Росреестр поделился основными правилами строительства частных домов. До начала строительства дома на участке нужно учитывать множество факторов. Нельзя располагать дом на том месте, где сам того желает собственник. Градостроительный регламент обязывает соблюдать нормы и отступы от соседских границ и забора.
Перед строительством проводятся геологические и геодезические изыскания. Участок исследуется при помощи топографической съёмки. С её помощью выясняется местонахождение подземных коммуникаций. Геодезические работы — это тот минимум, от которого зависит выбор пятна застройки.
Рекомендуем получать градостроительный план участка. В нём указывается местоположение будущего дома, вид разрешённого использования и категория земли, имеющиеся ограничения для постройки здания или сооружения. Если собственник будет строить в соответствии с данными из ГПЗУ, это поможет избежать многих проблем при вводе дома в эксплуатацию и регистрации. Соблюдение всех СНиП при строительстве позволит владельцу снизить риски судебных разбирательств с соседями.
Свыше 60 % исковых заявлений по земельным вопросам, подаваемых физическими лицами, в суд на рассмотрение содержат в себе требования обязать соседа устранить нарушение отступов. Например, снести хозпостройку, убрать навес и прочие спорные ситуации суд решает на регулярной основе. Юристы советуют придерживаться принятых санитарных норм и правил, а если нарушения уже есть — обратиться к кадастровому инженеру для определения дальнейших действий.
Какие нормы строительства жилого дома нужно соблюдать в 2025 году
По закону строить дом без уведомления администрации нельзя. Иначе капитальный объект будет считаться самовольной постройкой, которую если не снесут, то узаконить возможно будет только в судебном порядке.
Да, дачная амнистия до сих пор действует и продлена до 2031 года. Но не все дома попадают под правила упрощённого оформления. Если дом построен на участке ИЖС, этажность составляет не больше трёх, а высота не выше 20 метров, то такой дом, вероятно, зарегистрируют по дачной амнистии. А если Росреестр вынесет отказ? Тогда единственный прямой путь для регистрации — суд.
Напоминаем владельцам участков, что Росреестр и администрация строго следят за соблюдением норм строительства. И если они нарушены, приходит отказ. Мы придерживаемся основных градостроительных правил и норм и готовы бесплатно проконсультировать по любым вопросам, касающихся строительства домов на участке.
Расстояние от дома до улиц и проезжей части не менее 5 м. Между забором и домом отступается минимум 3 м. Если навес или крыша выступают более 0,5 м, то измерять расстояние нужно именно от них.
Минимально отступать от построек и гаражей до соседского участка нужно не меньше 1 м. 12 метров отступают от забора до туалета.
Что касается зелёных насаждений, минимальные отступы составляют 1 м от кустарников до соседского забора, от высоких деревьев 4 м, от средних — 2 м. На расстоянии 8 м от забора располагают душ и баню.
Рекомендуем придерживаться СНиП, чтобы избежать неприятностей в регистрации в дальнейшем. Нормы созданы не для создания дополнительных сложностей для владельцев, как думают многие. Они призваны обеспечить безопасность (также и противопожарную) и длительную эксплуатацию дома.
Ограничения строительства на участке ИЖС
Только лишь соблюдением норм строительства не обойтись, когда выясняется, что на участке есть ограничения. Для каждого региона действуют свои правила, где расписано, почему и на каком расстоянии запрещено строительство. Например, кроме отступов от соседей, нужно ещё соблюдать расстояние от охранных зон.
Нередко после покупки участка владелец узнаёт о том, что его земля расположена неподалёку от ЗОУИТ — зон с особыми условиями использования территорий. Такими зонами могут быть водоохранная, культурного наследия, ЛЭП. Для проходящего по участку газопровода или водопровода тоже нужно согласование в строительстве дома. И это кроме отступов от охранных зон.
Земли с особыми условиями использования территорий требуют индивидуального подхода, и расстояние от охранных зон различается, в зависимости от того, какая инстанция ответственна за контроль охраны государственных объектов.
При охранных зонах требуется соблюдать:
- От 20 м до 50 м, если это зона ЛЭП (в зависимости от напряжения);
- От 50 до 500 м, если это водоохранная зона. Максимальное расстояние указано для моря. Минимальный отступ — 50 метров, но зависит от длины реки. При длине в 10 км отступается 50 м, 10-50 км — 100 м, при 50 км отступ составляет 200 м;
- От 2 до 7 м от газопровода. Если газопровод магистральный, отступают 100 м;
- 15 км от объекта требуется соблюдать для приаэродромной зоны.
