При желании собственника провести перепланировку в квартире предварительно нужно получить разрешение от администрации. В противном случае ремонтные работы будут считаться незаконными. Юристы агентства недвижимости «Истрариел» подготовили материал о запрещённых видах работ, связанных с перепланировкой квартиры, которые не удастся узаконить даже задним числом.
Если перепланировка повлияла на общие конструкции дома или нарушила права соседей, крайней мерой может стать решение суда о продаже квартиры. Из вырученной суммы будет вычтена стоимость, необходимая для придания помещению первоначального вида.
Комментарий юриста: для начала владельцу необходимо понимать, что подразумевается под термином «перепланировка». Согласно Жилищному кодексу, это внесение изменений в конфигурацию жилья, требующих смены сведений в ЕГРН. Перепланировкой называют совмещение комнат путём сноса стен или же перенос стены с одного места на другое. Изменения в любом случае необходимо согласовывать с органами местного самоуправления. Также с перепланировкой должны быть согласны все зарегистрированные на этой территории члены семьи, достигшие совершеннолетия.
Собственник должен быть готов к тому, что в перепланировке откажут, если необходимый для узаконивания перепланировки пакет документов был представлен в неполном объёме или в документах имеются ошибки. Или, если проект перепланировки не отвечает требованиям законодательства. Юристы перечислили основания для отказа в перепланировке:
- Концептуальная переделка балкона или лоджии, которая идёт вразрез с первоначальным архитектурным замыслом;
- Изменения, касающиеся сноса несущих стен;
- Увеличение кладовки, кухни или ванной за счёт уменьшения общей жилой площади;
- Расширение жилой площади за счёт нежилой, например, за счёт уменьшения ванной комнаты;
- Перенос санузла в части квартиры, где у соседей нижних этажей находятся жилые комнаты;
- Закладывание существующих оконных проёмов;
- Осуществление перепланировки в домах, которые будут сноситься в ближайшие 3 года по причине аварийности и ветхости;
- Снос вентиляционных коллекторов.
Также могут быть запрещены любые изменения, относящиеся к запретам действующего законодательства, санитарных, технических и противопожарных нормативных документов. Незаконная перепланировка, как квартиры, так и частного дома — это процесс изменения конфигурации помещения без получения разрешения со стороны Жилищной инспекции. Такая инициатива хозяев помещения грозит штрафом или публичной продажей его помещения. Причём это касается как жилых, так и коммерческих зданий.
Как избежать отказа
Для того чтобы осуществлять необходимые сделки с квартирой или иным помещением, необходимо узаконить такую перепланировку. Вариант действий хозяина помещения может быть таков:
- Обращение в администрацию с комплектом необходимых документов;
- Если собственнику отказали в просьбе согласовать перепланировку, которая была проведена незаконно, то он вправе обратиться в суд;
- Можно и ничего не делать, а просто ждать, пока орган местного самоуправления «проснётся» и вкатит хозяину помещения иск о реализации квартиры с аукциона или о расторжении соглашения социального найма;
- В вышеуказанном процессе хозяин помещения должен подать иск встречного содержания о сохранении помещения в том состоянии, в котором оно существует в настоящее время;
Такой иск возможен, если перепланировка не нарушает строительных норм и не ущемляет права иных лиц. Кроме этого, узаконить перепланировку соседа можно путем его обращения в суд с исковым заявлением о сохранении такого уже перепланированного помещения. Скорее всего, суд пойдёт навстречу собственнику или нанимателю (при предъявленном доказательстве о правомерности перепланировки или если владелец предоставит заключение экспертизы о безопасности проведённых изменений).
Вопросы и ответы
Какие документы требуются для согласования перепланировки в квартире?
Прежде всего, понадобится предоставить правоустанавливающие документы на квартиру, проект переустройства, заявление владельца, согласие остальных собственников квартиры, техническое заключение. Справки подаются на рассмотрение в местные органы власти.
Сколько времени требуется для согласования перепланировки?
С учётом проведения ремонтно-строительных работ для согласования переустройства нужно от 3 до 12 месяцев.
Можно ли сделать перепланировку в ипотечной квартире?
Изменение конфигурации помещения проводится только с разрешения банка. Любые работы должны проводиться с учётом санитарных и градостроительных норм, принятых законодательством.
Когда перепланировку не удаётся согласовать?
Мы помогаем владельцам узаконить проведённую перепланировку во всех случаях, кроме тех, когда изменения существенно нарушают закон и нанесли повреждения соседним помещениям. Обычно не удаётся узаконить следующие виды перепланировок:
- Расширение кухни за счёт комнаты;
- Расширение туалета за счёт кухонного и комнатного пространства;
- Отсутствие естественного освещения для жилых комнат;
- Объединение помещения с кухней, в которой расположена газовая плита.
Юристы напоминают: несмотря на то, что перепланировка уже сделана и вовремя не узаконена, лучше согласовать проведённые изменения. В противном случае владелец рискует получить жалобу от соседей, управляющей компании. Лучше позаботиться о легализации изменений ещё до начала строительных работ.
Какие последствия могут быть после неузаконенной перепланировки?
Не все собственники занимаются узакониванием проведённых работ с расчётом на то, что никто не узнает о перепланировке. Это неверный подход: могут поступить жалобы от соседей, управляющей компании и других лиц. Зачастую сокрытие информации грозит собственникам административным штрафом, невозможностью продать квартиру, уголовными последствиями (если установлен вред, нанесённый соседям или общедомовому имуществу в целом), обязанностью узаконить переустройство либо вынесением постановления о приведении объекта в первоначальный вид. Кроме того, неузаконенные ремонтные работы снижают рыночную стоимость квартиры, а также её ликвидность.
Юристы «Истрариел» помогают получить разрешение на проведение перепланировки. После окончания ремонтных работ подготавливают технический план и вносят изменения в сведения ЕГРН. Результатом работы становится выданная собственнику выписка из ЕГРН с узаконенной перепланировкой. Проверим, правомерны ли основания администрации для вынесения отказа в перепланировке. Узаконим проведённые изменения на объекте, установим степень безопасности работ и узаконим в Росреестре. Звоните, окажем правовую поддержку.
