За снижением кадастровой стоимости (КС) обращаются владельцы, которые выявили завышение ежегодных налогов на землю. Также эта проблема затрагивает интересы арендаторов, у которых арендная плата рассчитана в соответствии с утверждённой кадастровой величиной. Более того, снижение этого показателя может повлиять и на выкупную цену объекта.
Уменьшить КС можно в досудебном или судебном порядке. Как правило, заявитель указывает просьбу, чтобы кадастровая величина была приближена к рыночной. А также прикладывает документы, подтверждающие ранее неверно определённую сумму, например, результаты независимой оценки.
Кто может снизить кадастровую стоимость участка
Обратиться за снижением КС земельного участка может собственник недвижимости или его законный представитель, например, доверенное лицо или юрист. Если обращается не владелец, то заявитель обязан предоставить нотариально заверенную доверенность с указанием допустимых полномочий. А снизить стоимость можно по статье 22 №237-ФЗ:
- Комиссия при Росреестре.
- Судебный орган.
Обратитесь за помощью к юристам компании «Истрариел» и проверьте возможность оспаривания кадастровой величины.
Основания для пересмотра кадастровой стоимости
Основным основанием для пересмотра оценки земельного участка становится то, что стоимость значительно выше рыночной. А также:
- При установлении КС применялась недостоверная информация о земле. Например, неправильно указано целевое назначение.
- Рыночная цена утверждена в период установления кадастровой.
Перечень документов для снижения кадастровой стоимости участка
Когда один из ценоорегулирующих показателей не учтён или определён неверно, то собственник может обратиться за исправлением несоответствий. Как правило, первоначально требуется направить заявление в комиссию с приложением доказательств. Например, ранее зарегистрированные сведения в ЕГРН. Перечень необходимых документов будет зависеть от того, в какую инстанцию потребуется обратиться за исправлением:
| Досудебный порядок (комиссия) | Судебный порядок (суд) |
|---|---|
| Заявление | Иск |
| Паспорт владельца или доверенность для представителя | Удостоверение личности или доверенность |
| Выписка ЕГРН на участок | Выписка из Росреестра на недвижимость |
| Правоустанавливающие сведения на землю, например, договор купли-продажи | Документы-основания на объект, например, свидетельство о наследовании или старые образцы (зелёнка) |
| Отчёты об оценке | |
Для сбора необходимой документации рекомендуем первоначально обратиться за помощью к юристу. При проверке исходных справок будет определена целесообразность снижения кадастровой стоимости участка. Так как если уменьшение будет незначительным, то и налог не сильно снизится. Поэтому важно определить, как быстро окупятся расходы на оспаривание КС.
Отчёт о независимой оценке кадастровой стоимости земли
Дополнительно в подтверждении неверно-установленной КС собственник может приложить результаты независимой оценки. В некоторых случаях такие отчёты запрашиваются уже судом. Материалы подготавливаются в цифровом и бумажном виде.
В процессе оценщик подбирает наиболее эффективный метод для проверки КС, например, сравнительный. Учитывает характеристики имущества (категорию, ВИД, площадь), расположение, наличие обременений. При детальном анализе определяет рыночную цену и составляет отчёт, где содержатся этапы выполнения работ, применённые методы и расчёты. Подготовленную документацию можно использовать в досудебном или судебном порядке.
Пошаговая инструкция по уменьшению кадастровой стоимости земельного участка
Чтобы правильно уменьшить кадастровую стоимость земельного участка, наши юристы составили инструкцию. Обратите внимание, что предварительное обращение в комиссию необязательный этап, собственник может направить заявление сразу в судебный орган (если речь не о юридических лицах). Однако рекомендуем воспользоваться досудебным порядком, часто такой способ становится эффективным и менее затратным для правообладателя.
Шаг 1. Запрос отчётной документации о рыночной стоимости участка.
Проверьте, чтобы такая оценка была определена на дату, что и кадастровая. В отчёте фиксируется номер отчёта, информация об оценщике, описание объекта недвижимости и перечень представленных документов.
Шаг 2. Заявление в комиссию с просьбой снизить кадастровую стоимость участка.
