Большинство собственников приобретают земельные участки в хороших живописных районах и редко кто из них задумывается о том, а можно ли в дальнейшем построить дом. На практике это выглядит примерно так: оформление покупки участка, например, 20 на 40 метров, затем разработка проекта и заказ ГПЗУ. И на этом этапе начинаются вопросы. Собственникам участков приходят нулевые ГПЗУ или план с указанием пятна застройки только в конце участка.
В таких ситуациях администрация отказывает в регистрации либо застройщикам приходится строить слишком маленькие дома. Для того чтобы так не происходило, настоятельно рекомендуем изначально проверять пятно застройки перед покупкой. А если всё же вы столкнулись с такой проблемой, рассмотрим, как её можно решить.
Если участок собственника узкий и не позволяет разместить капитальный объект, юристы проанализируют землю и предложат собственнику подходящий вариант. Увеличить площадь можно путём расширения участка при помощи прирезки или перераспределения. Также можно обратиться в администрацию за получением разрешения об уменьшении градостроительных норм, но только при наличии веских оснований для уменьшения отступов. Ещё один вариант — рассмотрение вопроса в судебном порядке ( если дом уже построен и требует регистрации).
Как определить пятно застройки
Для определения пятна застройки в первую очередь необходимо убедиться в том, что межевание земельного участка проведено верно и фактические границы совпадают с данными из ЕГРН и правоустанавливающих документов. Для этого наш кадастровый инженер проверяет сведения и при необходимости устраняет ошибки. Если местоположение участка установлено верно, приступаем к следующему этапу определения пятна застройки — получение ГПЗУ. В градостроительном плане земельного участка указывается категория земли, предельно допустимые отступы от забора до объекта капитального строительства и контуры находящихся рядом охранных зон.
При определении пятна застройки не стоит забывать и о хозяйственных постройках, которые вы планируете построить. Учитывайте минимальное расстояние от них к дому и к красным линиям. Например, если дом будет деревянный, по противопожарным нормам следует отступить 15 метров при строительстве бани или гаража.
Для того чтобы выяснить разрешённый процент застройки и быть уверенным в том, что дом зарегистрируют, направляем заявление в администрацию для выдачи градостроительного плана. Вместе с заявлением подаём правоустанавливающие документы. В результате рассмотрения собственник в течение 14 дней получает схему, где указаны все допустимые отступы при строительстве.
Пятно застройки на участке нормы
Разрабатывая проект строительства, наши юристы проверяют, нет ли охранных зон рядом, например, линейных объектов. В ГПЗУ указывается, сколько метров нужно отступить от инженерных сетей, если земельный участок частично или полностью находится в границах охранных зон. Если же зон с особыми условиями рядом нет, то собственнику земельного участка ИЖС необходимо соблюсти только основные нормы:
- Не менее 3 метров от забора (красной линии) и 6 метров от соседнего жилого дома;
- От дороги (забора) не менее 5 метров;
- От деревянной постройки (баня, нежилая летняя пристройка) 12 метров до основного строения.
При этом следует учитывать, что на участке ИЖС может располагаться только один дом для проживания высотой не более 15 метров. Этажность также ограничена — максимум 3 этажа над землёй и один подземный. Все эти параметры наши проектировщики учитывают при формировании проекта строительства. И затем выносят точки в натуру. Это необходимо для избежания ошибок при прокладке фундамента жилого дома или коммерческого здания. В результате собственник получает акт о проведении выноса проекта в натуру. Вынос помогает установить минимальную величину удаление строения от границ земельного участка и оптимальную высоту. Также при тщательном планировании удаётся избежать отказов Росреестра в регистрации прав на построенный дом из-за несоблюдения процента застройки.
Пятно застройки на узком участке
При строительстве на узком участке соблюдаются те же СНиПы, что и при возведении дома на земле со стандартными параметрами. Но если невозможно построить дом с соблюдением всех норм, есть два способа зарегистрировать права. В первую очередь необходимо получить разрешение от соседей на то, что дом будет построен без соблюдения минимального отступа от забора. В большинстве случаев администрация идёт навстречу и регистрирует строения на узком участке.
Второй способ — получить разрешение на отклонение от предельных норм строительства. В этом случае наши юристы помогают застройщикам направить заявление на выдачу такого акта. Для того чтобы повысить шанс на положительный ответ, наши кадастровые инженеры формируют заключение, прописывая все характеристики земельного участка, которые препятствуют строительству в соответствии с градостроительным кодексом. Подробнее об особенностях строительства на узком участке в этой статье.
Нет пятна застройки в ГПЗУ
При получении ГПЗУ с нулевым пятном застройки собственник или арендатор также получает письменный ответ с объяснением причины невозможности построить жилой дом. Например, в качестве примера можно рассмотреть случай когда «нулёвку» застройщик получил из-за отсутствия утверждённого проекта планировки территории. В этом случае наши юристы рекомендуют разработать ПЗЗ, подав заявку самостоятельно либо коллективно, если проблема с согласованием строительства есть у всех жителей СНТ.
Дом не в пятне застройки
Когда дом уже построен и регистрация невозможна из-за несоблюдения пятна застройки, наши юристы советуют воспользоваться возможностью оформить перераспределение земельных участков, а затем вновь подать заявление на регистрацию прав. Оформить перераспределение можно из соседнего участка (при согласии соседей) либо за счёт муниципальных земель. Последний способ возможен, если рядом с участком собственника есть бесхозные сотки, которые можно выкупить.
Для этой процедуры необходимо в первую очередь подготовить ситуационный план участка и подать заявление в администрацию на выкуп через аукцион. Также лишние сотки можно получить бесплатно, если заявитель имеет право на льготы. Например, инвалиды или многодетные семьи.
Определяем пятно застройки ещё до покупки участка под строительство. Проверяем, нет ли значительных ограничений, которые в дальнейшем станут препятствием в регистрации прав на дом. Если собственник уже построил дом и не учёл пятно застройки, поможем исправить ошибки и внести сведения в ЕГРН.
