Кадастровые инженеры АН Истрариел проведут обмеры участка и составят межевой план на исправление ошибки. Мы составим акт согласования и поможем договориться с владельцами соседних участков. При отказе соседей представим интересы клиента в суде.
Кадастровыми ошибками называют неверную информацию, содержащуюся в Едином государственном реестре недвижимости. Выделяют 2 типа ошибок: реестровые (они же кадастровые) и технические. Отличия между ними заключаются в причине появления и месте допущения (текстовая или графическая часть плана). Так, реестровые ошибки допускают лица, проводившие межевание и неточно составившие план. Технические — возникают при внесении сведений об участке в ЕГРН, и причина их появления — халатная работа регистратора.
При выявлении кадастровой ошибки самим собственником или владельцем смежного участка нужно обратиться к кадастровому инженеру. Определяем наложение, пересечение, вкрапливание границ и формируем межевой план для подачи в Росреестр и исправления ошибки. При отказе государственных органов в устранении неточности формируем и подаём исковое заявление в суд. При необходимости собственнику понадобится заключение землеустроительной экспертизы для доказательства своей правоты и приведения границ участка в соответствие. Наши юристы помогают провести экспертизу и выдают заключение для суда.
Условно неточности делят на те, которые относятся к зданиям, и те, которые связаны с земельными участками. В отношении сооружений ошибки допускают в адресе, площади, сведениях о владельце (ФИО, название юридического лица и т.д.), оценочной стоимости, назначении, этажности и др. Применимо к участкам ошибки возникают при указании вида разрешённого использования, категории земель, местоположении и т.д.
Нередко собственник при мероприятиях с недвижимостью обнаруживает неточность. Ошибку мог допустить инженер, который раньше межевал соседний участок. По этой причине при подготовке документации на заявленный произошло наложение границ. При том, что все действия работающего с участком кадастрового инженера были правильными и грамотными.
Но не всегда причиной внесения ошибочных сведений становится кадастровый инженер. Неточности допускаются сотрудниками органов местного самоуправления на этапе инвентаризации земель, подготовки документов, которые влияют на конфигурацию и расположение участков. Прорехи в законодательстве открывают возможности для мошеннических действий на рынке недвижимости. Иногда в реестровой ошибке заведомо заинтересованы нечистые на руку чиновники, которые имеют возможность сфальсифицировать данные.
Если ошибка заключается в опечатке, то она исправляется за пять рабочих дней, как это установлено законодательством. Если ошибка содержится в местоположении со смещением границ, изменением площади и конфигурации, нарушением природных границ, на её исправление и внесения изменений в межевую документацию уйдёт больше времени.
Если не исправлять реестровую ошибку
Чтобы понять, почему так важно исправить реестровую ошибку, перечислим, какие последствия может повлечь её присутствие. В первую очередь, это невозможность поставить или снять недвижимый объект с учёта, а также внести необходимые изменения в соответствующие документы. Присутствие ошибки будет препятствием для оформления или перехода права собственности. Также о праве на часть участка может заявить собственник смежного надела. Иногда из-за ошибки возникают ограничения в праве пользования участком. Для юридических лиц назначают штрафы за проволочку переоформления права бессрочного пользования.
Именно собственники участков больше других заинтересованы в исправлении этой ошибки, ведь их права ущемляются наиболее сильно. Поэтому чем раньше проблема будет устранена, тем спокойнее и увереннее будет чувствовать себя владелец недвижимости.
Причины возникновения реестровых ошибок
Практика показывает, что неточности при кадастровом учёте возникают из-за:
- Неправильно настроенного оборудования, которое используют при межевании;
- Проведения геодезических изысканий не в общепринятой системе координат, а в местной;
- Отказа инженера выезжа от современного порядок постановки недвижимости на учёт.
Ошибки выявляются во время постановки или снятия участка с кадастрового учёта, получения актуальной выписки из ЕГРН или из налогового оповещения. Обнаруживают кадать на участок. В этом случае план составляется, исходя из картографических материалов местности и соседних участков;
- Недостаточно квалифицированных кадастровых инженеров и геодезистов.
Неправильно проведённое межевание повлечёт за собой и неверные расчёты в документации. Неточности возникают и по вине муниципальных органов при проведении плановых инвентаризаций. Возникновение некоторых неверных сведений объясняется и тем, что до 2008 года действовал отличающийсястровые ошибки работники ЕГРН, сам собственник или владельцы соседних участков при выполнении межевания.
Наложение границ земельных участков
Около 80 % кадастровых ошибок возникают при межевании участка. Самые часто допускаемые из них:
- наложение,
- пересечение границ,
- так называемая «чересполосица».
