Как узаконить уже сделанную перепланировку квартиры 2025. Порядок оформления по новому закону

С 2025 года узаконить перепланировку квартиры можно будет без суда. Принятые изменения дают шанс тем, кто не оформил проведённые работы вовремя.

Анонс статьи:

✓ Что делать, если работы по перепланировке уже проведены.

✓ Этапы узаконивания перепланировки квартиры в 2025 году.

✓ Какие документы нужны для узаконивания перепланировки квартиры.

✓ Кейсы нашей компании.

✓ Сроки узаконивания перепланировки квартиры.

✓ Где можно узаконить перепланировку квартиры.

✓ Сколько стоит узаконить перепланировку в квартире.

По закону до начала перепланировки собственник должен согласовать изменения с Жилищной инспекцией. А в отдельных случаях ещё и с Росреестром, пожарной службой и Роспотребнадзором. Но всё больше владельцев квартир сначала делают перепланировку, а затем хотят узаконить задним числом.

На вопрос, можно ли узаконить уже сделанную перепланировку, юрист «Истрариел» отвечает: да, оформить проведённые работы возможно. Но только те, что проведены в соответствии с нормами законодательства. Иначе придётся возвращать помещению первоначальный вид. Изменения вносятся в технический план квартиры.

Что делать, если работы по перепланировке уже проведены

Ранее перепланировку часто приходилось узаконивать через суд. Для этого владельцы с помощью кадастровых инженеров собирали документы (санитарно-эпидемиологическое заключение, проект, заявление). И подавали в администрацию, архитектурный отдел. Получив отказ, подготавливали исковое заявление, технический план и выписку из Росреестра, подавали документы в суд.

Теперь обращаться в суд не понадобится. Правительство уже утвердило дорожную карту по нововведениям. Теперь продать квартиру с неузаконенной перепланировкой станет возможно. Закон действует только, если перепланировка проведена верно — мокрые зоны не располагаются над комнатами, вентиляция не нарушена, не затронуты несущие конструкции.

Этапы узаконивания перепланировки квартиры в 2025 году

Собственники квартир хотят знать, какие первоначальные действия нужно предпринять и к кому обратиться для узаконивания перепланировки квартиры. Поэтому юристы подготовили пошаговую инструкцию по оформлению.

1 вариант оформления.

Если перепланировка уже сделана, а сведений в Росреестре ещё нет, то нужно действовать на выбор:

► Провести согласование так, будто перепланировка ещё не проведена. То есть «задним числом».

► Узаконить изменения по техническому плану, в который внесены изменения.

Документы подготавливаются в зависимости от того, какой путь выберет собственник. В первом варианте потребуется предоставить проект перепланировки и заключение о состоянии конструкций. Во втором — техзаключение о безопасности. Выдаваемые ведомствами справки также отличаются: в первом случае Жилищная инспекция даёт собственнику разрешение о перепланировке, на основании которой он узаконивает изменения в Росреестре, затем выдаётся акт. В другом случае — узаконивание проводится сразу на основании акта приёмки квартиры.

Собственникам кажется, что лучше воспользоваться первым способом. Но юристы отмечают, что на практике всё зависит от конкретной ситуации. Лучше получить предварительную правовую консультацию с учётом особенностей объекта и тогда определиться с выбором стратегии действий.

2 вариант оформления.

Если перепланировка сделана, на руках есть технический план с красными линиями, нужно перевести их в чёрные.

Что это значит: красные линии подтверждают факт перепланировки без разрешения от Жилищной инспекции (то есть факт незаконного переустройства). Это касается любых видов работ — сноса перегородок, переноса санузла. Квартиру с перепланировкой с красными линиями труднее продать, повышается риск штрафов, а также не подтверждается безопасность работ для всего здания.

Красные линии при перепланировке нужно перевести в чёрные — то есть доказать, что переустройство не угрожает состоянию несущих конструкций, соответствует строительным нормам. Для этого нужно согласовать проведённую перепланировку и узаконить в Росреестре.

Порядок оформления перепланировки и перевода красных линий в чёрные следующий:

• Заказать техническое заключение о безопасности проведённых работ;
• Обратиться в Жилищную инспекцию для оформления акта приёмки квартиры;
• Подать запрос в Росреестр для внесения изменений в ЕГРН и ликвидации красных линий;
• Оформить у кадастрового инженера новый технический план с чёрными линиями.

