Перед оформлением сделки по купле-продаже дома покупателю требуется убедиться, нет ли в отношении имущества обременений, арестов, залогов. И не заявлены ли на недвижимость права третьих лиц. Так как число мошеннических действий возрастает, лучше обезопасить себя и проконсультироваться с юристом.
Рекомендуем запрашивать правоустанавливающие документы, выписки из ЕГРН. А также техплан для сравнения зарегистрированных параметров и заявленных в сведениях. Важно дополнительно проверять ГПЗУ, чтобы исключить попадание строения в охранную зону. Часто выявляется, что строительство не было согласовано с ответственными за ограничение организациями. Из-за этого представители могут требовать от владельца постановления о сносе объекта.
Перед тем как поставить подпись в составленном договоре важно оценить целесообразность покупки и установить, продаётся только доля из общей собственности или весь дом. В сделке с домом указана информация о земельном участке. Правообладателей два или больше, и между ними достигнуто согласие о продаже. А собственники капитального здания – граждане, достигшие совершеннолетия и дееспособные лица.
Содержание договора купли-продажи недвижимости
Единой формы по содержанию, нет. Однако важно отобразить пункты о сторонах и недвижимости. Например, должны указываться:
- Дата и место подписания документа.
- Информация об участниках сделки: Ф.И.О. сторон, адрес прописки и проживания, реквизиты паспортов.
- Характеристики предмета договора: адрес, кадастровый номер, площадь.
- Стоимость имущества. Как правило, сумма фиксируется за дом и земельный участок.
- Условия. В этом пункте указываются обязанности, права покупателя и продавца. А также порядок передачи имущества.
Копию договора можно делать в нескольких экземплярах. Например, раньше подготавливалось три образца: для сторон и передачи в Росреестр. В последнем случае нет необходимости передавать бумажный формат, так как регистрационная служба ведёт электронный документооборот.
Содержание договора о продаже дома с участком
Так как договор содержит информацию сразу о двух объектах: дом и земельный участок. То в отношении земли также требуется указать сведения.
| О капитальном объекте: | Об участке: |
|---|---|
| Адрес или местоположение, кадастровый номер | Адрес и кадастровый номер. При отсутствии этой информации нужно указать описание местоположения |
| Форма собственности, например, частная или долевая (когда строением владеют несколько лиц) | Вид разрешённого использования и категория |
| Реквизиты правоустанавливающих документов | Размер площади, наличие сервитутов |
| Характеристики: площадь, отдельные параметры жилых и нежилых помещений. А также количество этажей (подземных и наземных) | Форма собственности с приложением реквизитов правоподтверждающих документов |
Также важно отметить, нет ли обременений, залогов, арестов в отношении объектов. Когда на площади размещены капитальные хозяйственные постройки, сведения о них также указываются.
Обратите внимание! Если дом в собственности нескольких лиц, они должны дать письменное согласие на заключение сделки.
Какие условия нужно включить в договор
Помимо того, что в договоре указан предмет сделки, также потребуется внести и другие условия:
– Цена продаваемого дома с землёй. Размер суммы должен быть определён и согласован сторонами.
– Пользование имуществом третьими лицами. Включается, когда есть такое право, и заинтересованные лица сохраняют его за собой после продажи. Например, при наличии сервитута, залога или завещательного отказа.
– Основания возникновения права. Например, на пожизненное наследуемое владение, фиксируется в том случае, если земля не в собственности у продавца.
– Определение долей. Указывается в ситуации, когда объект приобретают несколько лиц.
Также подготовьте порядок расчёта за имущество. Обратите внимание, если происходит продажа в ипотеку или кредит, лучше заранее составить график внесения платежей.
Документы по сделке купли-продажи дома
Чтобы убедиться в чистоте сделки, покупателю требуется тщательно проверить представленные сведения. А продавцу правильно подготовить информацию о доме, чтоб повысить шансы на продажу. В комплект входит:
- Правоустанавливающие документы. В качестве таких можно представить договор купли-продажи, свидетельство о наследовании. А также свидетельство старого образца, например, «зелёнку». Такие отменены с 2016 года, но юридическую силу не утратили. Проведение сделок по этим сведениям безопасно.
