Земли рекреационного назначения относятся к категории охранных зон и не предназначены для строительства жилых домов. На такие участки нельзя оформить право собственности — государство ведёт строгий контроль за целевым использованием земель. Но можно взять в аренду.
Юристы рассказали, на каких условиях администрация может предоставить рекреационный участок в аренду. Объяснили, строительство каких объектов недвижимости допустимо.
Рекреационные участки используются для организации отдыха, оздоровления, строительства туристических баз, санаториев, детских спортивных лагерей. Размещение объектов в охранной зоне регламентируется ст. 94 и ст. 98 Земельного Кодекса РФ. В зоне рекреации можно строить объекты, отвечающие целевому использованию таких земель: дома отдыха, гостиницы, парки, беседки. Строительство домов под ИЖС запрещены.
Порядок оформления аренды земли рекреационного назначения
Для аренды земли рекреационного назначения нужно принять участие в торгах, организованных администрацией. Выбрав лесной участок для рекреации, без аукциона не обойтись. Что касается иных земель, то есть вероятность предоставления участков в аренду без торгов при наличии оснований, установленных законом. Всё зависит от цели использования земли в зоне рекреации. Уточняем в местной администрации, возможно ли взять в аренду выбранный вами участок без аукциона.
Без торгов
Шаг 1. Собрать документы. Нужно подготовить перечень нужных справок: документ, подтверждающий право на приобретение участка без торгов, схему расположения участка, удостоверение личности арендатора. Наши кадастровые инженеры выезжают на участок и делают схему расположения. Без неё администрация не рассмотрит заявку. Если в аренду берётся лесной участок, дополнительно прикладывается проектная документация.
Шаг 2. Заполнить заявление с просьбой о выделе участка в зоне рекреации в аренду. В заявке указывается Ф. И. О. арендатора, место жительства, паспортные данные. Сведения об участке, выбранном для аренды: адрес и кадастровый номер. Фиксируется цель использования участка (для чего администрация должна вам его предоставить, например, для строительства дома отдыха или гостиницы), основания для передачи участка без проведения торгов.
Шаг 3. Обратиться в администрацию. Документы с заявлением арендатор или законный представитель направляет в местные органы власти на рассмотрение. При подаче неполного пакета справок администрация приостановит изучение вопроса и начнёт пересмотр после предоставления всех необходимых документов.
Шаг 4. Дождаться результата. Земельный комитет рассматривает заявление в течение 10-30 дней, проверяет наличие или отсутствие оснований для отказа в предоставлении участка в аренду и выносит решение. При отказе муниципалитета наши юристы помогут обжаловать его в судебном порядке. Изучат ситуацию и определят перспективы оспаривания дела. Заполнят исковое заявление и представят интересы в суде.
Шаг 5. Составить договор аренды земли у муниципалитета. По требованию законодательства договоры аренды объектов недвижимости, заключаемые на длительный срок — свыше 1 года, подлежат регистрации в Росреестре. Срок действия арендного договора обсуждается сторонами сделки и не может превышать 50 лет. В среднем земли под рекреацию берут в аренду на 10-49 лет. В договоре указывается размер арендной платы, в противном случае документ могут признать недействительным, и Росреестр откажет в регистрации.
Важно: обращаем внимание, что в отношении выбранного земельного участка должно быть сделано межевание, а границы согласованы. Объекту недвижимости присвоен кадастровый номер, и проведена постановка на кадастровый учёт. Наши юристы помогут подготовить участок к выделу в аренду и проведут необходимые действия. Составят межевой план, соберут пакет документов и направят в Росреестр для внесения данных об объекте в кадастр.
С торгами
Инициатором торгов может стать любое заинтересованное лицо. Перед тем, как заявить о планах на землю рекреационного назначения, арендатору нужно убедиться, что она свободна. Помогаем проверить участок на публичной кадастровой карте и если всё хорошо, переходим к следующим действиям.
Этап 1. Проведение осмотра земельного участка. Прежде чем подавать заявку на участие в аукционе, нужно убедиться, что на земле нет недостроенных объектов, газопроводов и иных ограничений. Советуем узнать о возможности подключения к коммуникациям, если на участке с рекреационным назначением планируется строительство туристических или оздоровительных объектов.
Этап 2. Заполнение и подача заявления в местную администрацию. Нужно письменно изложить просьбу о проведении аукциона и принятии участия в торгах и указать, для каких целей планируется аренда земли. По итогам рассмотрения заявки администрация выносит решение: организовать торги или нет. Срок рассмотрения может достигать 2 месяцев.
Этап 3. Подготовка администрации к торгам. Сотрудники органов власти подготавливают документы на участок и извещают о дате проведения публичного аукциона. Формируют ситуационный план, ГПЗУ.
Этап 4. Подача заявки на участие в торгах, оплата арендных платежей. При проигрыше деньги возвращаются кандидатам. При отсутствии других претендентов на взятие в аренду земли рекреационного назначения вы, как единственный участник, сможете заключить договор аренды с администрацией.
Этап 5. Прохождение аукциона и подведение итогов. Решающий момент, который определит, будет ли администрация составлять арендное соглашение с вами или предоставит право на аренду другому лицу. Выигрывает тот, кто сделает ставку выше, чем другие кандидаты.
Если вы не знаете с чего начать оформление аренды рекреационного участка и не разбираетесь в торгах, не уверены, что собрали все нужные документы, юристы «Истрариел» проконсультируют вас бесплатно и расскажут о нюансах, которые могут возникнуть в вашем случае. Примут участие в торгах, сделают схему расположения участка, составят договор аренды. Возьмут на себя взаимодействие с администрацией.
