Из-за активного развития строительства в Московской области сделки аренды земельных участков заключаются в 2 раза чаще. Не только администрация может предоставлять земли в пользование. Собственники участков, владеющие ими на правах частной собственности, также обладают правом сдачи участка в аренду.
Плюсы для арендодателя:
✓ Ежемесячный пассивный доход.
✓ Вложение в недвижимость оправдывает себя.
Плюсы для арендатора:
✓ Получение участка во временное пользование за фиксированную плату.
✓ Возможность строительства объектов недвижимости на арендованной земле (с разрешения арендодателя).
То, что участки могут выступать предметом аренды, закреплено в законодательстве ст. 607 ГК РФ. Но регулирует права и обязанности сторон не сам закон, а договор, заключаемый обеими сторонами.
Действия для сдачи в аренду земельного участка
Сдавать и брать земельные участки в аренду нужно, соблюдая последовательность действий. Без оформленного и зарегистрированного договора аренды сделка будет признана недействительной и несостоявшейся.
1 ступень. Подготовьте земельный участок к сдаче в аренду
На текущем этапе участок важно сделать привлекательным и подходящим для арендаторов.
- Составьте перечень характеристик объекта.
- Укажите количество соток и площадь.
- Уточните целевое назначение участка: под коммерческую деятельность, строительство индивидуального жилого дома или других целей.
- Опишите точное местоположение участка. Если земля под склад и промышленное назначение, стоит указать, вблизи какого шоссе она располагается, какой уровень транспортной доступности к участку.
- Определите примерную стоимость за сотку и в целом за участок ежемесячно. Желание арендодателя — не главное, на что нужно ориентироваться при установке размера арендной платы. Нужно оценить состояние рынка недвижимости. Можно обратиться к оценщику и получить отчёт об оценке, на его основании получится определить актуальный, ликвидный ежемесячный размер платежа.
Помимо основных параметров, стоит указать факт наличия/отсутствия коммуникаций. Если газ, вода и электричество не проведены к участку, определите, есть ли возможность подключения к инженерным сетям.
После вышеперечисленных действий нужно проверить документы на участок. Для сдачи земли в аренду другому лицу понадобится правоустанавливающий документ, результаты геодезических и кадастровых работ. Предварительно объект недвижимости следует проверить на отсутствие обременений.
Также на начальном этапе рекомендуется составить подробное описание земельного участка для объявления. Можно обратиться сразу к риелтору, который самостоятельно проведёт рекламную кампанию вашего участка, разместит информацию о нём на площадках, организует просмотры. Комплексно займётся сдачей участка в аренду при минимальном участии собственника.
2 ступень. Найдите арендатора земельного участка
Кажется, что найти арендатора для передачи участка во временное пользование несложно. Теоретически да, но на практике оказывается, что откликнувшихся кандидатов устраивает местоположение, но цена аренды слишком высока. Либо не подходит срок аренды, условия использования.
Важно определиться, кому предпочтительнее сдавать участок: юридическим и физическим лицам, строительным компаниям, сельхозпроизводителям и так далее. После установления конкретных целей и желаний владельца участка поиск подходящего арендатора не займёт много времени. Варианты, как быстро сдать участок в аренду:
- Разместить объявления на сайтах, в том числе социальных сетях.
- Обратиться к риелтору за помощью.
- Принять участие в выставках и форумах, посвящённых недвижимости.
Риелторы готовы оказать помощь арендодателям и арендаторам на любом этапе: от поиска участка до закрытия сделки.
3 ступень. Составьте договор аренды участка и заключите сделку
В договоре аренды участка прописываются права и обязанности сторон, устанавливается размер ежемесячного платежа. А ещё фиксируются нюансы, касающиеся взаимодействия арендатора и арендодателя, что подкрепляется подписями обоих лиц. К основным положениям договора участка, сдаваемого в аренду, относятся:
- Личные, контактные и паспортные данные сторон сделки;
- Срок аренды. Допустимо оформлять договор на аренду от 1 до 49 лет. Но 49 лет, скорее, подходит при сдаче муниципальных участков в пользование. Частные собственники оформляют сделки на передачу аренды сроком от 1 до 15 лет;
- Предмет договора — подробное описание участка со всеми характеристиками;
- Сумма платежа;
- Правила заключения сделки и действия при расторжении договора.