Комиссии помогают урегулировать споры в отношении неверно рассчитанной КС. Такие учреждения сформированы при Росреестре и территориальных органах регистрационной службы. Чтобы представители рассмотрели обращение, составьте заявление или доверьте оформление заявки юристу. В содержании должны указываться причины оспаривания и материалы, подтверждающие неверно установленную стоимость. По завершении приложите перечень необходимых документов.
Обратите внимание, что заявка не будет принята, если передан неполный комплект справок. В случае когда кадастровая стоимость уже уменьшена (по решению комиссии или судебного органа). Или нарушены сроки подачи заявки. Снизить показатель можно с того момента, как определена оспариваемая КС, и до даты утверждения новой. При получении отказа в уведомлении отмечаются причины принятого ответа.
Шаг 3. Организация собрания комиссии.
Не позднее 1 месяца представители рассматривают поступившее обращение и назначают дату для заседания. Владельца участка информируют о времени проведения сборов, так как собственник тоже может принять участие или вместо него присутствует представитель. По завершении участники принимают решение о пересмотре кадастровой стоимости или об отказе. Формируют отчёт и направляют результаты в отделение ФГБУ при Росреестре. Как правило, передача материалов занимает ещё до 5 дней.
Снижение кадастровой стоимости участка в суде
Когда правообладатель получил отказ от комиссии в снижении КС участка, то может обратиться в суд. Или сразу пропустить досудебный порядок и составить иск. В этом случае алгоритм действий меняется.
Учтите, что перед обращением, требуется проконсультироваться с юристом, который поможет определить возможные риски. В ином случае собственник понесёт убытки в процессе разбирательств. После того как передан иск, участников извещают о дате и времени проведения слушаний. Неявка на процесс не препятствует рассмотрению. В течение 2 месяцев принимается решение о снижении оценочной стоимости земли. Если требуются дополнительные доказательства и привлечение третьих лиц, то суд продлевается, как правило, ещё на 1 месяц.
Обратите внимание, что суд вправе инициировать запрос на предоставление доказательств. Например, проведение независимой оценки.
После слушаний выносится заключение: об удовлетворении требований или об отказе. Решение вступает в законную силу не позднее месяца, если в этот период не поступило апелляционное обжалование.
В какой срок можно обратиться в суд
В ч. 3 ст. 245 КАС РФ указано, что иск может быть направлен в течение 5 лет с того момента, как в реестр внесена оспариваемая стоимость. Юристы обращают внимание: если к этому времени КС уже пересмотрена и утверждены новые параметры, то снизить предыдущий показатель не получится.
Когда собственник земли планирует оспорить действие представителей комиссии при уменьшении результатов оценки, то иск требуется передать в течение 3 месяцев. Как правило, отсчёт времени начинается с момента, как заявитель выявил ошибку или нарушение прав. Если владельцем пропущен этот срок, то при подтверждении уважительной причины, время для передачи иска восстанавливается.
Иск об оспаривании кадастровой стоимости участка
При уменьшении зарегистрированной стоимости в суде потребуется правильно составить иск. От оформленного заявления зависит принятие заключения в пользу истца. Доверьте подготовку иска юристу, чтобы требования со ссылками на нормативные Акты были указаны грамотно. Заявку можно составить как по снижению результатов КС, так и по действию комиссии Росреестра в отношении изменений кадастровой величины. Содержание включает:
- Наименование судебного органа, куда передаются материалы дела.
- Сведения об истце: Ф.И.О., место рождения, адрес пребывания. Для юрлиц указывается наименование организации или инициалы представителя. А также ОГРН, адрес и почта.
- Информация об ответчике: адрес, наименование и контакты (телефон, факс). Как правило, к делу привлекается Росреестр или ведомство, утвердившее результаты государственной оценки участка. При обнаружении недостоверных материалов во время проведения обследования тоже привлекается регистрационная служба. При неправомерных действиях во время досудебного урегулирования в качестве ответчика привлекается комиссия Росреестра.
- Информация о нарушенных правах заявителя.
- Требования и обоснование просьб. Указание ссылок на нормативную базу.
- Комплект прилагаемых справок и Актов.
Если в иске оспариваются решения представителей комиссии, то требуется приложить реквизиты ответа. А также указать законодательные нормы, согласно которым бездействие или действие нарушило интересы владельца.
