В Росреестре отметили, что в 2023 году сохраняется тенденция оформления земельных участков в аренду. Зафиксирован рост спроса на подобные сделки. И вот почему: это выгодно как физическим, так и юридическим лицам. Одним необходим участок для строительства или реконструкции жилых домов. Другим — для размещения коммерческих объектов в зоне рекреации. Юристы «Истрариел» объяснили, как сделать реконструкцию дома, если участок в аренде.
Где можно взять участок в аренду
Земельные участки не обязательно приобретать в собственность для строительства жилого дома или реконструкции уже имеющегося объекта. Допустимо брать земли в аренду у администрации под различные цели, главное, чтобы участок использовался в соответствии с установленным видом разрешённого использования. Свободные участки можно найти на Публичной кадастровой карте или на официальном сайте администрации, там же регулярно обновляется информация о предстоящих торгах.
Аренда участков привлекательна тем, что при правильно составленном договоре сделки появляется перспектива выкупа земли. Один дополнительный пункт — и увеличивается возможность стать единоличным собственником как дома, так и участка.
Можно ли сделать реконструкцию, если земельный участок в аренде
Да, арендатор участка может провести реконструкцию дома, в том числе с увеличением площади. Но только при условии, что действия не противоречат условиям заключённого договора аренды. То есть реконструкция и строительство капитального объекта предусмотрены и прямо не запрещены арендодателем, о чём в договоре есть запись. Кроме того, для проведения работ понадобится разрешение администрации. Можно сделать реконструкцию объекта на арендованной земле, а в дальнейшем после окончания срока аренды подать заявку на выкуп участка в частную собственность. Изменение параметров дома без ведома органов власти расценивается как самовольная реконструкция, что чревато арендатору сложностями в регистрации.
Ещё одна трудность, с которой может столкнуться арендатор при реконструкции дома — нарушение отступов от границ участка или расположение дома вблизи забора. В таком случае Росреестр вынесет приостановку. Узаконить реконструкцию можно будет после получения согласия на уменьшение градостроительных норм от соседей смежного участка. Дополнительно может понадобиться разрешение администрации на отклонение от предельных параметров (в связи с тем, что участок находится в собственности муниципалитета). Как показывает практика, вопросы о нарушении отступов можно решить досудебно, исключая случаи конфликта с собственниками или арендаторами соседних земель. При наличии земельного спора дальнейшее рассмотрение ситуации проводится в суде. Высшая инстанция учитывает мнение обеих сторон, изучает предоставленные доказательства, просьбы, заявления и выносит решение. Если суд принял позицию арендатора и разрешил узаконить реконструкцию при нарушении отступов, нужно подождать, пока решение вступит в законную силу и направить с остальными документами на регистрацию в Росреестр.
Нужно ли получать разрешение на реконструкцию
Если реконструкция проводится на земле в аренде, то обязательно нужно получать разрешение на реконструкцию (для коммерческих объектов), а для частных реконструируемых домов подают уведомление. Принцип получения одобрения администрации такой: нужно подать уведомление о начале, а потом и о завершении реконструкции. Если земельный участок находится в аренде, провести реконструкцию частного дома без разрешения органов местного самоуправления невозможно. Либо такая возможность должна быть законодательно прописана в условиях договора.
Порядок реконструкции дома на арендованном участке
Наши юристы подготовили для арендаторов пошаговый план действий:
- Подать уведомление о реконструкции жилого дома в администрацию;
- Предоставить проект реконструкции дома или указать, какие технические параметры планируется изменить, будут ли соблюдены градостроительные нормы и отступы;
- Ожидать рассмотрения документов администрацией;
- Получить решение;
- Провести реконструкцию старого дома на участке (если получен положительный ответ муниципалитета);
- Направить в администрацию уведомление о завершении реконструкции;
- Вызвать кадастрового инженера, который проведёт обмеры дома внутри и снаружи и разработает технический план;
- Подать в администрацию уведомления о начале и об окончании реконструкции, технический план, договор аренды и выписку из ЕГРН на участок;
- Ожидать подачу документов администрацией в Росреестр. Органы местного самоуправления самостоятельно передают уведомления и техплан на регистрацию;
- Получить выписку из ЕГРН на дом с изменёнными параметрами.
После внесения корректировок в базу ЕГРН реконструкция считается узаконенной и проведённой с согласия администрации. Если не согласовать строительные работы на арендованном участке, риск сноса выше, чем при самовольной реконструкции на собственной земле. Если не соблюдать условия договора или действовать без ведома муниципалитета, возможно одностороннее расторжение договора аренды. Также нарушителю в таком случае направляется уведомление с просьбой привести участок в первоначальное состояние — снести объект за свой счёт (при незаконном строительстве) или вернуть дому исходные параметры (при самовольной реконструкции).
Отказ в разрешении на реконструкцию на арендованном участке
При вынесенном отказе нужно анализировать причину, почему администрация не согласна с проведением реконструкции на участке в аренде. Юристы изучают документы и определяют, запрет обоснован с точки зрения законодательства, или права арендатора на использование земли нарушены. Советуют, стоит ли заниматься обжалованием. Если есть сомнения в правомерности отказа, составляют исковое заявление для суда, прикладывают копию договора аренды и при необходимости сопровождают на заседании.
Администрация расторгла договор аренды после реконструкции
Арендаторы часто опасаются такой ситуации: реконструкция на арендованном участке уже проведена, однако администрация расторгла договор. Соответственно, теряется земля и под угрозой сноса капитальный объект. Но муниципалитет не прекращает действие договора без оснований. Такое может произойти в двух случаях:
- Установлен единичный или систематический факт нарушения условий договора аренды ( регламентируется ст. 619 Гражданского Кодекса);
- Земельный участок используется не по целевому назначению ( регламентируется ст. 46 Земельного Кодекса).
При затяжных спорах арендатора с администрацией повышается риск остаться без построек на земельном участке. Нельзя под видом реконструкции переделывать жилой частный дом под магазин или другой коммерческий объект. Это нарушение выявит муниципалитет. То же самое касается и самовольной реконструкции. Если инспекция по контролю за использованием зафиксирует противоправные действия, арендатору грозит:
- Штраф за несоблюдение условий договора аренды. Сумма, выплачиваемая за нарушение, может достигать годовой арендной платы за участок;
- Штраф за незаконную реконструкцию;
- Уведомление с просьбой устранить нарушение в назначенный срок;
- Требование привести участок в первоначальное состояние до начала незаконных строительных работ.
Всего этого можно избежать, действуя в рамках закона и придерживаясь вышеописанного порядка оформления реконструкции дома на арендованном участке. В отдельных случаях муниципалитет не станет сносить постройку, а попросит узаконить реконструкцию. Тут подробнее о том, как зарегистрировать дом после реконструкции.
Юристы «Истрариел» составляют договор и сопровождают при заключении сделки аренды. Помогают оформить реконструкцию дома на участке в аренде. Подают уведомления в администрацию, разрабатывают технический план, получают выписку из ЕГРН. Проводят бесплатные консультации, звоните по номеру: 8 (495) 649-94-39.
