописывается ИНН, ОГРН. |
| Описательная часть | Вносятся основания (причины) обращения в суд. Указывается документ, согласно которому приобретена недвижимость (договор дарения или купли-продажи). Также требуется обозначить факт уклонения: ответчик не передаёт сведения на регистрацию или отказался от оформления. |
| Обстоятельства дела | Нужно указать в хронологическом порядке, как происходил процесс заключения сделки. Вносится дата, информация о приёме-передаче объекта недвижимости. А также, в какой период сведения направлялись в Росреестр. |
| Просительная часть с указанием требований | Внести можно следующие пункты:
|
По завершении ставится подпись истца, и указывается дата подготовки заявления. Решение о принятии иска принимается в течение 5 дней. Срок исковой давности составляет 3 года.
Список документов при понуждении к регистрации прав
При обращении в судебный орган, в обязательном порядке к иску прикладываются приложения. Как правило, перечень содержит:
- Копию договора дарения, купли-продажи или других свидетельств.
- Выписку ЕГРН на недвижимость.
- Уведомления и обращения к ответчику, что подтверждают факт решения вопроса в досудебном порядке.
- Дополнительные сведения, например, Акт приёма-передачи недвижимости или расписка о получении средств за объект.
- Квитанции по оплате госпошлины.
В зависимости от ситуации комплект может изменяться или дополняться. Об этом заранее проконсультируют юристы на этапе проверки материалов.
Последствия при незарегистрированных правах
Не стоит игнорировать факт отсутствия прав на объект после покупки, получения в дар или наследства. Даже если вы используете недвижимость (живёте в доме, ведёте деятельность на участке), документально права не закреплены. Поэтому может возникнуть ряд трудностей, например, не получится легально распоряжаться землёй или постройками: нельзя продать, подарить, оформить завещание. А также выполнить другие действия, например, провести раздел или объединение участка, выделить долю земли, дома или квартиры.
При этом за время использования официально владельцем считается сторона, с которой подписана сделка. На практике встречались случаи, когда после заключения договора, покупатель начал строительство на участке (без разрешения), но официально в права не вступил. При узаконивании строения получил отказ, так как не являлся официальным собственником площади. Первоначально пришлось разрешать вопрос с регистрацией прав.
Помощь юристов компании «Истрариел»
Когда возникла необходимость понудить одну из сторон к оформлению собственности, рекомендуем обратиться к нашим юристам. В процессе будет представлена комплексная профессиональная помощь:
- Анализ ситуации и консультация. Проверка исходной документации (выписки ЕГРН, договора). Выявление оснований для обращения в суд. А также прогнозирование возможных рисков и трудностей.
- Взаимодействие со вторым участником сделки. Например, подготовка и передача письменных обращений для решения вопроса в досудебном порядке.
- Формирование иска. Составление обращения, формулировка требований со ссылками на нормативные Акты. Сбор и запрос приложений к исковому заявлению.
- Представительство в суде. Юрист на основании доверенности передаёт иск. Участвует в заседаниях от имени истца и представляет доказательства в защиту позиции клиента.
- Контроль за исполнением судебного решения. После того как постановление вступило в законную силу, проверяем, исполнил ли ответчик обязательства.
Также при необходимости предоставляем дополнительные услуги, например, анализируем корректность документов перед регистрацией или заранее сопровождаем сделку, чтобы не возникло непредвиденных обстоятельств. При обжаловании решения суда защищаем интересы заказчика.
Компания «Истрариел» предоставляет услуги понуждения к регистрации прав. Помогаем урегулировать вопрос в досудебном или судебном порядке. Взаимодействуем с государственными ведомствами от лица клиента на основании доверенности. Сопровождаем на этапах разбирательств. Работаем по договору в Москве и Московской области. Если после прочтения остались вопросы или вы лично столкнулись с похожей ситуацией, напишите на форум или позвоните по телефону в шапке сайта, и наши юристы проведут бесплатную консультацию.