- Выписка ЕГРН. Такая справка говорит о государственной регистрации. То есть характеристики внесены в Росреестр. Также отмечена информация о собственниках и возможных обременениях.
- ГПЗУ. Юристы рекомендуют в обязательном порядке запросить градостроительный план земельного участка. В нём зафиксированы возможные ограничения, под которые попадает строение и земля. Например, вблизи расположены ЛЭП или проходит газовая труба. В этом случае выписки ЕГРН будет недостаточно, так как не всегда ответственные организации вовремя вносят характеристики о сооружениях и обременениях в Росреестр.
- Технический план на дом. В обязательном порядке требуется запрашивать техплан, в котором отображаются параметры. В некоторых ситуациях право собственности зарегистрировано в ЕГРН, но характеристики капитального объекта не отображены.
- Паспорта на счётчики от коммунальных ведомств. Документация на оборудование и договоры с электросетями, водоснабжением или газовыми службами повышает доверие среди покупателей.
- Справка об отсутствии задолженностей за коммунальные услуги (ЖКХ). Перед приобретением важно удостовериться, нет ли в отношении объекта долгов.
- Справка о зарегистрированных гражданах. Как правило, запрашивается выписка из домовой книги с требуемой информацией. В источнике можно понять, есть ли ещё заинтересованные или несовершеннолетние лица.
- Соглашение супруга. Когда продавец в браке, и имущество зарегистрировано на двоих, требуется установить, не возражает ли против продажи вторая сторона. Такое же согласие прикладывается, когда недвижимость в долевом владении у нескольких лиц.
- Разрешение органа опеки. Если правообладатель не достиг совершеннолетия, представители службы должны убедиться, не ухудшатся ли условия ребёнка при подписании договора.
- Разрешение на строительство. Рекомендуем проверить, если дом построен после 1998 года. Часто в юридической практике правообладатели пользуются самостроем и оттягивают момент оформления имущества.
Так как вместе с постройкой идёт привязка к земле, запросите межевой план, чтобы определить параметры ЗУ. Даже если объект имеет кадастровый номер, не всегда это означает, что координаты установлены. До того как межевание стало обязательным в 2018 году, владельцы оформляли права без внесения информации о границах площади.
Не забывайте спрашивать справку о дееспособности. На основании таких сведений подтверждается, что правообладатель не стоит на учёте в наркологическом или психоневрологическом диспансере (НД и ПНД). А значит, может распоряжаться недвижимостью и заключать договор купли-продажи.
Не рекомендуем оформлять сделки на основании садовых книжек. Такое свидетельство только говорит о членстве продавца в товариществе, но не о праве собственности на жилое здание.
Технический план дома на земельном участке
Техплан помогает проверить параметры здания, и сравнить с теми, что указаны в Росреестре. С помощью плана покупатель сможет определить, не проводились ли незаконные изменения в доме (что часто происходит на практике). Например, нелегальные перепланировки или реконструкция. Материал отображает схему строения на участке, контуры здания с указанием поворотных точек, чертежи этажности и планы помещений. Когда техплан оформлен и зарегистрирован, строение вместе с землёй отображаются на публичной кадастровой карте.
Эти сведения помогут избежать риска и обезопасить себя перед покупкой. Так как после подписания все обязательства по узакониванию изменений лягут на нового собственника.
Проверка частного дома перед покупкой
Первоначально проверьте, уточнены ли границы участка. Так как впоследствии может оказаться, что в отношении имущества присутствуют реестровые ошибки. Например, дом, который выставлен на продажу, выходит за контур соседской площади. Или пятно застройки строения пересекает подземная газовая труба, наличие которой ограничивает дальнейшее строительство хозпостроек.
Запросите у продавца градостроительный план, чтобы исключить попадание объекта в охранную зону. Например, Министерства культуры, Росрыболовства, Роснедр или ЛЭП. Возникают ситуации, когда при строительстве здания застройщик не запрашивал согласования со службами. А в некоторых случаях охранная зона устанавливается и после размещения строения, что препятствует пользованию имуществом.