Желательно, чтобы договор аренды для сдачи участка был составлен юристом либо риелтором. Можно также предоставить на проверку уже готовый документ. Это необходимо, чтобы исключить возможные риски при передаче участка в пользование другим лицам. Договор регистрируется в Росреестре, а договорённости между участниками закрепляются в соответствии с положениями ст. 607 Земельного Кодекса РФ.
Кто может заключить сделку аренды
Только владелец участка, право собственности которого оформлено в Росреестре, может заключать сделку аренды. Если собственник несовершеннолетний, младше 14 лет, в качестве арендодателя выступают родители или опекуны.
Участок передаётся во временное пользование вместе со строениями, расположенными на нём. Например, коттеджем, многоэтажным или индивидуальным жилым домом, коммерческим помещением.
Особенности аренды земельных участков с разными ВРИ
Вид разрешённого использования влияет на условия сдачи участка в аренду. От ВРИ зависит, какие требования устанавливать к арендатору, вид постройки, допустимой к размещению на участке.
Перед сдачей земли в аренду нужно проанализировать градостроительную документацию и определить, какая деятельность разрешена. Если строительство возможно либо требуется реконструкция имеющегося строения, понадобится разработка проекта и последующее согласование с инстанциями.
Порядок сдачи участка ИЖС в аренду
При сдаче участка ИЖС в аренду нужно соблюдать определённые правила и фиксировать в договоре. Обязательно стоит указать, что земля предназначена под строительство жилого дома, привести перечень объектов недвижимости, запрещённых к размещению. Если арендатор захочет изменить действующий вид использования, нужно будет предварительно получить согласие арендодателя и сделать запрос в администрацию.
Срок аренды земли ИЖС может варьироваться от нескольких лет до 10-20 и больше. После истечения срока действия договора можно заключить новый и продлить старый.
Арендодатель вправе устанавливать ограничения к строительству на участке ИЖС. Например, разрешить только размещение объектов с определёнными параметрами: высотой, этажностью, площадью и так далее.
Для передачи в аренду земли ИЖС нужно предварительно провести к нему инженерные коммуникации, подключить водо-, газоснабжение. В пункте договора отдельно указывается, за чей счёт будет проводиться ремонт коммуникаций. Налог на землю ИЖС оплачивается лицом, который взял в аренду объект.
Перед началом строительства капитального объекта на арендованном участке нужно оформить разрешение от владельца, уведомить администрацию, разработать проект.
Участок ИЖС, находясь во временном пользовании, должен быть благоустроен, а ежемесячная выплата внесена в установленные сроки. При нарушении правил эксплуатации договор аренды можно расторгнуть в одностороннем порядке. Спорные ситуации могут быть урегулированы в суде и путём договорённости.
На условия аренды участка ИЖС оказывают влияние следующие факторы: местоположение, инфраструктура, экологическая обстановка в районе, уровень транспортной доступности.
Правила сдачи в аренду участка сельхозназначения
Участки, предназначенные под сельхоздеятельность, находятся во внимании муниципалитета. Органы власти следят за тем, чтобы земли использовались по назначению. На садовых землях допустимо строительство и регистрация домов. На полевых — запрещено. В связи с этим в договоре сделки нужно указать правила использования сельскохозяйственной земли.
Предмет аренды должен стоять на учёте в кадастре. Сельхоз участки делятся на 3 территориальные зоны: СХ-1, СХ-2, СХ-3. И в каждой зоне действуют определённая категория и виды разрешённого использования участков. Соответственно, в зависимости от зоны и классификатора ВРИ, установленного законом, в аренду сельскохозяйственные земли сдают для:
✓ Ведения сельхоз работ. Создания КФХ, овощеводства, животноводства и так далее.
✓ Для производства сельскохозяйственной продукции (коммерческое назначение).
✓ Для садоводства и строительства нежилых домов.
Различают краткосрочную и долгосрочную аренду сельхоз участков. Кратковременной считается сделка, которая заключается на срок менее года. Обычно в такую аренду сдают земли в качестве пробного варианта.
Долгосрочная передаёт право пользования арендованной землёй на 5 лет и выше. Аренда оформляется на сроки, необходимые для размещения на участке дома или здания. Для сдачи участка под фермерское хозяйство оформляют договор на срок от 5 до 20, а иногда и 49 лет. Владелец может позволить арендатору выкуп участка после завершения срока аренды.
Передача в аренду коммерческого участка
Участки, предназначенные под коммерцию, можно выгодно сдать в аренду. Пользуются спросом объекты недвижимости, расположенные в промзонах и вблизи шоссе.