Перечень требований по снижению кадастровой стоимости
При составлении иска важно правильно сформулировать требования. Например, можно указать следующие пункты:
| Требование | Основание |
|---|---|
| Признать кадастровую величину участка недействительной. | Во время определения КС допущены ошибки, например, использование устаревших методов расчёта и параметров недвижимости. |
| Установить стоимость кадастровую в соответствии с рыночной. | Истец может предоставить результаты оценочной экспертизы или ходатайствовать о проведении независимом обследовании. По завершении в отчёте будет подтверждено, что текущая цена необоснованно выше рыночной. |
| Изменить КС земли с определённой даты. | Требование основывается на необходимости пересчёта налоговых платежей. Истец может заявить об уменьшении стоимости с момента её утверждения государственными службами. |
| Признать решение комиссии неправомерным. | Если первоначально собственник обратился в уполномоченный орган при Росреестре и получил отказ, требуется предоставить подтверждения, что при рассмотрении вопроса представители не учли ряд факторов. |
| Пересчитать КС в связи со сменой характеристик земельного участка. | Если изменения внесены после утверждения кадастровой величины, то это может влиять на налоговые выплаты. Например, из-за перевода земель в другую категорию или ВРИ. |
| Обязать регистрационную службу внести изменённую оценку в базу ЕГРН. | После удовлетворения требований истца представители Росреестра обязаны зафиксировать обновлённые показатели. Это выполняется, когда решение вступает в законную силу. |
Рекомендуем указать требования о компенсации и возвращении владельцу налогов, что излишне уплачены только после того, как суд принял решение об изменении КС.
Изменение кадастровой стоимости участка в Росреестре
После принятия положительного решения по вопросу уменьшения КС участка, следующим шагом становится внесение сведений в регистрационную службу. Заключение судебного органа содержит информацию о дате, когда решение начинает действовать. Дальше потребуется сформировать комплект документов:
- Заявление, оформленное по образцу.
- Копия паспорта или доверенность на представителя.
- Правоустанавливающие документы на участок.
- Решение комиссии Росреестра или постановление суда.
На основании последних заключений государственный регистратор вносит изменения в базу ЕГРН. В течение 5–7 рабочих дней информация регистрируется в Росреестре. Чтобы убедиться в обновлении сведений, запросите выписку ЕГРН, в справке будут отображены актуальные показатели.
Снижение кадастровой стоимости арендованного участка
На практике юристов компании «Истрариел» часто за услугой оспаривания КС участка обращаются арендаторы земли. Так как по договору аренды определено, что от размера земельного налога зависит и арендная плата (в большинстве случаев). А первый рассчитывается по результатам кадастровой оценки.
Ранее арендаторы не могли снижать кадастровую стоимость объекта, что во временном пользовании. Однако ВАС РФ вынес Постановление №13839/13, согласно которому возможно уменьшение КС. Такой процесс выполняется на основании пункта в договоре, где указано, что арендная ставка формируется по зарегистрированной оценки земли.
Когда обращается не владелец, а арендатор, отличие заключается в том, что недвижимость не принадлежит заявителю на правах собственности. Поэтому при подаче заявления о пересмотре дополнительно требуется приложить письменное согласие правообладателя. Перед этим рекомендуем заранее обсудить с владельцем планы, касательно арендуемой площади. А также рассмотреть возможность о разделе расходов во время этапов оспаривания.
Обратите внимание, что уменьшить оценочные результаты можно не только для снижения налогов, но и для выкупной цены земли.
Процедура пересмотра КС не отличается от той, когда обращается собственник объекта. Арендатор также может разрешить вопрос путём передачи заявления в комиссию или суд.
Снижение кадастровой стоимости земельного участка при попадании в ЗОУИТ
Количество случаев, когда владельцы обращаются за уменьшением кадастровой стоимости земли, характеризуются наличием охранных зон в границах недвижимости. Например, Росавиация, Министерство культуры или Роснедра. Часто оценщик выполняет неверные расчёты при расположении вблизи ограничений, что приводит к следующим ошибкам:
- Кадастровая величина не определяется с учётом местоположения участка в охранной зоне.
- В базе ЕГРН отсутствуют сведения и характеристики ЗОУИТ, в который попала площадь недвижимости.
