Строительство на землях мелиорации: как снять ограничение с участка

В предыдущих статьях мы рассказывали об ограничениях, налагаемых на участки вблизи зон с особыми условиями использования территорий. Но не только охранные зоны становятся препятствием к размещению жилого дома. Если на купленном участке ранее была земля мелиорации, администрация в 90% случаев вынесет отказ в строительстве. Что делать, если ваша земля до сих пор числится мелиорируемой и как получить возможность строить, объяснили юристы «Истрариел».

На данный момент доступны к продаже большое количество участков, которые считаются мелиорированными только формально. Системы мелиорации на таких землях отсутствуют или были демонтированы ещё в 80-90-х годах. Если такие системы всё же есть, они неисправны и не подлежат восстановлению. Соответственно, такие земли считаются мелиорационными только по документам в соответствии с Федеральным Законом №4-ФЗ «О мелиорации».

Что значит мелиорированные земли

Когда участку присваивается статус мелиорации, в отношении этого объекта недвижимости ужесточается режим использования. Если на участке устанавливали мелиорационные системы, такая земля сразу переходила в состав особо ценных сельскохозяйственных участков. В Московской области Минсельхозпрод ведёт учёт подобных участков.

Допустимое использование мелиорируемых земель

Строительство на мелиорируемой земле не допускается в связи с тем, что цель установления систем — сохранить и увеличить плодородие почвы. Создать условия для сельхозоборота участков, которые стали непродуктивными или не использовались вовсе. Таким образом, объекты недвижимости предназначены для ведения сельхоздеятельности и повышения эффективности в этой сфере. Кроме запрета на строительство в отношении земель мелиорации действуют следующие правила:

• Участки нельзя перевести в другую категорию, например, ИЖС или в «промышленные земли»;
• На них не действуют ПЗЗ, установленные для остальных категорий участков, соответственно, не получается изменить вид разрешённого использования объекта.

Кроме неприятного открытия в налагаемом запрете на строительство на участках, есть ещё один минус. Так как мелиорация улучшает свойства почвы, у таких участков повышается кадастровая стоимость. В результате владелец платит повышенный земельный налог, несмотря на то, что участок «пустой» и систем на них в действительности давно нет. Юристы могут помочь снизить кадастровую стоимость.

Если изначально шансы на снятие мелиоративного статуса с участка минимальны, мы вам сообщим об этом на первичной консультации и посоветуем, что делать дальше с участком. А также при необходимости поможем подобрать землю, подходящую для строительства ИЖС. При наличии высокой вероятности в снятии запрета на строительство при мелиорации, добьёмся положительного результата. Обращайтесь, проанализируем ваш объект недвижимости.

Пересечение участка с мелиорируемыми землями

Кроме наложения на участок статуса мелиорируемого владелец участка может столкнуться с пересечением своего участка с объектом, в отношении которого установлен ужесточённый правовой режим. Узнать информацию о таком пересечении собственник может, запросив сведения о своём участке в ИСОГД.

Чем это грозит: при строительстве или реконструкции объектов недвижимости потребуется согласование с подведомственным учреждением Минсельхоз РФ — ФГБУ «Спецмелиоводхоз».

Что делать в случае пересечения

В том случае, когда сельхозучасток ранее числился в составе мелиорированных земель или принадлежал колхозу, то собственнику смежной земли необходимо установить отсутствие систем на участке или списать их. А также привести границы в соответствие, устранить пересечение. Определить наличие или отсутствие кадастровой ошибки. Если сосед против или неизвестно, кому принадлежит участок, с которым обнаружено пересечение границ, можно обратиться в суд и подать исковое заявление о признании факта отсутствия систем мелиорации и об исправлении кадастровой ошибки в местоположении границ. Возможно, понадобится проведение и заключение судебной землеустроительной экспертизы для точного определения границ.

Как узнать сведения о мелиорированных землях

Учёт мелиорированных земель осуществляется Министерством сельского хозяйства и ФГБУ. В этих ведомствах предоставляются следующие сведения:

• О наличии или отсутствии мелиорации на участке;
• При наличии систем выдаётся информация об их техническом состоянии и эксплуатации;
• Данные по учёту мелиорационных участков.

Для получения данных об учёте нужно направить заявление в произвольной форме в ФГБУ такими способами: лично, по почте, электронно. Также наш юрист может помочь получить все необходимые сведения. Для рассмотрения заявки нужно приложить копии документов на участок.

Строительство на мелиорируемых землях

На вопрос, можно ли строить дом на землях мелиорации, наши юристы отвечают: только после снятия запрета и списания мелиоративных систем с конкретного участка. При отказе или бездействии ФГБУ статус «мелиорация» с участка снимается в судебном порядке. Шансы на принятие судебного решения в пользу истца повышаются если заявление подаёт не один собственник, а несколько. То есть иск будет коллективным, от тех владельцев, которые приобрели такие участки для строительства и узнали о запрете уже после совершения сделки. Желательно указать в исковом заявлении, что подобными действиями организации нарушают права собственников на использование имущества. Перед обращением в суд нужно предпринять досудебные попытки списания мелиоративных систем. Для этого нужно получить письменный ответ инстанции. Этот же орган — ФГБУ после отказа будет указан в качестве ответчика по иску об исключении земли из состава земель мелиорации. Необходимо указать причину подачи иска: систем на участке нет, в свободном доступе такие земли продаются, заключаются сделки, но ограничение есть.