Если участок находится в одной из вышеперечисленных охранных зон, отступить нужное расстояние будет недостаточно. Потребуется получение письменного согласования от службы, контролирующей конкретную зону. Без согласования администрация не одобрит строительство жилого дома на участке.
Если же владелец начнёт строительство без официального уведомления администрации и предоставления согласования от одной из инстанций, в зону которой попала земля, то такая постройка будет признана самовольной. При попытке зарегистрировать такой дом собственник получит 100 % отказ.
Наши юристы узаконивают такие незаконные постройки через суд. Потребуются затраты на экспертизу, доказывающую безопасность построенного дома. Чтобы обезопасить себя от лишней судебной волокиты, предлагаем согласовать строительство на начальном этапе и впоследствии зарегистрировать свой дом без каких-либо проблем. Наши юристы получают согласие от Роснедр, Росавиации, ГУКН, Росрыболовства, Мособлгаз, электросетевой службы и иных инстанций.
Правила строительства жилого дома
Кроме ограничений строительства из-за охранных зон, есть определённые требования к параметрам помещений и индивидуальному жилищному строительству. Минимальные размеры жилых помещений следующие:
- Жилая комната — от 12 кв.м.;
- Спальная комната — минимум 8 кв.м.;
- Ванная — 1,8 кв.м. и туалет около 1 кв.м.;
- Высота потолков — от 2,5 м.
Для мансардных этажей допускается уменьшение квадратуры. Подвальные помещения не могут использоваться в качестве жилых. Если подвал необходим для хозяйственных нужд, высота потолка должна быть не меньше 2 м.
Ограничений строительства на участке много. Чтобы ничего не нарушить, собственнику нужно получить градостроительный план и знать основные требования. Учитываются не только противопожарные нормы, но и расстояние, высота забора жилого дома.
Как узнать пятно застройки на участке
Пятно застройки, то есть место, где будет располагаться фундамент будущего дома, можно посмотреть в ГПЗУ. Там же указывается максимальный процент застройки. Обычно он составляет 40 %. По правилам строительства отступать от самого строения до границ участка следует не менее 3 м. Для хозпостроек и иных вспомогательных сооружений расстояние сокращается до 1 м.
Обязательные сроки, в течение которых собственник обязан получить ГПЗУ и начать строительство, не регламентированы законодательством. Но если участок пустует долгое время, не облагораживается и не осваивается владельцем больше 3 лет, то землю могут изъять. К тому же органы власти регулярно вносят поправки в существующие градостроительные нормы, поэтому юристы рекомендуют не затягивать начало строительства.
Если владелец не знает, с чего начать, наши геодезисты и кадастровые инженеры бесплатно проконсультируют. Владелец участка может прислать документы на форум «Истрариел» и получить рекомендации по выбору пятна застройки. Если есть сомнения в правильности размеров отступов, юристы дадут ответ с точки зрения земельного законодательства. В некоторых случаях понадобится выписки из ПЗЗ и другая документация, так как для каждого региона СНиП могут различаться и устанавливаются местной администрацией.
СНиПы при строительстве жилого дома
Количество построек с нарушением СНиП растёт с каждым месяцем. Всё потому, что владельцам трудно признать факт: право собственности на участок не даёт автоматического разрешения на строительство. И размещать строения на своей земле, как вздумается, запрещено. Возведение каждого сооружения строго регламентировано законодательством. Кроме отступов от охранных зон, границ, ограничений по высоте, этажности и другим параметрам, существуют и пожарные нормы.
Учитывается тип материалов домов. К негорючим материалам относится камень, бетон; есть строения из негорючих материалов, но с покрытиями из дерева. Если же дом построен из дерева — легковоспламеняющегося материала, то и противопожарные отступы будут больше.
- Между двумя домами, построенными из материала несгораемого типа (кирпича, блоков железобетона, а кровля состоит из негорючего материала) необходимо отступать 6 м. Окна не должны находиться на стенах домов, обращённых друг к другу.
- 8 м отступается от каменных домов.
- Расстояние между деревянным и кирпичным домами соблюдают в размере 10 м.
