Если у владельца в собственности 2 и более гаража, можно задуматься о получении дополнительного дохода. Пустующие гаражи востребованы. К повышению спроса приводит дефицит парковочных мест и сезонность. Зимой вопрос длительной стоянки актуален, особенно если автомобиль не на ходу — арендатора гаража найти легко.
Содержание:
✱ Пошаговая схема действий для сдачи гаража в аренду.
✱ Сроки сдачи гаража в аренду.
✱ Правила аренды гаража на час.
✱ Порядок сдачи гаража на сутки в аренду.
✱ Условия для оформления аренды гаража на месяц.
✱ Сделка аренды гаражей на год.
✱ Долгосрочная аренда капитального гаража.
✱ Возможно ли заключить договор аренды гаража с дальнейшим выкупом.
✱ Какая стоимость аренды гаража за месяц.
Пошаговая схема действий для сдачи гаража в аренду
Сдать гараж в аренду можно самостоятельно или при помощи риелтора. Подготовка к заключению сделки аренды в любом случае однотипны.
❶ Приготовьте гараж к аренде. Нужно оценить техническое состояние капитального объекта. При обнаружении трещин стен, пола, течей с крыши, с оформлением аренды лучше повременить, пока не будет проведена реконструкция. На текущем этапе проверяется также наличие коммуникаций, уровень освещения, вентиляции. Чем лучше состояние гаража, тем выше будет арендная ставка, тем больше арендаторов выберут для сделки именно ваш объект.
В подготовку гаража к аренде входит уборка, фотосъёмка объекта. Если есть возможность, предварительно утеплите гараж, устраните повышенную влажность.
❷ Сделайте фото гаража перед заключением сделки. Обратитесь к риелтору за проведением фотосъёмки объекта и размещению объявлений о сдаче гаража или сделайте это самостоятельно. Важно сделать качественные фотографии внутри и снаружи. Материалы привлекут потенциальных арендаторов, а также позволят арендодателю проверить состояние объекта после завершения срока аренды.
❸ Составьте объявление для сдачи гаража в аренду. В тексте объявления укажите полную информацию о гараже, его характеристиках, местоположении. Напишите срок, на который гараж будет сдаваться в аренду, опишите строительные материалы, из которых он построен (металл, кирпич и иные материалы). Уточните, есть ли водоснабжение, электричество. Дополните объявление важными деталями, которые поднимут спрос на ваш объект.
Внимание. Юристы напоминают владельцам, что сделки аренды заключаются только в отношении капитальных гаражей. Объекты без фундамента, например, металлические боксы на муниципальных участках в аренду не оформляются по договору. Для них регистрация сделки в кадастровой палате не требуется.
❹ Определите стоимость арендной ставки гаража. Цена аренды гаража зависит от основных факторов, таких как: местоположение, обстановка на рынке недвижимости в прилегающих районах, средней цены по региону, спрос на гаражи, сезонность (зимой можно ставить стоимость аренды выше). Важную роль играет наличие удобств в гараже, например, смотровой ямы, подъёмника, инструментов для ремонта автомобилей. Наличие смотровой ямы в гараже — плюс. В редких случаях из-за ямы в гараже может повышаться влажность.
При сдаче в аренду гаража, находящегося в ГСК, владелец должен предварительно предупредить председателя о сделке и определить, кто будет выплачивать членский взнос. Как правило, это делает арендодатель — собственник гаража. Уведомлять председателя нужно в письменном виде.
❺ Найдите арендатора. Чтобы быстро найти заинтересованное лицо, которое быстро снимет гараж, разместите объявления, приложите фотографии, опишите точное местоположение. Можно предоставить скидку на первые пару месяцев. Обратитесь к риелтору, разместите сообщения на форумах и в газете, используйте социальные сети.
❻ Заключите договор аренды для сдачи гаража другому лицу. Договор необходим для заключения законной сделки. Документ защищает права и обязанности обеих сторон, содержит в себе условия, на которых предоставляется аренда, позволяет избежать споров. Ситуации, когда арендаторы оказывались недобросовестными, не редкость. Если договор заключён, то при возникновении нарушений можно расторгнуть сделку раньше срока, о котором договаривались изначально. Арендатора договор защищает от необдуманных повышений арендной платы собственником гаража.
Договор аренды регулирует порядок аренды, срок, размер штрафов за нарушение условий. Если сделка составляется на год и больше, договор аренды гаража регистрируется в Росреестре. Без подачи документа в кадастровую палату сделка признаётся недействительной.