Росреестр рассматривает запросы об обновлении сведений на основании техзаключения, техплана и других документов.

Кажется, что оформить перепланировку просто. Но на практике собственники часто обращаются к юристам. Причиной становится несоответствие проведённых работ требованиям Жилищной инспекции, а также Росреестр не всегда учитывает все изменения конфигурации жилья. Часто требуется подавать документы заново. Если окажется, что перепланировка не соответствует закону, согласовать работы не получится и квартира так и останется по документам с красными линиями. Выход есть, но не всегда удобный для собственников — провести повторный ремонт, устранить нарушения. Другой способ — обратиться к юристам «Истрариел» для понимания, что лучше делать в этой ситуации.

Стоит иметь в виду, что узаконивание перепланировки отдельно кухни или ванной комнаты не допускается. Под переустройством понимается квартира в целом, как объект недвижимости. Комиссия выдаёт акт приёмки на квартиру, а не на отдельные помещения.

Какие документы нужны для узаконивания перепланировки квартиры

В 2025 будет упрощён перечень документов, которые ведомства запрашивают для узаконивания уже сделанной перепланировки. Ранее архитектурный отдел администрации мог требовать дополнительные справки, не предусмотренные Жилищным кодексом, теперь из списка исключат лишние документы. Владелец подготавливает:

• Заявление, заполненное по стандартной форме;
• Правоустанавливающий документ на квартиру;
• Проект перепланировки;
• Согласие всех владельцев квартиры на проведение перепланировки;
• Технический план квартиры до и после перепланировки;
• Паспорт собственника;
• Акт выполненных работ;
• Техническое заключение о безопасности проведённой перепланировки;
• Справку из Мособлгаз при переносе газовой плиты во время перепланировки и согласования от других ведомств при проведении аналогичных работ в других помещениях;
• Журнал производства работ (предъявляется только в том случае, если при перепланировке были затронуты несущие конструкции).

Итоговый список документов может отличаться от вышеперечисленного. Рекомендуем уточнить у юриста точный перечень справок для узаконивания перепланировки в Московской области.

После того как документы будут собраны, заверьте их электронной подписью и подайте на рассмотрение в Мосжилинспекцию. Ведомства, согласовывающие перепланировку, обязаны выдать ответ собственнику положительное решение или отказ в согласовании переустройства. После принятия заявки на объект выезжает комиссия и проводит осмотр, выдаёт акт. Кадастровый инженер вносит изменения в технический план либо разрабатывает новый и регистрирует в Росреестре. Завершается узаконивание перепланировки квартиры внесением изменений в ЕГРН и выдачей на руки собственнику новой кадастровой выписки.

Нужен ли проект для перепланировки квартиры

Проект перепланировки квартиры нужен для узаконивания изменений конфигурации жилья. Документ считается главным и содержит в себе раздел с указанными общими сведениями о квартире (адрес, кадастровый номер, площадь). А ещё включает в себя другие разделы: архитектурные решения, план текущей планировки, проектной планировки, пояснительную записку, титульный лист и графические материалы с подробными чертежами. В конце проекта перепланировки указывается заключение. На фото образец.

Заказать проект перепланировки квартиры можно у кадастровых инженеров «Истрариел». В проект включается обоснование решений по выполненной перепланировке, описание принятых мер безопасности при проведении работ. Дополнительно приводятся расчёты нагрузок на конструкции, и разрабатываются меры по их усилению. Подготавливается комплект графических материалов, которые подлежат согласованию в инстанциях. Проект перепланировки разрабатывается в соответствии с положениями Постановления №432-ПП.

В отдельных случаях для узаконивания перепланировки квартиры достаточно технического заключения с указанием, что объект безопасен для эксплуатации. А также соответствует законодательным нормам. Но юристы замечают возросший процент отказов у тех владельцев, которые предоставляли в ведомства техзаключение вместо проекта. Для минимизации риска вынесения отрицательного решения лучше подготовить полный пакет документов для легализации перепланировки.

