Признание права собственности на самовольную постройку или как защитить объект от сноса

С начала прошлого года только по Московской области выявлено более 400 самостроев, 93 из которых представляют собой жилые объекты. К таким относятся капитальные строения, что размещены без разрешения на строительство или с нарушениями градостроительных параметров. Выявляются незаконные постройки с помощью проведения контрольных мероприятий государственных служб.

Чтобы не получить постановление о сносе и не потерять недвижимость, владельцу нужно оформить право на самострой. Как правило, процесс выполняется через суд и требует приведения постройки в надлежащее состояние по условиям законодательства. Даже если надзорные службы не успели выявить нелегальный объект, отсутствие прав затрудняет распоряжение. Например, правообладатель не сможет законно продать, подарить или сдать в аренду здание. По этой причине имущество становится неликвидным.

Что такое самовольная постройка

По ст. 222 Градостроительного кодекса (ГК) РФ самостроем считается та постройка, которая размещена без согласований с ведомствами. А также с нарушением установленных параметров, например, градостроительных, санитарных и противопожарных. Незаконной считают и те строения, что создают угрозу безопасности окружающим.

Когда строение считается самостроем

Обратите внимание, относятся к самовольным и рискуют получить постановление о сносе те здания, что попадают под следующие пункты:

Назначение земли не предназначено для размещения конкретного объекта. Например, участок относится к населённым пунктам для ИЖС, но владелец построил магазин. Последнее строение не соответствует целевому назначению площади. В этом случае даже легализация сопровождается определёнными трудностями: потребуется убедиться в том, что можно поменять ВРИ и категорию исходного участка. Или рассмотреть вариант реконструкции.

Перед строительством не получена разрешительная документация или согласования, что предусмотрены для конкретной местности. Например, при размещении жилого и садового дома не требуется получать разрешение, однако такой документ теперь заменяет уведомление о начале работ. И если извещение не подавалось, то строительство считается незаконным. А вот если на землю распространяются ограничения (Росавиация, Росрыболовство или Министерство культуры), то в обязательном порядке нужно получить согласование от ответственной организации, в противном случае капитальный объект признаётся также самостроем.

Участок не принадлежит застройщику. То есть лицо возвело здание на земле, что принадлежит другому гражданину. К этому пункту также относятся ситуации, когда постройка частично или полностью заняла смежную площадь. В этом случае законный владелец может требовать сноса. Чаще такие ситуации возникают из-за образовавшихся реестровых ошибок.

Капитальное строение нарушает градостроительные нормы района. Для разных видов строений закреплены соответствующие правила, которых нужно придерживаться, например, СП и СнИП. При согласовании работ ответственные службы проверяют соблюдение установленных норм. Такие требования относятся к высоте, площади и этажности будущего объекта. А также установлены по отступам от соседних построек, границ или красных линий. Нормы утверждены для повышения безопасности. В случае самовольных строений, соблюдение требований помогает при легализации.

Чаще такие ситуации относятся к охранным зонам или ЗОУИТ. Например, на участке построен объект, а позже установлены ЛЭП (линии электропередач), сила напряжения сооружений не позволяет близко размещать здания. Однако из-за того, что линия установлена позже, нельзя требовать от собственника сноса его недвижимости. Если застройка велась позднее, то потребуется подтвердить, что об ограничениях ничего не было известно (не зафиксированы записи о ЗОУИТ в Росреестре или ГПЗУ).

Когда самострой могут снести

Решение о сносе принимается в судебном порядке. В процессе разбирательств владелец может привести доказательства, подтверждающие законность размещённого строения, чтобы избежать наказания в виде сноса. Возможно, по решению суда собственнику будет разрешено привести здание в соответствие без сноса конструкции. Например, сделать прирезку или, наоборот, уменьшить площадь строения, чтобы соблюсти отступы.