С какими сложностями может столкнуться собственник в суде: на данный момент есть пробелы в законодательстве, связанные с оформлением списания систем мелиорации. Точнее, такой порядок и вовсе отсутствует. Несмотря на то что неоднократно предпринимались попытки упростить владельцам участков процесс снятия мелиорации, которой фактически нет, законопроекта по этому вопросу, кроме ФЗ «О мелиорации» не разработано. Суд учитывает обычно следующие основания для списания мелиоративных систем:

• Срок использования превысил 30 лет, а значит система мелиорации просрочена;
• Эксплуатация систем мелиорации невозможна, состояние непригодное;
• Отсутствие мелиорируемых сооружений на участке.

Если же собственнику удалось убедить организации снять с участка обременение досудебно, составляется акт о списании. Однако юридическая практика свидетельствует, что ведомства, пользуясь тем, что точного законопроекта пока не принято, находят причины отказать владельцам в досудебном снятии статуса мелиорации с объекта недвижимости. Поэтому при обнаружении своего участка в составе мелиорируемых земель, собственнику нужно быть готовым к судебным разбирательствам.

Кроме того обращение в суд необходимо, если система мелиорации считается бесхозной. Такие ситуации встречаются нередко. Возникают по причине того, что первичные организации не передавали при реорганизации системы мелиорации ведомствам. Получение судебного решения с указанием снять с земли статус мелиорируемой считается самым действенным способом избавиться от ограничений и получить возможность начать строительство.

Порядок перевода мелиорируемых земель в другую категорию

Смена назначения мелиорируемых участков проводится только после оформления списания систем. Пока действует мелиоративный статус, перевод земли в другую категорию невозможен. Действовать необходимо следующим способом:

1. Согласовать с государственными органами смену назначения объекта;
2. Снять с участка статус мелиорации, действие особого правового режима.

Допустимы два варианта, когда участок мелиорации можно признать немелиорированным: перевести в другую категорию или в другой ВРИ в рамках той же категории. После списания систем с участка перевод в другую категорию проводится по общему порядку в соответствии с ФЗ № 172. Также необходимо учитывать, что такие участки относятся к особо ценным. А это означает, что запрет на перевод накладывается в том случае, когда кадастровая стоимость участка на 50 % выше уровня средней стоимости по району или городу. Поэтому не всегда может получиться сменить назначение такого участка. Земельный юрист предварительно должен посмотреть документы, изучить все обстоятельства. В связи с тем, что есть определенные трудности в переводе земель мелиорации, собственник, подав документы самостоятельно, скорее всего получит отказ. В вопросе мелиорации у органов власти необоснованно широкие полномочия, так как ситуация с такими участками чётко не регламентируется. После ознакомления с объектом недвижимости и наложенным на него ограничением юрист определит, как действовать дальше и выработает стратегию защиты интересов клиента в суде. После перевода земель мелиорации в другую категорию все обременения будут сняты, добиться этого трудно, но возможно. Для легализации перевода участка в менее ценные земли нужно внести в сведения об объекте в ЕГРН и провести постановку на кадастровый учёт. Анализируя законопроект «О мелиорации», действующий на данный момент, можно отметить, что с правовой стороны в описанных в нём положениях есть существенные пробелы. Двоякая трактовка норм права создаёт спорные ситуации, даёт ведомствам неограниченные права, при этом нарушая права владельцев. Поэтому перевод участка в немелиорируемый даже после получения ответа, что систем на участке не обнаружено, также потребует, скорее всего, судебного разбирательства.

Отказ в строительстве дома на участке мелиорации

Ситуация: приобретён участок с целью строительства дома. При подаче уведомления в муниципалитет спустя неделю пришёл отказ. Сначала причиной было указано отсутствие ГПЗУ. После предоставления градостроительного плана вынесли повторный отказ. Владелец обратился в ФГБУ и запросили информацию о мелиоративных системах. Ответ был положительный, ранее в 1984 г. мелиорация была установлена на земле, принадлежащей колхозу. На этом месте теперь находится участок собственника. Отрицательное решение администрации не даёт возможности построить дом.

Что можно сделать: если все пути обращений пройдены, а другой информацией ведомства не располагают и сотрудники с баланса мелиорацию снять не могут, лучше решить вопрос в судебном порядке. Перед тем, как подавать исковое заявление необходимо посетить налоговую службу и запросить выписку о ликвидации совхоза (если земля числилась мелиорируемой в советское время). Возможно, суд запросит экспертизу в отношении участка. Письменный ответ от ФГБУ об отсутствии мелиорации на земле не всегда помогает, если в прошлом такие участки входили в состав колхоза, поэтому дело часто рассматривается в суде.

План действий решения ситуации в суде: нужно обратиться к юристу и составить исковое заявление, ответчиком назначить ФГБУ — ведомство, которому принадлежат мелиоративные системы. Если суд постановил, что мелиорация отсутствует на конкретном участке, то ведомства обязаны снять ограничения, а администрация — принять уведомление о начале строительства дома.

Юристы «Истрариел» проверяют участок на наличие или отсутствие ограничений, помогают обнаружить мелиоративные системы. Взаимодействуют с ведомствами, подают запросы в администрацию, ФГБУ. Оценивают шансы снятия запрета на строительство на мелиорируемых землях. При необходимости в судебном порядке добиваются устранения ограничений. Оформляют строительство домов на законных основаниях. Звоните, проконсультируем по вопросам мелиорации земель и снятия запрета на строительство.