При передаче залога во время оформления сделки аренды гаража в договоре фиксируется размер денежных средств и правила возврата. Указывается, какую компенсацию из суммы залога получит владелец, если по причине арендатора в гараже придут в негодность конструкции.
Ключи от гаража лучше передавать арендатору только после оформления договора и внесения арендной платы в полном объёме. Как правило, в первый раз арендатор вносит одновременно залог и полную сумму за месяц аренды. Кроме того, лицо, оформившее гараж в пользование, обязуется вовремя оплачивать коммунальные платежи.
Сроки сдачи гаража в аренду
Владелец гаража может выбирать, на какой срок он хочет сдавать объект. Всё зависит и от самого строения. По желанию собственника можно сдавать гаражи на час, на сутки, на месяц, на год, 49 лет и так далее. Выбор за арендодателем. Также допустимо сдавать гараж длительно в аренду под СТО, разбор автомобилей и другие цели.
Правила сдачи аренды гаража на час
При сдаче гаража на час либо несколько часов договор сделки заключать и регистрировать нет необходимости. Собственник гаража получает оплату, взамен предоставляет доступ к гаражу на определённое время. В основном подходит для жителей одной местности, для срочных целей. Можно подписывать однотипный простой договор в письменном виде, если арендодатель хочет быть уверен в безопасности гаража.
Порядок сдачи гаража на сутки в аренду
На сутки чаще всего востребованы гаражи с подъёмниками, с инструментами, оборудованием для ремонта. Договор сделки не требуется, арендные отношения в Росреестре не оформляются, ключи от гаража передаются после устной договорённости либо подписи простого соглашения.
Лучше позаботиться о дополнительной безопасности при сдаче гаража на короткий срок. Рекомендуется проверить документы арендатора, записать данные паспорта, взять небольшой залог (который вернёте на следующий день, после того как закончится срок аренды). Ещё можно сделать фото объекта для сверки состояния гаража до и после аренды, сделать опись предметов, находящихся внутри объекта. В отдельных случаях некоторые арендодатели устанавливают камеры видеонаблюдения на входе для усиления мер безопасности.
Если вы решили сдавать гараж на короткие сроки, сделайте страхование имущества, уточните у юриста размер налогов, которые будете платить государству.
Условия для оформления аренды гаража на месяц
На 1 месяц до полугода чаще всего сдаются тёплые гаражи, с ямой. Договор сделки заключать желательно, но регистрировать в Росреестре — нет необходимости. Регистрации в кадастровой палате подлежат оформлению договоры со сроком от 1 года.
Сдавать гаражи в аренду помесячно стало выгодно для собственников после подписания закона о гаражной амнистии. Такие объекты можно легко оформить в собственность, их запрещено сносить, зато можно продавать и передавать в аренду без ограничений. После вступления в силу гаражной амнистии стоимость гаражей существенно выросла, а также увеличилась стоимость аренды. Кроме этого повысился и размер налогового платежа.
Как оформить договор аренды гаража
Договор составляется в письменной форме. В нём указывается также цель аренды: чем именно планирует заниматься арендатор в гараже (хранить либо ремонтировать автомобиль). Арендодатель и государственные органы должны быть поставлены в известность о целях из-за недопустимости использования гаража не по назначению. Запрещено использовать гаражи в качестве складов, оказывать услуги автосервиса, наносить ущерб соседям без ведома и разрешения собственника. Исключение — только если эти цели предусмотрены ВРИ участка.
Договор аренды гарантирует собственнику защиту собственных прав. В нестандартном случае можно подать в суд на недобросовестного арендатора, привести доказательства, предъявить договор, подписанный сторонами. Если не заключить сделку, доказать правоту будет сложно.
За гараж нужно оплачивать налог, и это делает владелец. К договору можно прикрепить акт приёма-передачи капитального объекта с описанием технического состояния гаража. В документе сделки можно предусмотреть, кто будет оплачивать ремонт гаража, в какие дни будет производиться выплата, способ передачи денег — при личной встрече либо через банк. Юристы рекомендуют не соглашаться на сдачу гаража в короткую аренду с оформлением договора на третьих лиц. Так поступают недобросовестные арендаторы, занимающиеся крадеными авто.
Арендодатель обязательно должен выплачивать налог после оформления сделки аренды в размере 13%. Практика, которой пользовались ранее, уже не действует — заключать договоры на 11 месяцев и не регистрировать. Платить налог всё равно нужно.