Арендодатель указывает в объявлении, подо что подойдёт участок: под автостоянку, стоянку строительной техники, размещение склада и так далее. Играет роль местоположение участка — Дмитровское шоссе, Волоколамское шоссе, Ленинградское шоссе и иные транспортные развязки. Арендатору важно, где находится участок и насколько быстро к нему можно добраться из Москвы и регионов Московской области.
Цены разные: одни арендаторы готовы взять в аренду участок по стоимости 100 тыс. Руб. в месяц за 50 соток земли, другие — за 25 тыс. руб. — 63 сотки. Всё зависит от рыночной обстановки, самого участка, договорённости между арендодателем и арендатором.
Чтобы избежать сложностей при сдавании участка в аренду, стоит определить ВРИ заранее, а также убедиться, что земля соответствует нормам для строительства.
Что нужно для сдачи в аренду участка
Для сдачи земельного участка в аренду желательно обратиться к юристам за сопровождением сделки. Кроме подбора арендаторов, составления и регистрации договора аренды понадобится проведение кадастровых и геодезических работ.
- Межевание. Заключить сделку аренды без уточнённых границ участка не получится — Росреестр отклонит запрос на регистрацию договора. Предметом сделки должен выступать участок, поставленный на кадастровый учёт, с оформленным правом собственности, с определёнными границами, присвоенной категорией и ВРИ. В комплекс работ входит уточнение границ, формирование схемы местности, определение координат точек.
- Градостроительный план. Его можно получить в местной администрации — в ГПЗУ подробно указаны имеющиеся ограничения, а также определено пятно застройки.
- Технический план — нужен в том случае, если на участке расположен дом, здание или иное строение.
Проведение кадастровых работ перед заключением сделки — одна из гарантий безопасности сделки. Предварительно подготовленный участок снижает риски возникновения спорных ситуаций.
Сколько стоит сдать в аренду земельный участок
Подготовка и регистрация договора аренды в агентстве недвижимости «Истрариел» стоит 3000 рублей. При наличии строений на участке разработка технического плана на здание или дом обойдётся арендодателю в 15 000 рублей. Межевание участка — 25 000 рублей. Позвоните нашим юристам, и они сориентируют вас по точной цене сдачи участка в аренду.
Пример из нашей юридической практики
Ситуация: стороны сделки в устном виде заключили сделку аренды сельскохозяйственного участка и договорились о выплате арендатором ежемесячной оплаты через несколько месяцев — сразу за квартал. Документально договорённость ничем не подкреплялась, соглашение основывалось на том, что арендодатель полагался на честность лица, которому предоставил участок в пользование. Сначала обязательства исполнялись вовремя. Спустя время начались задержки в выплате суммы за аренду.
Собственник участка не смог мирно решить вопрос и обратился с исковым заявлением в суд. Однако предоставить договор аренды с указанием прав и обязанностей сторон, не смог — стороны не подписывали соглашение. В связи с отсутствием доказательств по факту пользования имуществом арендатора, суд был вынужден отказать в удовлетворении иска собственника. Компенсацию взыскать не удалось.
Как избежать подобной ситуации: на начальном этапе узаконить сделку, заключить договор аренды, прописать все условия и зарегистрировать в Росреестре. Стоит обратиться за сопровождением сделки к юристам, получить консультацию, составить договор и сдать участок в аренду на выгодных условиях.
Вопросы юристу по аренде участков
Можно ли сдать в аренду земельный участок без кадастрового номера?
Нет, сдать участок без присвоенного кадастрового номера не получится. Объект должен состоять на кадастровом учёте, уточнена площадь, границы, категория и другие характеристики. Кадастровый номер необходим для идентификации участка — определения, какой именно объект сдаётся в аренду, расчёта суммы налогового платежа, регистрации договора аренды.
Если участку не присвоен кадастровый номер, можно обратиться к кадастровому инженеру за помощью в постановке на учёт. Должно быть сделано межевание, подготовлены документы для подачи в государственные органы. Росреестр проведёт постановку на учёт и внесёт данные в ЕГРН.
Есть исключения, когда можно сдать участок в аренду без кадастрового номера. Например, если в пользование передаётся земля на короткий срок — менее года. Тогда можно не регистрировать договор аренды в Росреестре.
Можно ли сдать в аренду земельный участок без межевания?