Муниципалитет тоже может влиять на судьбу здания: представители не вправе требовать сноса, но могут вынести и направить в суд постановление о нарушении. Также представители не выносят итоговых решений по вопросам реконструированных построек. Когда основной объект оформлен, а пристройка – нет, администрация не представит заключение о сносе, но проинформирует суд.

Когда по постановлению требуется изменить параметры самостроя, то собственнику выделяют от 6 месяцев до 3 лет. В случае сноса для исполнения постановления отводится 1 год. В течение времени собственник должен убрать конструкцию с участка. Если этого не происходит, власти сносят строение и выставляют правообладателю счёт.

Условия приобретения права собственности на самовольную постройку

Даже когда здание построено без разрешительной документации, легализовать его можно. Заняться узакониванием может правообладатель или наследник, которому объект перешёл во владение. А также лица, что пользуются недвижимостью на праве пожизненно-наследуемой собственности или в бессрочном порядке. Если объект построил арендатор на земле муниципалитета, то оформить имущество получится только после устранения нарушений. А перед тем как начать узаконивание, нужно убедиться, что здание соответствует следующим требованиям:

1. Застройщик, что разместил объект, вправе начинать строительство в конкретной местности.
2. Сохранение здания не угрожает безопасности граждан, не нарушает законные интересы других лиц.
3. На момент обращения в суд самострой соответствует установленным нормам.

Разъяснение по последнему пункту: назначение участка должно предусматривать размещение построенного здания. Если возникли расхождения, потребуется смена ВРИ или категории (процесс может быть долгим и дорогостоящим). Когда проблема заключается в отступах, то можно выполнить перераспределение или прирезку смежной земли для увеличения расстояния от границ (уточните, кто собственник соседней площади: муниципалитет или частное лицо).

В некоторых ситуациях потребуется строительная экспертиза и заключение о техническом состоянии конструкций. По результатам такого обследования может быть назначена реконструкция. На практике наших юристов возник пример, когда владелец не учёл особенности участка и возвёл объект в зоне подтопляемости. При этом не укрепив и не осушив дополнительно площадь, из-за чего признаки разрушения начали появляться в короткие сроки. В более спорных случаях дополнительно требуется обращаться в Роспотребнадзор или МЧС, чтобы подтвердить соответствие нормам.

Иск о признании права на самовольную постройку

В содержание искового заявления вносится полная информация об истце и земле, где проводилась застройка. Однако следует уделить внимание и формулировке требований. Рекомендуем при составлении иска обратиться за помощью к юристу. Так, истец избежит ошибок и подкрепит требования нормативными Актами. Примерный перечень требований:

• Признать за истцом право на самовольное строение.
• Установить, что здание размещено в соответствии с градостроительными, санитарными и противопожарными условиями.
• Признать отсутствие юридических препятствий для использования капитального строения.

К иску прикладывается перечень доказательств, по которым сформулированы требования истца. Например, подтверждение прав на землю и того, что строение соответствует назначению участка (свидетельство о наследовании или старого образца). Доказательства, что истец обращался за получением разрешительной документации: заявление на выдачу сведений и отказы ответственного ведомства в предоставлении услуги.

Документы для узаконивания самовольной постройки

При легализации строения в суде к иску требуется приложить перечень следующих документов:

1. Копии паспорта собственника или доверенность на представителя.
2. Правоустанавливающие сведения (на землю): договор аренды, купли-продажи, свидетельство о наследовании.
3. Выписка ЕГРН на участок, ГПЗУ.
4. Проект строения (при наличии).
5. Технический план.
6. Заключения уполномоченных органов (МЧС, Роспотребнадзор).
7. Результаты строительной экспертизы и Акт обследования технического состояния.

Рекомендуем обратиться в суд с подготовленным заключением экспертизы – это сэкономит время. Обследования требуются, так как при оценке недвижимости нужны знания в области строительства. При отсутствии таких сведений суд самостоятельно или по ходатайству сторон назначает экспертизу, однако это приостанавливает процесс разбирательств.