Сделка аренды гаража на год
Самый выгодный и безопасный вариант сдачи гаража в аренду для обоих сторон — оформление договора аренды сроком на 1 год. Документ регистрируется в Росреестре. Если планируется сдать помещение во временное пользование под автосервис, сначала рекомендуется проверить ВРИ участка. Сумма арендного платежа в этом случае выше, чем при стандартной сдаче объекта. В Росреестр для заключения сделки нужно предоставить: паспорта сторон, правоустанавливающие документы на участок под гаражом и само строение, схему расположения.
Рекомендуем действовать по установленной схеме:
✓ Проверьте документы арендатора.
✓ Составьте акт приёма-передачи объекта другому лицу.
✓ При необходимости сформируйте дополнительные соглашения, например, если планируется реконструкция гаража в счёт погашения арендной платы.
✓ Зарегистрируйте договор в кадастровой палате. Подготовьте 3 экземпляра документа: один останется в Росреестре, другие — на руках у обеих сторон. При возникновении судебных споров между участниками сделки пункты договора аренды будут анализироваться с юридической точки зрения.
Юристы рекомендуют сдавать гараж в аренду на срок от 1 года, так можно обезопасить себя от лишних проблем.
Долгосрочная аренда гаража
При заключении долгосрочной аренды гаража в договор сделки можно внести пункт о преимущественном праве продления документа. Дополнительно можно обсудить срок, в течение которого арендодатель обязуется не поднимать уровень оплаты за гараж. Как правило, повышение платежа должно производиться не чаще 1 раза в год или по договорённости с другой стороной сделки.
Сдача гаража в аренду на длительный срок (от 40 лет и выше) подразумевает риски. С одной стороны, такая сделка — это гарантированный доход на протяжении многих лет, с другой — сложности при расторжении договора, если собственник гаража передумал.
Из плюсов можно выделить также отсутствие поиска арендатора, минимизацию затрат (договор заключается 1 раз и надолго).
Из рисков: из-за инфляции стоимость арендного платежа может перестать соответствовать рынку, объект может быстро прийти в негодность, а реконструкцию придётся проводить собственнику. Нужно учитывать нюансы меняющегося законодательства, что может оказать влияние на юридическую силу договора.
Сделку, заключённую на срок от 40 лет и выше, тяжело расторгнуть в одностороннем порядке. Сложности возникают, даже если арендатор нарушает условия и пункты договора сделки аренды.
При решении сдавать гараж на долгий срок рекомендуется рассчитать размер платы, учитывая индексацию, уточнить варианты оплаты и установить определённые сроки, расписать подробно ответственность сторон при возникновении спорных ситуаций. Верно оформить с точки зрения законодательства основания для расторжения сделки аренды гаража. Дополнительно можно указать — возможна ли переуступка права аренды другим лицам.
Возможно ли заключить договор аренды гаража с дальнейшим выкупом
Юристы дают ответ: да, можно оформить договор аренды гаража с дальнейшим правом выкупа, но только если собственник объекта согласен. Подобный тип сделки удобен арендатору — можно постепенно выкупить гараж за полную стоимость. Размер арендной платы будет считаться в счёт цены гаража.
В договор аренды гаража с правом выкупа нужно включить следующие данные: описание предмета договора (адрес, состояние и размер площади объекта), срок аренды и пункт о продлении, окончательную стоимость выкупа, процедуру переоформления гаража. Определяется тип оплаты — ежемесячно в виде арендного платежа или рассрочка. Так же, как и в других договорах сделки аренды, нужно указать права сторон, ответственность за нарушения сделки. Указываются контактные данные сторон, цель аренды. Документ регистрируется в Росреестре, после завершения срока действия проводится переход права собственности на гараж от арендодателя к другому лицу.
Какая стоимость аренды гаража за месяц
Стоимость аренды капитального гаража за месяц зависит от разных факторов:
► Наличие или отсутствие охраны в гаражном кооперативе.
► Проведено ли отопление и электричество к объекту.
► Уровень средней стоимости за месяц в конкретном ГСК либо в регионе.
► Наличие/отсутствие стеллажа и ямы, асфальтированной дороги возле объекта.
► Удалённость от близлежащих населённых пунктов.
При обнаружении у объекта недостатков, стоимость за аренду нужно ставить меньше. Если минусов нет, некоторые арендодатели определяют размер арендного платежа с учётом размера членских взносов, налогов, затрат на ремонт.
