Схема планировочной организации земельного участка разрабатывается на основании топографической съёмки, ГПЗУ и межевого плана. Топосъёмку требуется согласовать с контролирующими органами и эксплуатирующими организациями (водоканал, службы газо- электро- и теплоснабжения, телефонная связь). По сути, СПОЗУ даёт возможность представить внешний вид участка после завершения строительства с обозначением параметров объектов, зелёных насаждений, ландшафтного обустройства, размещением коммуникаций и ограждающих конструкций.
Для чего нужна СПОЗУ
Схема потребуется тем, кто собирается получить участок в аренду посредством торгов или планирует начать строительство. Согласно требованиям ГрК РФ схема входит в состав проекта, который разрабатывают в обязательном порядке при строительстве коммерческих объектов. Помимо этого, после разработки схемы собственник будет точно видеть, как нужно разместить строение с учётом требований закона.
СПОЗУ покажет, как будет выглядеть участок после окончания строительства, позволит определить примерную стоимость проекта и выявить подводные камни на начальном этапе строительства. С помощью детального чертежа можно решить многие вопросы по планированию и обустройству участка с размещением зданий, ограждающих конструкций, инженерных и коммуникационных систем, организацией бытового и хозяйственного обслуживания.
СПОЗУ для получения участков в аренду
Согласно Федеральному Закону 171, предоставление в аренду муниципальных земельных участков, возможно только на торгах. При проведении аукциона участков под ИЖС в обязательном порядке следует определить параметры будущего жилого объекта, а также указать технические условия для его подсоединения к коммуникационным сетям.
Хоть схема ПОЗУ не включена в обязательный список документов при оформлении заявки на участие в торгах, но её наличие потребуется заявителю для принятия решения об участии в аукционе. В СПОЗУ содержатся наиболее полные сведения о земельном участке с определением его границ, указанием допустимых мест для строительства и особенностей подключения инженерных сетей и пр. Основываясь на этих данных, заявитель сможет понять, какую именно территорию стоит выбрать для конкретного проекта, а также уточнить возможность предоставления выбранного участка земли в аренду.
СПОЗУ как часть проектной документации
Схема планировочной организации участка земли при строительстве коммерческих зданий представляет собой часть проектной документации, которая служит основанием для осуществления застройки территорий. Документ призван заменить генплан в проектах, подлежащих экспертизе. Его содержание регламентируется правительственным постановлением №87. В схеме указывается местоположение имеющихся недостроев или будущих построек, описывается рельеф земельного участка, обозначаются его границы, подземные и наземные коммуникации, а также элементы озеленения и благоустройства.
СПОЗУ для строительства объекта ИЖС
При подаче уведомления о начале строительства СПОЗУ не является обязательным документом. Однако, юристы АН Истрариел советуют перед началом строительства разработать градостроительный план и СПОЗУ. Это позволит возвести постройку без нарушения норм строительства, что гарантирует, что её зарегистрируют.
Схема формируется на основании градплана, в котором разработан чертёж участка с допустимыми отступами от границ. На основании этого чертежа вычерчивается СПОЗУ уже с посадкой дома на него, то есть собственник увидит, как дом будет располагаться на этом земельном участке. Прописывается высота здания, этажность, площадь застройки. Также указывается кадастровый квартал, адрес, площадь и ситуационный план.
Строительство с нарушением СПОЗУ
При застройке земельных участков следует соблюдать не только положения Градостроительного и Земельного Кодекса, но также требования норм и СНиПов, в частности 31.02.2001 — о жилых одноквартирных домах, 30.02.97 — о планировке и застройке садоводческих и дачных объединений, 2.08.01-89 и СП 106-97 — о жилых объектах, 02.07.01-89 — о застройке сельских и городских поселений.
Так, строение должно располагаться не ближе 3 м. от узких улиц и 5 м. — от автодорог, отступ от забора должен составлять 1-1,5 м. Расстояние между каменными зданиями обязано быть не менее 6 м., а между бетонными и железобетонными сооружениями — не менее 8. Высота заборов, которые необходимо устанавливать ещё до начала строительства, должна составлять 2,5 м. Системы канализации, отопления, газо- электро- и водоснабжения также должны соответствовать нормам, прописанным в СНиПах.
Случаи, когда жилой дом построен на красных линиях или выходит за пределы допустимых границ участка, не являются безнадёжными. Юристы АН Истрариел утверждают, что при судебном рассмотрении дела редко принимаются решения о сносе таких сооружений. Согласно законодательству, несоблюдение минимальных расстояний между границами участка и жилым строением, предусмотренных нормами, не является достаточным обоснованием для демонтажа. Для того, чтобы получить решение о сносе, истец должен доказать в суде, что постройка нарушает его права и несёт угрозу здоровью (ст. 304, 305 ГК РФ). Отсутствие разрешения на строительство или нарушение предусмотренных СНиПами норм не являются основополагающими факторами и рассматриваются судом во вторую очередь.
Кадастровые инженеры АН Истрариел разрабатывают ГПЗУ и СПОЗУ и готовят обращение в местную администрацию для выяснения возможности выкупа или аренды выбранного участка. Также мы разрабатываем проектную документацию, получаем разрешение на строительство и ввод в эксплуатацию коммерческих объектов.