Нужен ли технический план для узаконивания сделанной перепланировки

Помимо проекта перепланировки, для узаконивания понадобится технический план. У каждого документа своё предназначение — например, проект составляется для отображения решений по изменениям. А техплан формируется для обновления сведений о параметрах квартиры в ЕГРН. Без предоставленного технического плана перепланировку узаконить не получится. Документ требуется при любых изменениях в обязательном порядке. Даже если собственник проведёт незначительное переустройство, уберёт небольшую перегородку в помещении. При изменении площади комнат и размера проёмов нужно разработать новый технический план. Какие изменения вносятся в техплан, видно наглядно на фото «было/стало». На основании технического плана в ЕГРН вносят обновлённые данные о смене конфигурации квартир, появлении новых помещений, установке или демонтажу проёмов. Если в техплане всё указано верно, нет нарушений, Росреестр узаконит перепланировку.

Кейсы нашей компании: примеры из практики

1 кейс. Клиент обратился к юристам «Истрариел» за помощью в узаконивании перепланировки квартиры, которая готовится к продаже. Изменения уже были проведены: между кухней и жилым помещением установили автоматические раздвижные двери, газовая плита была заменена на электрическую. Фактически владелец без разрешения объединил кухню и жилую комнату — часть стены была демонтирована для установки двери.

Запрос клиента. Необходимо узаконить перепланировку и в дальнейшем помочь продать квартиру.

Что сделали юристы. Пояснили собственнику: узаконить проведённые работы можно, несмотря на то, что перепланировка уже проведена. По закону объединение кухни с жилой комнатой не запрещено, если стена не является несущей конструкцией. Мы подготовили проект перепланировки с указанием границы кухни и помещения. Так как мокрые зоны и инженерные коммуникации не переносились, регистрация изменений прошла быстро. Собственник получил на руки новый техплан, выписку из ЕГРН с указанными новыми сведениями.

2 кейс. Заказчик приобрёл квартиру, разработал проект и планировал приступить к перепланировке. Решил проконсультироваться с юристами, не будет ли в дальнейшем проблем с узакониванием.

Что мы сделали. Проанализировали проект, предоставленный собственником квартиры. Обнаружили грубые несоответствия: мокрые зоны планировалось увеличить за счёт жилой комнаты. Что повлечёт за собой увеличение границ мокрой зоны — она станет больше, чем у соседей. А по закону не допускается расположение таких зон над жилыми. Далее выяснилось, что балкон планировалось тоже объединить с жилой комнатой. В целом после проверки юристы вынесли вердикт: узаконить подобную перепланировку будет нельзя.

Запрос клиента. Собственник квартиры попросил сделать новый проект перепланировки, чтобы он соответствовал нормам.

Тут даём небольшие пояснения.

Такую перепланировку нужно обязательно узаконивать: перенос сантехники, изменение местоположения или дополнительное прокладывание инженерных сетей, удаление стен или их частей. Нужно согласовывать и регистрировать изменения оконных проёмов, разделении и объединении комнат, пристройку балконов, подвальных помещений и так далее.

Регистрировать нет необходимости ремонт, при котором не меняются конструктивные элементы пола, не затрагиваются инженерные коммуникации, оконные и дверные проёмы, межкомнатные перегородки. Можно без разрешения менять дверные конструкции, выравнивать стены, устанавливать системы климат-контроля.

А вот такую перепланировку и вовсе узаконить невозможно ни при каких обстоятельствах: недопустимо увеличивать площадь санузлов, соединять их с жилыми комнатами, переносить мокрые зоны, разрушать несущие стены. Нельзя устанавливать отопительные радиаторы на балконы, объединять квартиру с тамбуром. Такие перепланировки сложно оформить даже в суде — они могут повлечь за собой разрушение здания, нарушить использование общедомового имущества.

Как мы узаконили перепланировку. Предложили владельцу проектные решения, соответствующие законодательству, разработали новый проект перепланировки. Собрали необходимые документы. Получили техзаключение от Жилищной инспекции, оформили разрешение. После завершения работ по перепланировке получили акт о переустройстве, утвердили в инстанциях. Составили технический план квартиры и внесли изменения в кадастре. Владелец квартиры получил на руки готовую выписку, участвовал в узаконивании минимально: наши кадастровые инженеры взяли на себя разработку всех документов.

