Перед совершением сделки купли-продажи нужно узнать рыночную стоимость объекта. Собственник может самостоятельно определить цену, но только примерную. Для юридических операций с недвижимостью, доказательства правоты в суде и при покупке квартиры в ипотеку требуется отчёт об оценке рыночной стоимости. Юристы «Истрариел» поделились информацией о том, как узнать стоимость объекта и что должно содержать заключение эксперта.
Для составления документа выезжаем на участок для проведения осмотра капитального объекта. Определяем факторы, по которым будет производиться оценка недвижимости: характеристики дома, участка или квартиры, местоположение, состояние объекта. Используется сравнительный метод оценки и в итоге определяется стоимость и выдаётся отчёт.
Как сделать оценку объекта недвижимости
Для расчёта стоимости объекта недвижимости нужно обратиться к оценщику, который определит рыночную цену, действуя по такой схеме:
- Установка цели оценки и изучение характеристики квартиры, дома или участка;
- Обозначение даты проведения оценки;
- Формирование подробного описания недвижимости;
- Проведение расчёта стоимости.
После завершения процедуры следующим этапом становится согласование результатов и подготовка отчёта. Сведения, предоставляемые в итоговом заключении эксперта, зависят от того, какой объект изучался.
Квартира
Квартиру оценивают по следующим факторам: этажность, планировка, площадь, количество комнат, наличие балкона и приборов отопления, состояние санузлов. Описывается внутренняя отделка квартиры, принимается во внимание высота потолков. Так как определяется рыночная цена, не обойтись без анализа ситуации на рынке. Изучается спрос, предложение и стоимость аналогичных квартир в том же районе и сопоставляются данные. Во время процесса оценки может использоваться не только сравнительный метод, иногда прибегают и к доходным, затратным способам определения стоимости. Но чаще идут стандартным путём. Подбирают 5 объектов с похожими параметрами. Далее вносят изменения с учётом инфраструктуры, площади, этажности, исследуемой квартиры, высчитывают сумму за 1 кв. м и определяют итоговую рыночную стоимость.
Если в отношении квартиры проводились несогласованные перепланировки, в отчёте отдельно указывается рыночная цена объекта, которая будет действовать при приведении объекта в первоначальный вид. Также оформляется экспертное заключение о том, можно или нельзя узаконить такую перепланировку или реконструкцию.
Дом с земельным участком
Для проведения оценки участка обращается внимание на категорию земли и вид разрешённого использования. Если нужно посчитать стоимость 2 смежных участков, которые объединены в один, то тогда отчёт добавляются сведения, на каком именно участке расположены строения. Описывается местоположение участка, уровень доступности транспорта, схема проезда. В отчёт добавляется информация об инженерных коммуникациях, геологических и геодезических изысканиях. Подробнее о том, сколько стоят сейчас земельные участки в Истре и Истринском районе можно узнать у наших риелторов. При использовании сравнительного метода изучается уровень цен на участки и на строительство в регионе на данный момент.
При оценке жилого дома на участке в итоговом заключении указываются кадастровые данные о земле, информация о наличии деревьев, подъездных путей, количество построек (основные и вспомогательные), тип и год постройки, материал стен, размер площади.
Документы для определения стоимости объекта
Для получения отчёта нужно предоставить оценщику следующие документы:
- Технический план объекта недвижимости. При его отсутствии (или если оценивается земельный участок) понадобится расширенная выписка из ЕГРН. Для дома дополнительно прикладывается поэтажный план;
- Подтверждение права собственности на квартиру, дом или участок. Им может быть старое свидетельство о праве собственности (более не выдаётся, но некоторые собственники ещё имеют на руках подобные документы), выписка из ЕГРН;
- Паспорт и иные справки (по требованию).
В готовом отчёте в приложении оценщик предоставляет копии всех документов, которые были использованы им при расчёте рыночной стоимости. Если это земельный участок с жилым домом, то в их число входит: выписка на участок, технический план объекта, схема местоположения, ситуационный и кадастровый план, заключения экспертиз (при наличии). В список добавляется фотографии вида объекта или его частей, комнат и помещений (если это квартира). При выявлении несогласованной перепланировки или имеющихся дефектов и повреждений объекта также понадобится фото.
Важно: рыночная и кадастровая стоимость земельного участка — не одно и то же. В чём разница между ними, рассказываем здесь.
Оценка квартиры для ипотеки
При покупке квартиры в ипотеку банк запрашивает отчёт об оценке рыночной стоимости. И если покупатель не предоставляет такой документ, банк самостоятельно оценивает недвижимость, что может сыграть не в пользу заёмщика. В таком случае требуется независимая оценка, что выгодно обеим сторонам. Банк получает уверенность, что объект ликвиден и при нарушениях условий договора будет свободно реализован на рынке недвижимости. А также удостоверяется в том, что заёмщик не возьмёт обманным путём в долг сумму, превышающую реальную стоимость квартиры или дома с земельным участком.
Со стороны заёмщика отчёт об оценке от независимого эксперта даёт некую гарантию, что банк искусственно не превысит стоимость объекта, преследуя свои интересы. Для получения отчёта об оценке для ипотеки нужно обратиться к юристу, который обследует объект и с учётом его характеристик и дополнительных факторов, влияющих на цену, определит стоимость и выдаст письменное заключение. Заёмщик направит отчёт в банк и сможет получить ипотечный кредит. Банки отдают предпочтение только аккредитованным организациям, поэтому нужно выбирать проверенную компанию для оценки недвижимости. Кроме того, покупателю желательно обратиться за юридическим сопровождением сделки. Это необходимо для того, чтобы минимизировать возможные риски, быть уверенным, что куплю-продажу не оспорят впоследствии в суде и не признают недействительной.