Несмотря на то что межевание давно стало обязательной процедурой, формально сдать участок в аренду без предварительного уточнения границ можно. Но юристы не рекомендуют выбирать данный способ, хоть закон напрямую и не запрещает передачу объекта в пользование без межевания. Отсутствие межевания при заключении сделки аренды приводит к проблемам с регистрацией договора, возникают риски самозахвата соседних земель. Арендатору трудно ориентироваться, где он имеет право строить или вести сельхоздеятельность, а где начинается чужой участок.
Межевание важно, так как позволяет определить точные границы, исключаются земельные споры с соседями, участок можно поставить на учёт в кадастре и проводить сделки. Имея на руках межевой план, арендодатель и арендатор снизят риски возникновения проблем с регистрацией договора, определением кадастровой стоимости. Если нет межевания и возникли споры между сторонами сделки, суд может признать договор аренды недействительным.
Без межевания можно обойтись в том случае, если границы участков не вызывают споров, договор заключается на краткий срок.
Можно ли сдать в аренду земельный участок под строительство?
Земельные участки возможно сдавать в аренду под строительство. В качестве капитальных объектов могут выступать многоэтажные, блокированные, жилые, нежилые дома, здания и сооружения, линейные объекты. Можно сдать участок в аренду под реализацию бизнес-целей, а также для крупных проектов в строительстве. Застройщику не обязательно быть собственником участка, главное, получить разрешение арендодателя или указать в договоре пункт о возможности строительства на арендованной земле. Нужно учитывать следующее: назначение участка должно соответствовать типу размещаемого объекта, градостроительные ограничения могут осложнять проектирование объекта (нужно получать дополнительные согласования).
Дополнительно нужно проверить состояние инженерных сетей, при необходимости подключить коммуникации. Срок аренды должен соответствовать времени для строительства и воплощения целей в жизнь, с учётом времени на ввод в эксплуатацию готового ОКС и регистрации права собственности.
Плюсы: можно начать строительство без вложения инвестиций, с гибкостью подходить к срокам реализации проекта, уменьшить риски, возникающие при строительстве.
Из недостатков можно выделить: ограничения условиями арендного договора, отсутствие возможности пользования землёй по своему усмотрению. Также собственник дома или здания должен учитывать, что договор аренды не всегда продлевается после истечения срока действия. Перед тем как заключать сделку лучше проконсультироваться с юристом по недвижимости.
Можно ли сдать в аренду земельный участок с обременением?
Можно сдать участок в аренду, на который наложено обременение. Но действуют определённые условия. Под обременением обычно понимается ограничение права собственности из-за сервитутов, ипотек, ареста и иных действий. Подобные ограничения оказывают влияние на использование земли и аренду. Арендодатель должен указать, какое именно обременение наложено на участок — от этого зависит, можно ли строить на такой земле.
Стоит определить заранее, как ограничения отразятся на использовании участка арендатором. Иногда при заключении сделки понадобится согласие от инстанции или организации, установившей обременение.
В отдельных случаях обременение влияет на права сторон. Если дело в наложенном сервитуте, то арендатору придётся учитывать действия других лиц при аренде. В договоре должны быть прописаны пункты и обязанности в случае нарушения условий использования участка.
Можно ли сдать в субаренду земельный участок, находящийся в аренде?
Под субарендой понимается передача права аренды участка другому, третьему лицу. Законом это не запрещено. Можно сдать участок в субаренду, но понадобится соблюсти условия: получить письменное согласие правообладателя, определить, есть ли ограничения на субаренду. Стоит указать срок субаренды. Использование участка в субаренде, противоречащее договору аренды или действующим законам, не допускается. Главный арендатор отвечает за выполнение пунктов договора перед владельцем участка, даже если земля числится в субаренде.
Плюсы для арендатора — можно получать доход от передачи участка в субаренду, позволить эффективное использование земли.
Из рисков отмечается: высокий уровень возникновения споров с владельцем участка, ответственность за действия того, кто взял участок в субаренду, наличие ограничений в использовании. Рекомендуется перед заключением договора проанализировать договор аренды, согласовать с собственником все действия по передаче участка в субаренду.
Юристы и риелторы «Истрариел» помогают сдать земельные участки в аренду на долгий срок. Составляют и регистрируют договоры аренды, сопровождают при заключении сделки. Подбирают арендаторов. Собирают документы, ставят участки на кадастровый учёт. Проверяют земли на наличие ограничений. При необходимости делают межевание, составляют технические планы. Для получения дополнительной информации звоните по номеру, указанному на сайте. Окажем юридическую помощь и зарегистрируем сделку аренды.