Если правообладателей несколько, то при легализации требуется согласие остальных владельцев. А также подтверждение, что собственники в курсе строительства и не возражают. Убедитесь, что разногласия с соседями устранены: нет нарушения отступов и чужих интересов. Если во время разбирательств выявлены такие несоответствия, суд не вынесет постановление о признании прав, а обяжет изменить и привести объект в надлежащее состояние.

Признание судом права собственности на самовольные постройки

Суд рассматривает представленные документы, по которым в последующем вынесет решение. В юридической практике возникали такие ситуации:

Содержание дела: Компания арендовала участок для строительства. После подписания договора в течение года на местности был размещён капитальный склад, чтобы хранить пищевую продукцию. Арендатор не запрашивал разрешение на застройку. Поэтому направил иск в суд, чтобы зарегистрировать право на недвижимость.
Позиция истца: Компания применяет объект по назначению. Постройка не противоречит категории и разрешённому использованию земли. Если законный владелец примет решение изменить назначение, строение можно реконструировать под другой вид.	Позиция ответчика (администрации): Если в дальнейшем арендатор планирует сделать реконструкцию и изменить назначение ВРИ или категории участка, здание может быть небезопасным при эксплуатации.
Приведённые доказательства в защиту истца: Строительная экспертиза подтвердила, что строение соответствует установленным градостроительным нормам, а также санитарным и противопожарным условиям. Дополнительно приведены заключения Роспотребнадзора и МЧС.
Решение судебного органа: суд удовлетворил требования истца, так как доводы ответчика предположительные и не имеют достаточной аргументации. На текущий момент здание построено согласно требованиям градостроительства и не нарушает прав. Так как изменение назначения и параметров конструкции планируются в будущем, при реконструкции и возможных отклонениях арендатор будет привлекаться к ответственности (если такое нарушение будет подтверждено).

Аналогичная ситуация со строительством дома:

Содержание дела: В суд с иском о признании права собственности обратился владелец участка. Заявитель построил дом в СНТ без уведомления о начале работ. Дом соответствует градостроительным нормам. Единственная проблема: капитальный объект вблизи сервитутной зоны и перекрывает проход к соседнему участку. В свою очередь, это нарушает права соседа.
Позиция заявителя: Признаёт, что дом расположен близко к сервитуту и предлагает альтернативное разрешение ситуации: расширить участок путём прирезки (за собственный счёт) и обозначить проход к смежному объекту. Желает сохранить дом без дополнительной реконструкции.	Позиция ответчика (соседа): Настаивает на реконструкции самовольной постройки с целью освобождения прохода, так как считает свои права нарушенными. А отсутствие доступа мешает использованию объекта.
Приведённые доказательства в пользу истца: К иску прикреплены результаты строительной экспертизы, что подтверждают соответствие здания установленным нормам. Также к заявке прилагалось заключение кадастрового инженера. По рассмотрению последнего выявлено, что увеличение площади возможно, как и перенос сервитута. Исходя из заключения, способ поможет защитить права ответчика и истца.
Решение судебного органа: суд учёл доказательства и вынес решение в пользу требований истца. По постановлению было принято увеличить площадь за счёт земель общего пользования и обеспечить проход к участку ответчика. При исполнении требований истец сможет зарегистрировать дом в собственность.

Снос постройки – это последняя мера, которую могут предпринять государственные ведомства. Но в некоторых ситуациях даже незначительное нарушение может повлиять на решение о признании недвижимости самовольной. Поэтому каждую ситуацию требуется рассматривать индивидуально. Например, если владелец начал строительство и не уведомил об этом администрацию, то при запросе разрешения представители должны представить документ. Условие: капитальный объект должен соответствовать градостроительным нормам.

А если на землях ИЖС владелец разместил гараж и использует как автосервис, то это считается нецелевым применением. Однако при разрешении вопроса собственника не обяжут снести постройку, а только – прекратить незаконную деятельность. Когда строение противоречит ВРИ участка, то снос возможен, если объект нельзя изменить под установленные параметры.