Установите, не отведена ли недвижимость под муниципальные нужды. Например, при утверждении ППТ, администрация в течение 6 лет может выделить землю с домом под изъятие для развития территории. На практике юристов покупатели часто сталкиваются с этой проблемой, поэтому перед приобретением лучше исключить такой исход.
Убедитесь, что на площади нет незарегистрированных капитальных строений или пристроек к самому дому. Наличие самовольных объектов усложняет переход и регистрацию права.
Также юристы рекомендуют визуально осмотреть недвижимость: проверить фундамент и другие конструкции на наличие трещин, повреждений. Оценить состояние и работоспособность сетей (отопление, освещение, канализация, водоснабжение).
Придерживайтесь рекомендаций наших юристов компании «Истрариел», чтобы защитить права при проведении сделок.
Акт приёма-передачи при покупке дома
Такой документ представляет собой приложение к договору купли-продажи. Акт подтверждает, что участники сделки выполнили обязательства. В содержание входит: указание сведений о сторонах, характеристики недвижимости и состояние на момент продажи. Реквизиты договора купли-продажи. А также отсутствие или наличие претензий.
При подписании продавец подтверждает, что вторая сторона передала средства и объект соответствует указанным характеристикам. Покупатель отмечает, что строение в том состоянии, какое указал владелец, и претензий нет. Внести подписи могут только участники сделки или представители с предъявлением доверенности. У каждого по завершении на руках остаётся экземпляр передаточного Акта.
Сделка купли-продажи дома по доверенности
На основании доверенности заключить договор с покупателем может не собственник, а его законный представитель. Такой документ представляет собой письменное разрешение, на совершение действий. В обязательном порядке заверяется у нотариуса. В сведениях отмечается, что разрешено выполнять доверенному лицу:
- Подписывать договор купли-продажи.
- Принимать или сдавать (в случае продавца) здание по Акту приёма-передачи.
- Отправлять или принимать сумму платежа.
- Передавать материалы на оформление в регистрационную службу.
В случае предоставления доверенности будьте осторожны, так как лицо (родственник, друг) может совершить ошибку, не проверить представленную информацию по объекту. Поэтому оформлять доверительный документ лучше на юриста, который практикует сопровождение сделок. Так получится себя обезопасить и не потерять деньги.
Продажа дома на арендованном участке
При аренде участков для строительства застройщик размещает дом, но не во всех случаях успевает выкупить землю. Продать капитальное строение можно, законодательством разрешены такие сделки согласно п. 3 №552 ГК РФ. Оформить продажу в отношении строения допустимо без согласия собственника земли. Важным моментом становится то, чтобы процесс не противоречил условиям пользования, которые определены договором аренды или законодательными нормами.
После регистрации покупатель вступает в такие же права, на тех же условиях, что и предыдущий владелец. При заключении сделки продавцу требуется представить договор аренды.
Услуги по сопровождению сделок с домом
Юристы компании «Истрариел» предоставляют услуги по сопровождению сделок, проверяют документы на юридическую чистоту и помогают владельцам защитить интересы.
Устраняют трудности перед заключением договора, например, проверяют, нет ли факта частичного владения имущества третьими лицами. Приватизированы ли земли под зданием, соответствуют ли представленные сведения законодательству. Не совершалось ли в отношении строения незаконных пристроек или перепланировок. Проверяют арендованные участки, с этим наши юристы чаще сталкиваются в дачных посёлках, где среди граждан практикуется получение площади от муниципалитета для дальнейшего выкупа.
Изучаем юридическую чистоту сделки купли-продажи дома. Представляем интересы сторон при оформлении. Проверяем достоверность представленных сведений. Выявляем, нет ли прав третьих лиц в отношении недвижимости. Получаем выписки из домовой книги, чтобы установить факт прописки несовершеннолетних граждан. Работаем по договору на основании нотариально заверенной доверенности. Чтобы получить бесплатную консультацию, пишите на почту consultant@istrariel.ru или звоните по телефону 8 (495) 649-94-39.