Аренда земли под рекреацию истекла
После окончания срока аренды нужно заново подавать документы на оформление. При согласии администрации возможно предоставление рекреационного участка на прошлых или новых условиях. При проведении торгов в отношении данной земли бывший арендатор имеет преимущественное право на повторное предоставление участка.
Срок аренды земель рекреации не ограничен с точки зрения законодательства и может быть увеличен до 49 лет. Но только по решению и согласию администрации и при своевременном исполнении арендных обязательств со стороны лица, пользующегося участком. При возникновении проблем с продлением арендного договора наши юристы готовы оказать помощь. Составим и зарегистрируем договор аренды и при необходимости заново примем участие в публичных торгах.
Аренда лесного участка
Лесные участки приобретаются только на правах аренды и при участии в аукционе. Строительство на землях Лесного фонда осуществляется при наличии проекта освоения лесов. Помогаем направить проект на государственную экспертизу и подать декларацию. После оформления аренды лесного участка под рекреацию такую декларацию нужно предоставлять ежегодно вместе с отчётом об использовании лесов.
Лесные участки используются для создания зон отдыха, санаториев, оздоровительных лагерей. Собираем пакет документов, делаем межевание, помогаем арендовать землю на торгах и формируем проект освоения.
Как выкупить землю в рекреационной зоне
Нашим юристам часто задают вопрос, можно ли по истечении срока аренды выкупить участок в зоне рекреации, ведь на земле за время пользования построили объекты недвижимости в соответствии с разрешённым ВРИ. Законодательством регламентировано: земли в рекреационной зоне изъяты из оборота, и в их отношении действует особый правовой режим. Из этого следует, что оформить в частную собственность не получится.
Но: можно использовать его в качестве аренды и в дальнейшем попробовать поменять категорию земли и выкупить. Попытки обращения в администрацию по вопросам выкупа или смены категории прямо не запрещены, хоть и шансы на одобрение могут быть невысокими. При получении отказа от органов власти можно постараться оспорить через суд. Наши юристы проанализируют участок и определят, есть ли перспективы смены категории или ВРИ участка. С условием, что владелец пользовался участком на правах аренды в течение долгого времени. На практике иногда рекреационные земли передаются в частную собственность, однако всё индивидуально и перспективы оценивает юрист.
Учитывается не только разрешение администрации, но и формулировки, указанные в договоре аренды. И если присутствует пункт «без права выкупа», то добиться одобрения будет сложнее. Потребуется составить и зарегистрировать новый договор аренды, исключив это условие, либо оспорить часть договора в судебном порядке.
Возможно ли изменить рекреационную зону
В связи с тем, что на рекреационных участках нельзя строить, арендаторы интересуются, можно ли изменить вид разрешённого использования на ИЖС. Ситуация со сменой ВРИ непростая, но иногда это возможно. Всё зависит от участка, юрист изучает объект по кадастровому номеру, смотрит имеющиеся документы, учитывает такие нюансы, как дату приобретения участка (до или после установления ограничений) и прочие параметры. И оценивает шансы. Если есть вероятность изменения ВРИ, обращается в администрацию или готовит исковое заявление в суд для начала процесса.
Перевод земель из одного вида в другой возможен, если информация об этом указана в ПЗЗ (правилах землепользования и застройки). Получим выписку из ПЗЗ, проанализируем и определим, стоит ли заниматься сменой вида разрешённого использования.
Использование участка в зоне рекреации не по назначению грозит штрафом от 1 до 2 % кадастровой стоимости земли, но не менее 20 000 рублей. Для юридических лиц размер выплат может достигать 100-200 000 рублей.
Дом в рекреационной зоне
Построенные на участке в зоне рекреации дома отдыха и другие сооружения могут оформляться в частную собственность, но использоваться должны в соответствии с целевым назначением земли. Строительство жилых домов в зонах Р-1, Р-2, Р-3 и остальных зонах рекреационного назначения запрещено законодательством. Самовольная постройка будет снесена, а зарегистрировать дом не удастся.
Но есть исключения. Если рекреационная зона установлена после покупки участка, и на момент сделки в отношении объекта недвижимости не было установлено ограничений и обременений, а позже администрация отказала в выдаче разрешения на строительство по причине попадания участка в зону рекреации, возможность зарегистрировать дом есть. Здесь рассказываем подробнее о способе регистрации жилого дома в зоне рекреации.
Чем могут помочь юристы при оформлении в аренду рекреационного участка:
- Делают межевание, ставят землю на кадастровый учёт;
- Формируют схему расположения;
- Берут на себя взаимодействие с администрацией, подают документы;
- Принимают участие в торгах;
- Составляют/продлевают договор аренды;
- При необходимости проводят смену ВРИ;
- Регистрируют сделку в Росреестре;
- Дают бесплатные консультации и оценивают шансы предоставления участка в аренду;
- Оспаривают отказы администрации и Росреестра;
- Регистрируют жилые дома в зоне рекреации (в случае установления охранной зоны после покупки).
Проконсультируем и поможем взять в аренду рекреационные участки, определим, что можно построить на такой земле. Решим сложные вопросы, обжалуем отказы, окажем юридическое сопровождение сделки. Определим, возможна ли регистрация дома в зоне рекреации через суд. Звоните или приходите в офис, работаем по Москве и Московской области.