Срок исковой давности по самовольной постройке

При обращении к нашим юристам клиенты часто задают вопрос:

– Установлена ли исковая давность для самостроев?

Ответ юриста компании «Истрариел»:

– Вопросы исковой давности разъяснил ВС РФ в Постановлении №44 (от 12 декабря 2023). В содержании указывается: если строение не угрожает жизни и здоровью граждан, то работает общий срок давности – 3 года. Время исчисляется с момента, когда собственник узнал или должен был определить наличие нарушений (пункт 1 статья 196 ГК РФ).

Также разъяснены ситуации с участками в аренде. То есть если собственник сдал землю в аренду или безвозмездное пользование, и арендодатель построил капитальный объект без ведома (в договоре не фиксировалось такое разрешение), то срок давности начинается с того момента, как арендатор должен был вернуть землю.

Пример: пользование участком по договору ведётся до 1 февраля 2024 года, но в эту дату объект не возвращён. Срок давности начинается с этого числа.

Также возникают случаи, когда арендодателю возвращают землю с уже построенным зданием. В этой ситуации срок давности начинается со дня, когда участок фактически возвращён законному владельцу. Однако если собственник пропустит подачу иска, то не может требовать сноса.

Право собственности на самовольный дом

Часто собственники размещают дома без разрешения. Чтобы в дальнейшем можно было распоряжаться недвижимостью (продавать, дарить), требуется оформить право на такое строение. Легализация собственности также поможет обезопасить правообладателя от посягательств со стороны недобросовестных лиц. Как в этом случае легализовать объект:

• Убедиться, что на участок есть документы, подтверждающие право пользования (договор купли-продажи, аренды, свидетельство о наследовании).
• Постройка соответствует градостроительным параметрам конкретного района (будьте внимательны, условия строительства могут отличаться в зависимости от расположения участка).
• Объект не нарушает интересы третьих лиц. Например, не размещён вдоль линии забора.

Что касается последнего пункта, рекомендуем заручиться согласием соседей и убедиться, что они не возражают против узаконивания дома. При судебном признании прав показания владельцев смежных участков также учитываются.

Следующим шагом становится обращение в суд с исковым заявлением. В последнем нужно указать обоснования прав на землю и подтверждения того, что недвижимость соответствует требованиям.

Как оформить право на самовольную постройку с нарушением отступов

Оформление самостроя возможно при устранении отклонений от параметров. То есть при нарушении отступов собственнику нужно найти способ для исключения несоответствий. Рекомендуем в такой ситуации обратиться к кадастровому инженеру за проверкой участка и здания. Есть несколько способов, чтобы власти признали строение законным, например, оформить прирезку. Можно присоединить муниципальную землю или соседскую (если удалось договориться). Далее формируется схема перераспределения земельного участка и новый межевой план, который согласовывает вторая сторона. А по завершении составляется договор о выкупе части площади.

Также можно перераспределить землю: для нужного отступа сосед выделяет долю участка со стороны объекта, а собственник, в свою очередь, – часть с другой стороны площади. Однако в этом случае нужно рассматривать все нюансы, например, чтоб отступ был соблюдён от забора и от соседней постройки.

Куда обращаться собственнику при признании прав

Чтобы признать право собственности на незаконную постройку, владельцу может потребоваться посетить ряд инстанций и служб:

Шаг 1. Местная администрация. Направьте заявление в отдел архитектуры и градостроительства на получение ГПЗУ. Так, вы сможете проверить полную информацию о земельном участке, сравнить, соответствует ли строение утверждённому ВРИ, и выявить нарушения.

Шаг 2. Кадастровый инженер. Обратитесь с исходными документами к кадастровому инженеру. Сотрудник выполнит проверку и проконсультирует о следующих действиях. В том числе сможет проанализировать градостроительный план, посмотреть требуемое соблюдение отступов и красных линий.