При выдаче ипотеки банк обращает внимание на рыночную и ликвидационную стоимость объекта Риелторы «Истрариел» используют различные методы для оценки жилых домов с участком, квартир, но чаще прибегают к сравнительному способу расчёта. Анализируют аналогичные предложения на рынке, сравнивая их между собой, учитывают важные факторы: местоположение, состояние объекта. При исследовании участка смотрят на удалённость от города (какое расстояние в км до центра), возможность подключения к инженерным коммуникациям, наличие подъездных путей. Ликвидационная стоимость ниже рыночной, однако известно, что банку нужно изучить и её, ведь есть вероятность, что потребуется продажа залогового объекта. И при срочной продаже реализовать недвижимость придётся по сниженной ликвидационной цене. Оценщики нашей компании определяют все виды стоимости объектов и включают в отчёт полученные данные. Заключение прикладывается к остальным документам, необходимым для совершения сделки, а рыночная стоимость указывается в договоре.
Оценка недвижимости для суда
При имущественных судебных спорах отчёт об оценке рыночной стоимости используется в качестве доказательства позиции участника процесса. В суде действует принцип состязательности. Это означает, что шансы на выигрыш дела зависит от того, насколько точно и аргументированно будут представлены требования или возражения на суде. Отчёт считается важным документом, и суд учитывает его в комплексе с другими документами, но при условии, что он достоверен. Только в этом случае можно повлиять на принятие судебного решения. Иногда на отчёт требуется составить экспертное заключение для проверки обоснованности документа. Наши юристы сопровождают на судебных заседаниях при земельных спорах.
Отчёт об оценке для суда оспаривается только по заявлению о признании его недействительным, но при этом нужно указать доводы. Возражения подкрепляются доказательствами, например,в отчёте содержатся ошибки, недостоверные сведения или с момента оценки прошло более 6 месяцев. Такие ситуации рассматриваются в индивидуальном порядке. Нельзя подать заявление о признании отчёта недействительным только потому, что другая сторона не поддерживает вынесенные оценщиком заключения. Факт несогласия сам по себе не свидетельствует о недостоверности документа.
Пример из судебной практики:
Ответчик заявил требования суду: признать отчёт о рыночной стоимости объекта недействительным и указал на то, что в нём содержатся недостоверные данные. Но доказательств предоставить не смог. Поскольку суд не нашёл оснований и подтверждённых нарушений прав ответчика, то вынес отказ в прошении за неимением доказательной базы. Отметив, что незначительные ошибки и мелкие неточности, не влияющие на результат оценки, не могут считаться основаниями для признания отчёта недостоверным.
Для получения подробной информации о подготовке отчёта об оценке рыночной стоимости обращайтесь за бесплатной консультацией к нашим юристам. Звоните по телефону: 8 (495) 649-94-39.
Требования к отчёту о рыночной стоимости
Расчёт проводит независимый оценщик. В итоге формируется официальный отчёт, который подаётся на рассмотрение в государственные органы или банки. В документе не должно быть неоднозначных сведений. В обязательном порядке указываются используемые методы оценки, цель, задача, дата проведения. Документу присваивается статус официального и он имеет юридическую силу. Отчёт должен содержать:
- Обоснованное мнение оценщика. Для определения стоимости эксперт руководствуется законом «Об оценочной деятельности», а информация, используемая им для расчёта, должна быть достоверной;
- Подробное описание объекта с указанием аспектов, которые влияют на цену имущества. Обращается внимание на то, какую позицию занимает изучаемая недвижимость на рынке;
- Аргументированный выбор методов, при помощи которых проводилась оценка недвижимости;
- Ограничения, допущения, важные нюансы, влияющие на стоимость дома или квартиры, если таковые имели место;
- Сведения о заказчике и об оценщике (Ф. И. О., паспортные данные.
Отчёт составляется в соответствии с принципами существенности, однозначности, проверяемости и достаточности. То есть информация, указанная оценщиком, должна быть подтверждённой, не вводить в заблуждение и не допускать возможности неоднозначного толкования. Документ должен быть понятен даже тем лицам, которые не имеют специальных знаний в определении стоимости недвижимости. В экспертном заключении содержатся разделы: общие сведения, описание имущества (характеристика, местоположение, определение физического износа, анализ рынка объекта недвижимости), описание процесса оценивания, подпись оценщика. При использовании оценщиком данных, подготовленных другим экспертом, нужно предоставить подтверждение того, что оценка проведена в соответствии с принятыми стандартами. Готовый отчёт передаётся заказчику в твёрдом переплёте, заверяется подписями и печатями организации.
Срок действия отчёта об оценке рыночной стоимости
Срок, в течение которого, отчёт об оценке рыночной стоимости считается действительным, составляет 6 месяцев с даты проведения расчёта. В связи с тем, что произошёл массовый переход на электронный документооборот, составляется цифровая версия отчёта, которая хранится не менее 3 лет и выдаётся по требованию. Эти сроки регламентированы ст. 15 ФЗ от 29.07. 1998 г. «Об оценочной деятельности». Просроченный отчёт нельзя предоставлять в организации, он будет считаться недействительным.
Юристы и риелторы «Истрариел» проводят оценку рыночной стоимости квартиры, дома, земельного участка и выдают отчёт. При судебных имущественных спорах предоставляют доказательства, экспертные заключения об оценке и направляют на рассмотрение в суд. При необходимости сопровождают на заседаниях и защищают позицию заказчика. Оценивают квартиру для оформления ипотечного кредита. Звоните, консультация бесплатная: 8 (495) 649-94-39.