- От хозяйственных построек до забора выдерживают расстояние не менее 1 м. От кустарника до забора — 1 м, от высокого дерева до забора — 4 м.
- От дома до леса соблюдается расстояние 15 м.
Метры, которые отступали с противопожарной целью, запрещено использовать для инвентаря и строительного оборудования. Недопустимо разжигание костров или нахождение поблизости сухой травы или листвы.
Может ли сосед построить дом вплотную к моему забору
Согласно СНиП, никакие сооружения нельзя строить вплотную к забору. Сосед, дом которого находится рядом с чужим забором, явно нарушает законодательство, если только подобные действия не оговорены с собственником смежного участка. Дом изначально нужно строить так, чтобы не создавать угрозу для жизнедеятельности владельца и не нарушать прав соседей.
Если дом владельца смежного участка построен вплотную к забору, то ему грозят штрафные санкции, а также отказ в регистрации. Подобные постройки узаконивают через суд, но с доказательством, что строение безопасно для эксплуатации. Можно обратиться в администрацию, а затем в суд с исковым заявлением и требованием исправить положение.
Прежде всего нужно получить ПЗЗ. Если выяснится, что требования, установленные в ПЗЗ, нарушены, соседу придётся устранять проблемы или в некоторых случаях сносить дом.
Но в некоторых регионах ПЗЗ не установлены и не утверждены. Соответственно, прямого запрета на строительство дома возле забора соседа, законодательно нет. Выдерживать отступ сосед не обязан. Но противопожарные нормы никто не отменял. И соблюсти расстояние всё равно придётся. Если при измерении расстояния между двумя домами будут нарушения, значит, противопожарные нормы не соблюдены. И аргументировать в суде можно этим. Особенно если владелец смежного участка никакого письменного согласия на уменьшение расстояния не давал. При подписании такого соглашения оба собственника ответственны в случае пожара и отвечают за возможные последствия.
Судебная практика строительства возле забора
Суд обращает внимание, насколько хорошо выполнена планировка дома. Это означает: если в иске прописать, что дом, по вашему мнению, угрожает жизни, вероятность вынесения судебного решения в пользу истца возрастает. Если ПЗЗ не утверждён, сослаться можно на нарушение пожарных нормативов. Необязательно просить суд сносить дом. Достаточно обязать соседа устранить причины нарушений.
Пример из нашей судебной практики. Росреестр вынес отказ при регистрации права собственности. Причина — несоблюдение отступа в 3 м от границ. Мы провели строительную экспертизу с целью выявить, имеет ли место быть нарушение пожарных норм. В экспертном заключении, предоставленном суду, отметили, что есть нарушения, но эксплуатации дома и жизнедеятельности и здоровью соседей они не помешают. Но только если владелец построит противопожарную стену.
Какое решение вынес суд. Судья рассмотрел материалы дела, изучил результаты экспертизы, учёл мнение владельца дома и соседей и вынес решение. Обязать Росреестр зарегистрировать право собственности после проведённой реконструкции. Собственник устранил нарушение, после чего на основании судебного решения зарегистрировал дом.
Не рекомендуем устанавливать забор, если не проведено межевание участка и его границы не вынесены на карту. Также нельзя ставить капитальное ограждение до постановки участка на кадастровый учёт. Можно ставить временный забор в виде сетки, которую при необходимости можно быстро демонтировать. После того как земля будет оформлена в Росреестре, устанавливают капитальное сооружение.
В случае приобретения узкого участка, на котором не представляется возможным построить дом с соблюдением всех градостроительных норм, наши юристы рекомендуют взять у соседа письменное согласие на уменьшение отступов и согласовать свои действия с администрацией. Если это невозможно, оформить строение, как нежилую постройку. Для хозпостроек минимальный отступ — один метр. Можно увеличить площадь участка путём прирезки, если земля рядом в собственности муниципалитета. И строить дом, отвечающий нормативам.
Проводим инженерно-геологические и геодезические изыскания земельных участков. Составляем топографический, ситуационный план, проект строительства. Согласовываем возведение жилых домов с государственными службами при попадании участка в охранные зоны. Меняем вид разрешённого использования участка, если он не предусматривает строительство. Помогаем оформить разрешительную документацию. Анализируем документы и даём рекомендации по соблюдению норм и отступов. Обращайтесь за подробной информацией или пишите вопросы на форум.