- Оценщик не учитывает особенности каждого из 28 видов ограничений.
- Стоимость земли не корректируется с учётом попадания долей под обременения.
В совокупности это приводит к завышению КС и неучёту ценообразующего показателя. При обнаружении охранных зон потребуется провести дополнительную оценку, чтоб определить влияние ограничений на использование объекта. Часто на практике применяется сравнительный подход, где эксперт проверяет результаты оценки недвижимости. То есть анализирует потенциальный доход от актива:
- Доход от земли при попадании в охранные зоны.
- Прибыль при исключении ограничений.
В таких ситуациях оценщик определяет, как обременения влияют на использование земли, а, соответственно, и на КС.
Сроки оспаривания кадастровой стоимости участка
Уменьшить кадастровую стоимость земельной площади разрешено с момента установления предыдущей. То есть 2 года выделяется для городов, что относятся к федеральному значению. И 4 года отводится для остальных регионов. Вопрос о пересмотре разрешается минимум через месяц. Например, после сбора заседания комиссии Росреестра, где по завершении представители выносят окончательный ответ.
В суде вопрос может занять до 2 месяцев: около месяца на рассмотрение (минимум) и ещё 30 дней, чтобы постановление начало действовать. Однако учтите, что срок увеличивается от дополнительных обстоятельств. Например, из-за обнаружения в границах участка реестровых ошибок или выявления обременений.
Трудности при уменьшении кадастровой стоимости земли
При оспаривании кадастровой стоимости собственники также могут столкнуться с трудностями. Наши юристы составили подборку самых распространённых из них:
Показатели оценки рыночной стоимости для определения кадастровой.
Сложность заключается в том, что КС планово меняется и действует в течение 2 или 4 лет (в зависимости от региона). При переоценке ответственные ведомства учитывают не текущую рыночную стоимость, а ту, что была планово установлена. То есть несколько лет назад. Например: сумма земельного участка составила 4 млн рублей, а через год – 3 млн. В этом случае для пересчёта будет применяться ранее утверждённый показатель.
Проведение плановой оценки земельных участков.
Некоторые собственники направляют заявления о пересмотре кадастровой величины незадолго до выполнения новой оценки объекта. Правообладатели надеются снизить стоимость и добиться перерасчёта за предыдущие года. Однако в таких ситуациях комиссия в ответ на заявку выдаёт отказ с указанием мотивированной причины, что в скором времени оценщики пересмотрят показатели.
У земельного участка несколько собственников.
Если недвижимость в долевом владении, то заниматься снижением КС будет один из собственников при предоставлении соглашения от остальных. Однако если хотя бы один из правообладателей против изменения, то при рассмотрении вопроса комиссия или суд будут учитывать аргументы и доказательства каждой стороны.
Обращение юридических лиц без соблюдения досудебного порядка.
В отличие от физических лиц, юридические обязаны соблюдать досудебное урегулирование вопроса. То есть первоначально обратиться в комиссию при Росреестре и только после этого – в суд. Представители последней службы проверяют наличие внесудебных попыток разрешения. При отсутствии таких доказательств дело не будет рассмотрено.
Отказ суда в удовлетворении требований по снижению КС.
Если предоставлено недостаточно доказательств того, что результаты оценки установлены неправильно, суд не выносит решение в пользу истца. Представители посчитают, что недостаточно требований для приведения кадастровой стоимости в соответствии с рыночной. Чтобы увеличить шансы на выигрыш, рекомендуем провести независимую оценку недвижимости, сравнить аналогичные объекты в регионе и прикрепить результаты исследования к делу.
Компания «Истрариел» предоставляет услуги по снижению кадастровой стоимости земельных участков всех ВРИ и категорий. Помогаем разрешить вопрос в досудебном или судебном порядке. Взаимодействуем с государственными службами вместо клиента: формируем заявления, собираем комплекты необходимых документов, участвуем в заседаниях. После успешного оспаривания результатов государственной оценки вносим информацию в Росреестр и предоставляем выписку ЕГРН с обновлёнными параметрами. Работаем по договору на основании доверенности. Опишите сложившуюся ситуацию на форуме или позвоните по телефону, указанному в шапке сайта, и наш юрист проведёт бесплатную консультацию в удобное время.
