Эксперты в сфере недвижимости отмечают резкий спад спроса на квартиры в новостройках. Это связано с ростом стоимости такой недвижимости. Предпосылками для этого послужили такие взаимосвязанные факторы, как переход отрасли на проектное финансирование и оформление сделок через эскроу-счета. Нововведения вынудили застройщиков говорить о скором повышении цен на квартиры в новостройках. Опасаясь роста стоимости, граждане начали активно и часто необдуманно, покупать квартиры на котловане, первоначальный взнос за которые составлял 25-30% от стоимости. Это стало одной из причин исчезновения на рынке «котлованных квартир».
Так как платёжеспособность граждан падает, а цена на недвижимость растёт, эксперты прогнозируют появление через 10-12 месяцев большого количества дефолтных квартир, кредит за которые собственники не в состоянии будут выплатить. Владельцы станут массово отказываться от недвижимости, купленной на этапе котлована. Банкам, которым в этом случае будет принадлежать недвижимость, выгодно её быстрее продать, чтобы вернуть свои деньги, поэтому цены на эти квартиры будут ниже рыночных.
Переход на эскроу-счета
Систему с использованием эскроу-счетов разработали для защиты прав дольщиков. Однако в действующей схеме остались риски. Например, оплата через эскроу-счета гарантирует, что при возникновении проблем у застройщика со строительством или у банка, в котором отрыт счёт, дольщику вернут только 10 миллионов рублей. При этом не будет учитываться, что вносилась гораздо большая сумма.
Ещё один риск касается того, что, если стройка затянется, деньги на счету останутся замороженными. До окончания строительства их не сможет снять ни дольщик, ни застройщик. Поэтому несмотря на разработанные механизмы для безопасности долевого строительства юристы АН Истрариел советуют со всей ответственностью подойти к выбору застройщика, например узнать планируемый срок строительства. Застройщик, вызывающий доверие, высчитывает срок с учётом материала и добавляет год на непредвиденные обстоятельства.
Примерное количество лет, затрачиваемое на возведение многоэтажек в зависимости от материала
| Материал стен | Минимальный срок | С запасом |
|---|---|---|
| Кирпич | 1,5 | 3,5 |
| Монолит | 1,5 | 3 |
| Панели | 0,7 | 2 |
Возможный отказ от долевого строительства
Премьер-министр РФ считает, что от долевого строительства следует отказаться полностью. Только в этом случае получится искоренить проблему обманутых дольщиков. С одной стороны, такое решение на 100% обезопасит покупателей от рисков, возникающих в процессе строительства, так как продажа квартир начнётся только после окончания строительных работ и сдачи дома в эксплуатацию. К тому же, приобретая квартиру в процессе строительства, покупатель представляет конечный результат на основе объёмных картинок, представленных застройщиком. Разработанный макет не всегда соответствует тому, что получается в действительности. Покупая уже готовую квартиру, будущий собственник видит реальную квартиру и весь жилой комплекс в целом. Таким образом, отмена долевого строительства благотворно скажется на качестве возводимых домов, потому что конкуренция между застройщиками будет не на этапе проектов, а на этапе готового объекта. Квартиру купят у того, чей объект выиграет в качестве и оформлении.
С другой стороны, при таком варианте процентная ставка для застройщика и его затраты будут выше, что отразится на стоимости готового жилья и лишит часть граждан возможности приобрести квартиру. Также откажутся от покупки лица, которые покупали квартиры на котловане для последующей продажи готового жилья. Возможно, ситуацию спасёт введение для этих целей долгосрочных безотзывных депозитов с повышенной процентной ставкой. Однако, повышенный процент только частично покроет разницу в стоимости.
Как оформить квартиру в новостройке
Перед тем, как владельцы смогут начать регистрировать право собственности на квартиры в новостройке, застройщик вводит дом в эксплуатацию, ставит его на кадастровый учёт и присваивает ему адрес. От собственника требуется подготовить такую документацию:
- Договор основания. Это договор долевого участия вместе с приложениями, если они есть.
- Акт приёма-передачи. Этот документ собственник с застройщиком подписывают при передаче ему квартиры. Перед его подписанием юристы АН Истрариел советуют убедиться в том, что прописанная в акте дата соответствует действительности, указан настоящий адрес квартиры и паспортные данные будущего собственника. Если акт состоит из двух листов, они должны быть сшиты между собой и пронумерованы. Это помешает недобросовестному застройщику подменить листы. Также следует убедиться, что площадь квартиры соответствует указанной в документах, осмотреть стеклопакеты, полы, канализацию, вентиляцию и электропроводку.
- Договор ипотеки, если квартира куплена таким способом.
- Паспорта и свидетельства о рождении детей.
- Свидетельство о браке.
- Технический план на диске, который готовит кадастровый инженер.
Если застройщик медлит с выдачей необходимой документации, право собственности на квартиру получится зарегистрировать через суд. В этом случае суд будет учитывать наличие договора и факт оплаты по нему. Придётся доказать, что в доме, в котором находится квартира, закончены строительные работы, и он введён в эксплуатацию. Следует позаботиться о том, чтобы суд, а в последствии и Росреестр мог индивидуализировать квартиру, то есть предоставить характеристики квартиры: площадь, этаж, конкретный номер. Решение суда, вступившее в законную силу, считается основанием для регистрации права собственности на квартиру.
Юристы АН Истрариел бесплатно консультируют в вопросах приобретения квартиры на этапе строительства. Мы составляем договор с учётом интересов клиента. В случае возникновения проблем с передачей квартиры мы добиваемся получения необходимой документации от застройщика. Если договориться не удаётся мы составляем исковое заявление и добиваемся регистрации квартиры через суд.