Вот, что мы сделали и отправили на согласование клиенту.

Такие документы оформили в ходе регистрации перепланировки:

• Техзаключение о состоянии конструкций;
• Проект перепланировки;
• Технический план квартиры в электронном виде;
• Акт о завершении перепланировки;
• Выписку из ЕГРН о регистрации перепланировки.

Рекомендуем получить правовую консультацию всем собственникам, которые проводят перепланировку. Это нужно для избежания проблем с регистрацией изменений в конфигурации жилья.

Сроки узаконивания перепланировки квартиры

Срок узаконивания и согласования перепланировки в 2025 году также изменится. Принято решение о сокращении времени ожидания с 45 до 13 дней при подаче документов онлайн и до 20 дней для остальных вариантов подачи заявлений.

Где можно узаконить перепланировку квартиры

Перепланировку квартиры можно узаконить в компании «Истрариел», оказывающей юридические услуги и помощь в оформлении объектов недвижимости. Берём на себя процесс регистрации проведённых изменений, самостоятельно взаимодействуем со всеми ведомствами, разрабатываем проект и техплан, запрашиваем недостающие справки, получаем акты. Участие собственника минимально. При самостоятельном оформлении владельцу нужно будет обратиться в проектную компанию, архитектурный отдел администрации, Росреестр, к кадастровому инженеру, газовую службу и другие инстанции.

Владельцам удобно поручить узаконивание перепланировки нашим юристам: у нас есть разрешения и лицензии на проведение кадастровых работ, разработку проектной документации. Имеется опыт взаимодействия с ведомствами. Добиваемся получения положительного результата (если перепланировка проведена в рамках закона).

Юрист отвечает на вопросы о перепланировке

Собрали распространённые вопросы владельцев квартир, желающих узаконить уже сделанную перепланировку, и получили информацию от юриста.

Возможно ли узаконить перепланировку в ипотечной квартире, если она уже сделана?

Закон допускает узаконивание перепланировки в ипотечной квартире. При регистрации понадобится соблюдать определённые условия. В обязательном порядке оформляется согласие банка на проведение работ. Иногда изменения вносятся в договор ипотеки, запрашиваются дополнительные документы. С готовым пакетом документов заявитель обращается в Росреестр для регистрации перепланировки, предварительно вносятся изменения в техплан. Если банк не согласен на проведение изменений, а владелец самовольно провёл их, кадастровая палата может отказать в оформлении. Дело будет рассматриваться в суде.

Можно ли узаконить перепланировку, если уже соединили две квартиры?

Зарегистрировать такие изменения, как объединение двух квартир, можно. Но владельцам стоит быть готовыми к тому, что узаконивание может быть длительным. Сначала нужно собрать документы (техплан, выписку о праве собственности, проект перепланировки, заключение о техническом состоянии квартиры). Далее проводится проверка, что перепланировка безопасна и составляется акт. После чего изменения регистрируются в Росреестре.

При затрагивании несущих конструкций узаконить перепланировку бывает сложно, в отдельных случаях — невозможно. Требуется получить дополнительные согласия, особенно при переносе инженерных коммуникаций.

Какой размер штрафа за незаконную перепланировку квартиры?

Собственники квартир в Москве и Московской области, которые провели перепланировку и не узаконили изменения, выплачивают штраф в размере 2-2,5 тыс. руб. Для юридических лиц сумма выше — до 30 тыс. руб.

Можно ли узаконить перепланировку квартиры, если нет техплана?

Регистрация перепланировки квартиры в Московской области без технического плана невозможна. Документ считается основным при внесении изменений в кадастровой палате. Если вы уже провели перепланировку, а техплана на руках нет, нужно обратиться за его составлением. Кадастровый инженер зафиксирует изменения, проведёт обмер, разработает техплан. Перенесёт в цифровой формат, подготовит заключение. Готовый технический план можно будет направить в Жилищную инспекцию и Росреестр для дальнейшего рассмотрения.

Юристы «Истрариел» выполняют комплекс работ по узакониванию уже сделанной перепланировки квартир. Действуют в соответствии с новыми законами, принятыми к действию в 2025 году. Вырабатывают верную стратегию действий, что позволяет зарегистрировать изменения в конфигурации жилья в краткие сроки. Звоните.