Сдавать гаражи в аренду выгоднее индивидуальным предпринимателям — в таком случае налог составит 6%, без оформления ИП — 13%.
Примерные цены, за сколько можно сдать гараж в аренду в Московской области:
➔ 4 000 руб. в месяц — при расположении гаража в отдалённом районе. Стоимость аренды минимальна.
➔ От 8 000 до 15 000 руб. в месяц — при нахождении гаража в местности с развивающейся инфраструктурой. Считается средней ценой.
➔ От 20 000 руб. в месяц — стоимость комфортабельных гаражей в престижном регионе.
Приведём пример для понимания, выгодно ли сдавать в аренду гараж.
Ситуация. Гараж достался собственнику по наследству. По техническому состоянию объект выглядит хорошо, в помещении в наличии необходимые инструменты, проведено отопление. Для личного владения использовать гараж владелец не планирует — нет автомобиля.
Решение. Сдавать гараж в аренду. Собственник обратился к риелтору для быстрого поиска арендатора. Ежемесячную арендную оплату после оценки недвижимости установили в размере 5000 рублей. Учитывая, что средняя цена по региону составляет от 3 000 до 7 000 рублей в месяц, претенденты на гараж, находящийся в хорошем состоянии, нашлись быстро. Риелторы «Истрариел» составили договор аренды гаража на год, заключили сделку и оформили в Росреестре.
Ожидаемый доход: 5 000 рублей * 12 месяцев = 60 000 рублей в год чистой прибыли на сдаче гаража в аренду. Плюс: отсутствие необходимости вносить деньги за коммунальные платежи — их оплачивает арендатор.
Что делать, если арендатор не вносит плату и просрочил условия договора
В договор сделки можно включить пункт о пропуске платежа и нарушении условий договорённости. Как правило, при невовремя выплаченной сумме сверху начисляется пени за каждый день просрочки.
В отдельных случаях собственник может разрешить арендодателю задержать выплату на срок от 3 до 7 дней при наличии уважительной причины.
Памятка для собственников, сдающих гараж в аренду
! Укажите цель сдачи гаража в аренду, срок, порядок оплаты, график посещений.
! Запишите показания счётчиков для оплаты коммунальных услуг за гараж.
! Оставьте арендаторам и председателю ГСК контактные номера телефонов для связи.
! Не стоит сдавать гараж в аренду при подозрении на проведение незаконных действий, возникновении конфликтных ситуаций.
! Оформляйте договор сделки в Росреестре для придания документу юридической силы.
При сдаче гаража в аренду учитывайте, что некоторые арендодатели снимают помещения под хранение личных вещей, а не автомобиля. Следует сразу определиться, готовы ли вы разрешить использовать ваш гараж в качестве склада. Некоторые арендодатели так и указывают в объявлении — «освободим дом от лишних вещей» и предоставляют услуги по хранению личных вещей. Можно предварительно оснастить гараж стеллажами и предлагать услуги для складирования товаров маркетплейсов.
Чем поможет риелтор при сдаче гаража в аренду
Чтобы ускоренно сдать гараж в аренду и получить прибыль уже в текущем месяце собственник может воспользоваться услугами риелтора агентства недвижимости «Истрариел». Готовы помочь:
- Найти подходящих арендаторов под критерии арендодателя и проверить его личные данные в целях безопасности;
- Разместить объявления на площадках и создать рекламную кампанию вашего объекта. Риелтор самостоятельно проведёт фотосъёмку, организует просмотр объекта;
- Заключить и зарегистрировать сделку с подходящим кандидатом. Предварительно риелтор проведёт проверку арендатора для убеждения, что он платёжеспособен и не считается банкротом;
- Оформить договор аренды. По требованию арендодателя риелтор включит в документ необходимые пункты и условия;
- Подготовить документы для сделки;
- Избавить владельца от организационных моментов. Риелтор по просьбе арендодателя может самостоятельно передать ключи, документы арендатору в установленное время;
- Определить актуальную стоимость ежемесячного платежа за аренду гаража.
Риелтор может оценить недвижимость, проанализировать похожие объекты при помощи сравнительного метода, определить рыночную стоимость гаража.
Юристы и риелторы «Истрариел» помогут собственникам сдать гаражи в аренду на выгодных условиях. Составят договор аренды, заключат сделку между сторонами и оформят в Росреестре. Подберут подходящих кандидатов для аренды гаража. Звоните, поможем сдать гараж и проконсультируем по всем вопросам.