Самая распространённая ошибка — наложение границ участков. Это подразумевает пересечение границ двух или больше земельных участков. Наложение границ может быть, как реальным (когда границы действительно сдвинуты), так и формальным (когда в выписке из ЕГРН, на основании которой проводилось межевание, указаны неверные координаты участка).
Такие ошибки появляются также и из-за природных катаклизмов, вследствие которых породы смещаются, например, при землетрясении или оползне. Наложение выявляется, когда участок ставят на государственный учёт, проводят межевание для раздела, регистрации или перераспределения земли. До устранения неточности владелец не сможет зарегистрировать объект и поставить его на учёт. Если ошибка обнаружена при процедуре межевания, то оформляется заключение, в котором прописывается причина появления, разъясняется суть погрешности. Также указываются участки, границы которых нарушены из-за ошибки. Прикладываются сведения, полученные при межевании, необходимые для исправления.
На практике наложение исправляется двумя путями. В рамках первого составляются 2 документа: акт согласования границ и план межевания. Обычно в этом случае соседи, чьи границы затронуты, работают совместно. Второй путь — решение проблемы через судебное разбирательство. К нему обращаются, когда соседи не идут на компромисс и не хотят согласовывать положение границ. В таком случае предоставляют не только исковое заявление и межевой план, но и заключение судебной землеустроительной экспертизы.
Как исправить кадастровую ошибку
Орган государственного учёта имеет право внести изменённые (уточнённые) сведения в базу ЕГРН в трёх случаях:
- по заявлению с просьбой учесть изменения на основе документов, содержащих новые сведения;
- если в результате информационного взаимодействия между соответствующими органами и ведомствами достигнуто соглашение о внесении уточнённых данных в регистрационные документы;
- по судебному решению.
Первые два, внесудебные случая применимы, если изменённые сведения никоим образом не ущемляют права собственников конкретного и смежных участков. То есть отсутствует причина спора. Такие ошибки исправляет кадастровый инженер. Хотя новым Законом механизм исправления через кадастрового инженера чётко не прописан. Однако есть Приказ Минэкономразвития РФ, который предусматривает формирование межевого плана по устранению выявленных ошибок. В нём приводятся сведения об ошибках и предложения по их устранению.
В этом случае проводится повторная геодезическая съёмка, но теперь уже не только разбираемого участка, но и смежных к нему. Обработка полученных сведений проводится в камеральных условиях. Согласование уточнённых границ подписывается с собственниками соседних участков. На основе проведённой работы составляется заключение кадастрового инженера о реестровой ошибке. Оно должно быть обоснованным, то есть содержать сведения не только указывающие на факт исправления, а содержащие указания на документы, по которым местоположение участка определялось при его образовании. Если такая документация отсутствует, то во внимание берутся границы, существовавшие на местности не менее 15 лет.
Исходя из разъяснительных писем Минэкономразвития, уточнённые сведения о местоположении участка считаются обязательным пунктом в заключении во всех случаях, требующих уточнения границ, конфигурации или площади участка на этапе исправления реестровой ошибки. Если такое обоснование в заключении отсутствуют, орган регистрации вправе отказать в исправлении ошибки. При этом заключение кадастрового инженера играет важную роль, если вдруг по какой-либо причине придётся оспорить границы земельного участка, а также обосновать наличие реестровой ошибки.
Исправление ошибок в суде
Ошибка исправляется в судебном порядке, если:
- площадь участка, образованного в результате её исправления, будет отличаться больше, чем на 5% от законодательно установленной;
- имеется причина спора с соседями по участку, другими заинтересованными лицами, организациями;
- в результате исправления нарушается право собственника участка.
Исковое заявление принимается от любого заинтересованного лица. Суд имеет право обжаловать решение об исправлении реестровой ошибки, принятое ранее. При этом принимаются во внимание все документы, а также учитываются границы на местности, установленные и существующие не менее 15 лет.
Для обращения с исковым заявлением в суд предоставляют: паспорт, доверенность (для представителя), правоустанавливающие и документы технического характера на объект (межевой план и др.), заявление с требованием исправить ошибку. Судья может потребовать представить и некоторые другие документы. Заявитель также подтверждает правильность поданных сведений и понимание административной и уголовной ответственности, которая наступает при подаче ложных сведений.
Кадастровые инженеры АН Истрариел выявляют реестровые ошибки, формируют заключение об ошибке и план по её исправлению. Мы подаём документы с обоснованием ошибки в Росреестр и добиваемся её исправления. В результате собственник получит выписку из ЕГРН с актуальными сведениями об объекте недвижимости. Наши кадастровые инженеры проводят межевание участка, устанавливая правильное положение границ и поворотных углов. Мы исправляем кадастровые ошибки, как согласовав положение границ с соседями, так и добиваясь положительного решения в судебном порядке.