Шаг 3. Суд. При незаконном строительстве и эксплуатации признание прав возможно только через суд. В этом случае потребуется составить исковое заявление и приложить документы, что подтвердят отсутствие нарушений на местности.

Шаг 4. Росреестр. Дождитесь положительного решения судебного органа. После того как заключение вступит в законную силу, передайте заявление в регистрационную службу. Так получится официально закрепить за собой недвижимость и избежать посягательств со стороны других лиц.

Все эти пункты требуют много времени и усилий на подготовку документации и приведения постройки в соответствие. Кадастровые юристы компании «Истрариел» выполнят необходимые действия вместо собственника и подтвердят правомерность строительства.

Право собственности на самовольную постройку ГК

Наши юристы подготовили подборку законодательных Актов, что позволят ознакомиться с информацией о самовольных постройках и защите прав:

• Ст. 222 ГК РФ – Самовольная постройка.
• Ст. 55.32 ГрК РФ – Информация об особенностях сноса незаконных строений или приведения их в соответствие.

• Ст. 196 ГК РФ – Сведения об исковой давности.
• Пленум ВС РФ №44 (Постановление от 12.12.2023) – о вопросах в судебной практике по теме самовольных строений.
• Ст. 51 ГрК РФ – Информация о получении разрешения на строительство.
• Ст. 9.5 КоАП РФ – регулирует нарушения в рамках строительства, реконструкции. А также ввода в эксплуатацию.
• Правила землепользования и застройки или ПЗЗ – запрашивайте информацию, исходя из вашего населённого пункта или муниципального образования.

Частые вопросы клиентов при легализации строений

Подобрали перечень распространённых вопросов среди клиентов нашей компании.

Как выявляют наличие незаконных построек

Росреестр временно приостановил проверку участков с помощью дронов. Однако сотрудники проводят плановые комиссии с личным выездом на местность. Фиксируют количество капитальных строений на земле и сверяют с КПТ (кадастровый план территории). Также не исключайте того, что проинформировать государственную службу могут соседи.

Какие штрафы за самовольную постройку

Штрафные санкции устанавливаются даже в том случае, если владелец обратился за легализацией:

Категория лиц	Размер суммы
Для граждан	От 2 до 5 тыс. рублей
Для должностных лиц	От 20 до 50 тыс. рублей
Для предпринимателей (без образования юрлиц)	От 20 до 50 тыс. или приостановление деятельности на 3 месяца
Для юрлиц	От 500 тыс. до 1 млн рублей или приостановка работ до 3 месяцев

Считается ли самостроем строительство дома на участке долевой собственности без согласия второго владельца

Да, если второй собственник не был в курсе строительных работ, то при легализации могут возникнуть трудности: другие владельцы часто возражают против застройки.

Какая стоимость узаконивания самостроя в суде

Легализация самостроя в суде начинается от 40 тыс. рублей. Если владельцу требуются сопутствующие услуги кадастрового инженера или помощь юриста, то стоимость может вырасти. Например, при дополнительном оформлении технического плана цена составляет 15 тыс.

Кто понесёт судебные расходы

Вне зависимости от того, какое решение примет суд (о сносе или признании прав), расходы за судебное производство несёт истец. Так как вынесение постановления считается в интересах этой стороны. Расходы за признание прав не подлежат распределению между другими участниками процесса (исключение: когда нарушены права истца ответчиком или другими лицами).

Помогаем признать право на самовольную постройку и защитить капитальный объект от сноса. Представляем интересы собственника в суде. Предварительно составляем рекомендации, как привести недвижимость в соответствие с нормами (узнайте об изменениях в законодательстве на 2025 год). Взаимодействуем с государственными ведомствами вместо клиента (Росреестр, муниципалитет, суд). При необходимости запрашиваем согласования на размещение строения от организаций, ответственных за ЗОУИТ. Работаем по договору на основании доверенности. Если остались вопросы, обращайтесь на наш форум или звоните по телефону в шапке сайта.